Про «підводні камені» при покупці нерухомості
Частина перша. Серйозна. формулювання проблеми
В нашу епоху споживання і удаваного різноманітності товарів і послуг непросто буває купити навіть побутову техніку. Просунуті покупці годинами збирають в інтернеті інформацію про те, яка модель краще, де купити дешевше, у кого повернення без проблем та інше. Все правильно, адже перспектива втратити час, сили, нерви і гроші не радує покупців.
І це при тому, що завдання не суперскладна, побутову техніку доводиться купувати періодично.
Квартиру купуєш не так часто. Як тут не помилитися?
Нерідко покупці квартир потрапляють в неприємні історії. Втрачають аванси і задатки; купують новобудови по сумнівним юридичним схемами; квартири з неправильно оформленими документами; нерухомість за завищеними цінами; оплачують втридорога послуги посередників.
До слова сказати, не всі «підводні камені» обов'язково стосуються пасток, розставлених іншими учасниками ринку. Інший раз покупці роблять неправильний вибір за власним непорозуміння.
З чого почати? З формулювання мети. Наприклад, для чого потрібна квартира:
- для особистого проживання?
- для здачі в оренду?
- як інвестиційне вкладення з метою подальшого перепродажу?
- як захист накопичень від інфляції?
Погодьтеся, для цих різних цілей і вибір буде різним.
Якщо квартиру передбачається здавати в оренду, то варто орієнтуватися, в першу чергу, на ставки оренди в співвідношенні з ціною квартири і, запросто може з'ясуватися, що найвигідніше купити квартиру поруч з галасливим торговою точкою у метро, де покупець ні за що не погодився б жити сам.
Частина друга. Весела. Пошук відповідного варіанту.
І приступаєте до обдзвону варіантів.
На жаль, найцікавіші квартири виявляються вже проданими або перебувають «під авансами», як виражаються ріелтори. Деякі з цих об'єктів були настільки, судячи з фотографій і опису, гарні, що Ви не на жарт турбуєтеся. «Треба ж, як мені не щастить», - думаєте Ви. Не засмучуйтесь! Цих квартир ніколи не було в продажу. Це - «заманухи».
Ключовий момент тут в тому, коли розбиратися: до покупки квартири або після?
Частина третя. Напружена. Юридична чистота.
Що Вам слід з'ясувати:
- Якщо квартира була приватизована, слід з'ясувати, чи не були порушені права осіб, які відмовилися від участі в приватизації (в т. Ч. Неповнолітніх громадян). І чи не буде порушено чиїсь права при здійсненні угоди.
- Якщо квартира кілька разів міняла власників необхідно переконатися, що вона не вибула з їх володіння поза їхньою волею.
- Необхідно також упевнитися в тому, що відсутні особи, що зберігають право користування квартирою, але не зареєстровані в ній. До таких відносяться: вибули на службу в армію, на лікування, в т. Ч. Примусове і т. Д.
Крім історії квартири дуже хвилюючим моментом буде також і майбутня угода. Ваше завдання подбати про те, щоб вона не була визнана недійсною згодом.
Підстави для визнання угоди недійсною детально прописані в законі.
Якщо коротко, можна сказати, що таких підстав 4:
- Порок об'єкта (т. Е. З самої квартирою, як з фізичним об'єктом, що щось не в порядку);
- Порок суб'єкта (наприклад, продавець недієздатний або не є власником);
- Порок волі (угода буде визнана досконалою з примусу або помилці однієї зі сторін);
- Недотримання встановленої законом форми угоди (зазвичай мають на увазі те, що угода повинна бути здійснена в письмовій формі, але це більш широке поняття).
Частина четверта. Сумна. Несумлінні посередники.
Ліричний відступ про внесення авансу
Отже, Ви визначилися з вибором квартири, і продавці просять Вас підтвердити серйозність своїх намірів, тобто внести аванс. Або завдаток? Принципова різниця тут полягає в тому, що в разі зміни намірів самого продавця завдаток він повинен буде повернути Вам в подвійному розмірі, а аванс тільки в розмірі отриманих коштів. Тому покупцеві, безумовно, вигідніше завдаток. А продавцю аванс. Якщо Ви погоджуєтеся на аванс, то наполягайте на тому, щоб угода відбулася в найближчим часом, якщо продавець і передумає, Ви не втратите в очікуванні багато часу. Пропишіть в авансовому угоді умови, при яких Ви можете відмовитися від угоди без втрати грошових коштів. Наприклад, аванс підлягає поверненню, якщо:
- банк відмовить у наданні іпотечного кредиту в зв'язку з несхваленням об'єкта нерухомості як предмет застави;
- виявлення фактів, які можуть привести в майбутньому до позбавлення або обмеження права власності покупця на об'єкт нерухомості;
- не будуть надані певні документи (наприклад, довідки з ПНД і НД та інше).
Якщо за обставинами з Вашого боку або сторони продавця угода відкладається на пару днів, не полінуйтеся підписати відповідну додаткову угоду, інакше ризикуєте бути оголошеним порушником із застосуванням до Вас санкцій відповідно до авансовим угодою.
При внесенні авансу Ви маєте право і зобов'язані ознайомитися з правовстановлюючими документами і паспортами учасників угоди. Попросіть зробити для Вас також копії цих документів.
Це далеко не повний перелік рекомендацій. Буває так, що сподобалася квартира, абсолютно не готова до продажу, можливо, ще не оформлена у власність або знаходиться в заставі. Зрозуміло, що авансове угоду в такому випадку буде містити багато додаткових умов, за допомогою яких покупець захоче убезпечити себе від можливих втрат.
Не соромтеся залучати фахівців: юристів і ріелторів, як правило, ціни на послуги із супроводу транзакцій дуже прийнятні, а на цю ж суму завжди можна сторгуватися з продавцем об'єкта нерухомості.
Попереджений значить озброєний.