В даний час ЖКГ є найбільш монополізованої (і муніціпалізірованние) галуззю народного господарства. Дане положення обумовлюється як високою часткою природних локальних монополій в галузі, так і сформувалася практикою управління експлуатацією житлового фонду за допомогою укрупнення наявних підприємств і наділення їх максимальним обсягом повноважень і функцій. До сих пір у всіх регіонах існує положення, при якому більшу частину ринку послуг з управління муніципальним житловим фондом займають муніципальні унітарні підприємства. Суб'єктами малого підприємництва поки виробляється всього 6% обсягу послуг в ЖКГ. Найбільше число таких підприємств функціонує у сфері капітального і поточного ремонту житлового фонду (близько 80%).
Основний аргумент органів місцевого самоврядування для обґрунтування існування комунальних унітарних підприємств, що надають житлово-комунальні послуги, - це презумпція того, що муніципальний (зношений, застарілий) житловий фонд не цікавий приватному бізнесу. Якщо прийняти це за аксіому, то позиція муніципалітету є правильною, освіту МУПов для забезпечення життєдіяльності нерентабельних галузей господарства - один з обов'язків органів влади. Але чи дійсно дана галузь нерентабельна настільки, наскільки зношеність будівель і інженерних мереж лякає потенційних інвесторів? Зараз вже є можливість говорити не тільки про створення передумов для входження на ринок з надання житлово-комунальних послуг приватних підприємств, а й про досвід подібних підприємств, які здійснюють свою діяльність протягом достатнього для значущих висновків часу.
Одним із прикладів є організація надання житлово-комунальних та супутніх послуг в Санкт-Петербурзі за допомогою холдингових об'єднань юридичних осіб, що включають ряд організацій, загальне керівництво якими здійснює керуюча компанія.
До складу керуючої компанії входять:
Обслуговуючі організації, що входять до холдингової групи, виконують роботи тільки на умови укладення договорів. Система договірних відносин з надання житлово-комунальних послуг виглядає, як показано на схемі.
Холдинг здійснює житлово-комунальне обслуговування строго у відповідності з діючими нормативними документами з утримання та ремонту житлового фонду. В основі концепції обслуговування лежить районний принцип організації ділянок обслуговування будинків ТСЖ і ЖБК. Начальник ділянки має повне право вільно вирішувати в сфері підбору і розстановки кадрів, визначення коефіцієнта трудового участі кожного працівника і організації методики обслуговування конкретних будинків. Всі фінансові потоки проходять через централізовану бухгалтерію. Житлові кооперативи переводять квартирну плату на рахунок компанії, що управляє. З цих грошей компанія фінансує діяльність нечисленного апарату управління і районних дільниць. Фінансові можливості визначаються кількістю обслуговуваних квадратних метрів житлової площі. З централізованих коштів оплачуються оренда приміщення дільниці, інструменти та обладнання.
На кожній дільниці діє диспетчерський пункт з прийому заявок і розташовується аварійна служба. Є своє автотранспортне підприємство, збиральна техніка. Ефективно працюють власна ліфтова служба і підрозділ промислового альпінізму. Велика увага приділяється питанням капітального ремонту інженерних мереж обслуговуваних будинків. Формується власний підрозділ для вивозу побутових відходів.
Крім того, керуюча компанія приймає об'єкти нерухомості в довірче управління. Особливістю зазначеного договору є те, що право власності на нерухоме майно не переходить до керуючої компанії, а залишається у власника.
Підприємство забезпечує надання самого комплексу послуг з утримання об'єктів нерухомості:
Надаються послуги з приймання будинків в експлуатацію від забудовника, узгодження й оформлення необхідних документів для підключення інженерних систем об'єктів нерухомості за постійною схемою, по реєстрації товариств власників житла як на об'єктах, зданих в експлуатацію, так і на об'єктах незавершеного будівництва.
Керуюча компанія вирішує всі питання з утримання будинку, оплати і експлуатації з постачальниками комунальних послуг (водоканалом, ПЕК, ВАТ «Лененерго»), в т. Ч. При наявності декількох власників приміщень в будівлі. Експлуатаційні витрати визначаються по загальноміським тарифами, зазначеним в додатку до договору. Витрати на комунальні послуги визначаються за фактичними обсягами споживання на підставі рахунків, виставлених постачальниками комунальних послуг. При цьому керуюча компанія забезпечує надання громадянам всіх належних за законом пільг на оплату житла та комунальних послуг.
