Юридична допомога по земельних питаннях
Приватизація земельної ділянки під самовільно реконструйованим об'єктом нерухомості. Чи можливо?
Однак в практиці нерідко виникають суперечки про можливість придбання прав на землю, якщо Ваш об'єкт нерухомості самовільно реконструйований.
І дійсно, серед фахівців досить популярна думка, що самовільно реконструйований об'єкт юридично припиняє своє існування (навіть якщо реконструкція не дуже значна), а на його місці виникає фактично новий об'єкт нерухомості, правами на який початковий власник вже не володіє, оскільки новий об'єкт створений без отримання необхідної дозвільної документації (ст. 222 ЦК України).
За вищеназваної причини існує думка, що власник самовільно реконструйованого об'єкта не володіє правом на викуп земельної ділянки під таким об'єктом, оскільки не є власником будівлі, будівлі або споруди.
Однак існує й інша позиція (на мій погляд, більш близька до життя і менш умоглядна), заснована на тому, що реконструкція за змістом п. 14 ст. 1 Містобудівного Кодексу РФ все-таки є зміною старого об'єкта, а не створенням нового на його місці. Отже, право власності на початковий об'єкт не припиняється, і самовільна реконструкція не може бути перешкодою до викупу або придбання в оренду земельної ділянки, зайнятої відповідним об'єктом нерухомості.
Друга позиція знайшла відображення в спільному роз'ясненні консультативної ради ФАС Західно-Сибірського і ФАС Уральського округу:
Федеральний арбітражний суд Західно-Сибірського округу, Федеральний арбітражний суд Уральського округу
10. Надання відповідно до ст. 36 ЗК РФ земельної ділянки у власність особі, яка здійснила самовільну реконструкцію будівлі, можливо при наявності у такої особи права власності на об'єкт нерухомості, що існував до реконструкції (ст. 2 Закону про державну реєстрацію прав).
При вирішенні питання про надання земельної ділянки у власність слід брати до уваги, що стало результатом самовільних дій власника щодо об'єкта нерухомості: реконструкція в сенсі п. 14 ст. 1 ГрК РФ або створення нового об'єкта (п. 13 названої статті).
У разі зміни параметрів об'єкта капітального будівництва, його частин (висоти, кількості поверхів, площі, показників виробничої потужності, обсягу), якості інженерно-технічного забезпечення, тобто реконструкції будівлі (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), до державної реєстрації припинення права власності на об'єкт нерухомості, що існував до реконструкції, або оспорювання цього права в установленому порядку володар зареєстрованого права власності на такий об'єкт має виключне право на приватизацію або придбання права оренди відповідної ділянки.
Якщо в результаті самовільних дій з перебудови будівлі фактично особою була здійснена не самовільна реконструкція, а створений новий об'єкт, який не може бути приведений до свого попереднього стану, то новостворене будова визнається самовільно побудовою (ст. 222 ЦК України). Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває прав на земельну ділянку, передбачених ст. 36 ЗК РФ.
Таким чином, відповідно до цього роз'ясненням при вирішенні подібних суперечок судам слід з'ясувати, чи є що відбулися з об'єктом метаморфози реконструкцією (зміною параметрів об'єкта капітального будівництва, його частин (висоти, кількості поверхів, площі, показників виробничої потужності, обсягу), якості інженерно технічного забезпечення, або в дійсності старий об'єкт був знесений і на його місці побудований новий. у разі, їли суд встановить, що мова дійсно йде лише про реконструкцію, вимога з обственніка об'єкта нерухомості про придбання права на земельну ділянку підлягає задоволенню.
Зазначені доводи зацікавленої особи слід визнати обгрунтованими.
В цілому можна зробити висновок, що склалася арбітражної практики з даного питання немає, проте є вагомі підстави вважати, що вимога власника самовільно реконструйованого об'єкта про викуп земельної ділянки можуть бути задоволені.
Крім того, необхідно враховувати, що суди загальної юрисдикції нерідко значно лояльніше ставляться до заявників, ніж арбітражні суди, тому у громадян, приватизуються землю під самовільно реконструйованими житловими будинками шанси на успіх незрівнянно вище.
Запишіться на консультацію по земельному питанню