Чи не є рідкістю випадки, коли після придбання квартири новий власник дізнається, що на належній йому житлоплощі зареєстровано сторонні люди. Причому ці люди, до того ж, мають законне право на проживання в цій квартирі, і виписати їх в примусовому порядку не можна.
У даній статті розглядається порядок дій, що дозволяє не допустити подібні випадки, а також розглядається можливість виписки людей, про яких в договорі купівлі-продажу нічого не сказано.
Найчастіше відбувається так, що ніхто не претендує на спільне проживання з сім'єю нового господаря, однак проблеми все ж залишаються. Це в першу чергу стосується додаткових витрат на оплату комунальних послуг, оскільки платежі розраховуються, виходячи з кількості осіб, зареєстрованих на житловій площі. Крім того, при наступних операціях з нерухомістю можуть виникнути труднощі. Ступінь ліквідності, а, відповідно, і ціна квартири з «сюрпризом» істотно знижується, оскільки покупець побоюється, що зареєстровані особи цілком можуть пред'явити свої права на проживання.
Кого виписати з квартири дуже складно
Як перевірити нерухомість перед покупкою
Єдиним надійним способом, що дозволяє не опинитися в подібній ситуації, є своєчасне і ретельне проведення перевірки квартири на предмет зареєстрованих осіб. Слід зробити акцент на тому, що квартири з «сюрпризом» в більшості випадків вдається продати, тільки обмеживши можливості потенційного покупця провести таку перевірку.
Тобто, продавець, як правило, упирає на терміновість і відсутність часу, в той же час, пропонуючи досить цікаву ціну за свою квартиру і роблячи все можливе, щоб забезпечити повну довіру до нього з боку покупця. А перевірити квартиру можна, звернувшись за інформацією в одне з наступних установ:
Єдиною особою, яка може отримати інформацію офіційно, є сам власник квартири. Тому, щоб дізнатися про те, хто прописаний в квартирі, потрібно або присутність власника, або оформити нотаріально завірену довіреність на отримання цієї інформації. З цією довіреністю можна звернутися в будь-яку з перерахованих інстанцій. Якщо виписка з будинкової книги вже є на руках у власника житла на момент проведення переговорів, то що міститься там інформація могла застаріти (після отримання виписки в квартирі можна зареєструвати довільну кількість осіб). Тому необхідна свіжа виписка.
Нюанси договору купівлі-продажу
Крім безпосередньо проведення перевірки нерухомості необхідно простежити, щоб текст договору включав пункти, згідно з якими відповідальність за достовірність відомостей, наданих продавцем квартири (відповідно, і за можливі наслідки) покладалася б на нього ж.
У договорі має бути присутнім пункт про те, що всі зареєстровані в квартирі особи повинні бути виписані протягом певного терміну після продажу житла (і відповідальність продавця на випадок невиконання цього положення). Це дасть додаткову перевагу покупцеві в разі виникнення судових розглядів.
Визнання угоди недійсною може виявитися на руку продавцеві, оскільки квартиру повернути легко, а ось з поверненням грошей можуть бути проблеми (гроші вже витрачені). У цьому випадку за рішенням суду продавець може знову в'їхати на свою житлоплощу, а потім до самої пенсії стане повертати гроші.
Зняття реєстрації через суд
У тому випадку, якщо інформація, викладена вище, прийшла з критичним запізненням (тобто, квартира з сюрпризом вже придбана), новому власнику слід докласти всіх зусиль, спробувавши виписати всіх зареєстрованих громадян через суд. Для цього настійно рекомендується звернутися до кваліфікованого юриста, оскільки справа дійсно непроста, самостійно добитися справедливості досить складно. Однак з подібних ситуацій є вихід, і вітчизняна судова практика знає чимало прикладів цього. У суді, крім позовної заяви, будуть потрібні наступні документи:
- Договір купівлі-продажу;
- Свідоцтво про право власності;
- Копію повідомлення, яке слід направити старим мешканцям;
- Копію позовної заяви;
- Докази, що зареєстровані особи давно виселилися, і більше не проживають за місцем їх реєстрації;
- Квитанція про сплату мита.
Позовна заява повинна носити назву «Позовна заява про втрату права користування житловим приміщенням та зняття з реєстраційного обліку» і бути подано за місцем реєстрації мешканців. У заяві має міститися вимога про зняття зареєстрованих жителів з обліку, причина звернення - положення документа «Правила зняття громадян РФ з реєстраційного обліку», яке говорить про те, що зняти реєстрацію можна тільки за допомогою органів судової виконавчої влади.
У тому випадку, якщо доводи здадуться суду переконливими, і підтвердженими відповідними доказами, то є ймовірність, що суд прийме позитивне рішення (якщо ж цього не станеться, рішення суду можна оскаржити). Причому, оскаржити можна і позитивне рішення, це можуть мешканці, які не бажають виписуватися.
Що робити далі
Після прийняття позитивного рішення суду має набрати чинності, відповідно до статті 209 ЦПК РФ, це відбувається через місяць після прийняття (щоб дати час на оскарження). Рішення суду є для органів ФМС підставою для зняття реєстраційного обліку, втім, цього може і не статися в автоматичному режимі. Тому потрібно особисто відправитися в паспортний стіл, де написати заяву про зняття тих осіб, до яких відносилося рішення суду, з реєстрації.