Власник може передати керуючої компанії право на здачу в оренду частини приміщень, при цьому власник звільняється від оплати експлуатаційних витрат на зазначену площу і отримує право на щомісячну винагороду в сумі, встановленої договором (додатковою угодою). Власник може доручити керуючої компанії продати частину приміщень за встановленою ним ціною.
У період обслуговування керуюча компанія реєструє ТСЖ в зазначених будинках, якщо він не зареєстрований на стадії забудови, і здійснює його управління.
Керуюча компанія оформляє отримання субсидій з бюджету на покриття збитків від експлуатації житлового фонду. Сума нарахувань експлуатаційних витрат для власників при цьому знижується на суму наданих субсидій.
У будинках ЖБК та ТСЖ, які перебувають у керуючої компанії в управлінні, договори укладені з кожним власником. У будинках, що знаходяться в управлінні компанії, що управляє, договори укладаються з правліннями об'єднань власників цих будинків.
Розрахунок комунальних платежів проводиться на підставі єдиної квитанції, встановленої в Санкт-Петербурзі. Керуюча компанія укладає договір про нарахування і зборі платежів власників і наймачів приміщень (3) з центром комунальних платежів. Правами на програму розрахунку житлово-комунальних послуг володіє керуюча компанія. За штрих-коду квитанції бухгалтер отримує повну інформацію про рух грошових коштів і всі дані про власника. Квитанції розносять кербуди, якими фактично є голови ТСЖ, ЖБК.
Досвід роботи Консалтингової групи «Лекс» з приватними підприємствами з експлуатації житлового фонду дозволив сфокусувати проблеми даного сектора і виробити основні напрямки їх вирішення. Більшою мірою ці проблеми стосуються мінімізації бази оподаткування в зв'язку з недосконалістю чинного законодавства, що ставить муніципальні і приватні підприємства в нерівні умови господарювання. Приватні підприємства змушені застосовувати більш витончені схеми договірних відносин і більш уважно ставитись до свого облікового і податкової політики. Однією з форм вирішення даної проблеми є організація даних підприємств як некомерційних організацій (пільгова система оподаткування) або малих підприємств (можливість застосування пільгових і спрощених схем оподаткування). Особливу увагу необхідно приділити такої сфери управління, як управління витратами. Даний напрямок є основною конкурентною перевагою приватного підприємства перед державним. Мінімізація витрат на основі грамотного управління дозволяє невеликим приватним підприємствам конкурувати з муніципальними монополістами. Іншими перевагами, реалізованими приватними підприємствами, є:
- здатність більш оперативно реагувати на зміни зовнішнього середовища;
- використання нових можливостей для отримання прибутку від діяльності;
- впровадження і обслуговування систем внутрішньобудинкових інформаційних комунікацій, прийому телебачення, систем безпеки;
- використання прибудинкових територій та місць загального користування будинків, вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень для організації додаткових послуг (автостоянки, ремонтно-оздоблювальні фірми і т. п.).
Управління власністю з позиції, споконвічно орієнтованої на дотаційність, прирікає житлово-комунальний комплекс на неефективне розвиток. Можна сказати, що непривабливість ЖКГ для приватного капіталу та підприємництва - це здебільшого міф, сформований галуззю для можливості збереження колишніх методів господарювання, створення бар'єрів для конкуренції і, як наслідок, непрозорість і безконтрольності грошових оборотів.
З об'єктивних перешкод входженню на цей ринок хотілося б відзначити тільки неготовність чинного законодавства до забезпечення рівних условійхозяйствованія для предпріятійвсех форм власності галузі і дефіцит кадрів, здатних підійти до надання житлово-комунальних послуг як до реального бізнесу, який може стійко розвиватися за рахунок прогнозованості фінансових надходжень і стабільно зростаючого попиту на послуги.
Наталя Сандалова,
Лекс-Консалтинг (Тюмень)
Консалтингова група «Лекс»