До причин банкрутства забудовника відносяться:
- спочатку неправильно складений бізнес-план компанії;
- порушення робочого процесу;
- різке підвищення вартості послуг, що надаються через збільшення ціни будматеріалів внаслідок валютних стрибків;
- форс-мажорні обставини.
Збанкрутувати підрядник може об'єктивно або фіктивно. При виявленні фіктивної неспроможності керівнику недобросовісного забудовника загрожує кримінальне переслідування.
фіктивне банкрутство
У деяких випадках будівельні компанії спеціально намагаються оголосити про свою неспроможність - щоб отримати прибуток на вкладені інвестиції, вивівши велику частину грошових кошти з активу компанії. Для цього вони оформляють з підрядниками фіктивні договори, в яких спеціально вказують високу вартість будматеріалів.
Щоб довести навмисну неспроможність, представники ФНС перевіряють правильність операцій з фінансовими засобами компанії протягом останніх 36 місяців. У разі виявлення порушень захист пайовиків при банкрутстві забудовника можлива тільки в судовому порядку, коли можна повернути велику частину інвестицій.
Банкрутство забудовника, в залежності від того, добровільна ця процедура або примусова, має кілька стадій.
Після того як суд виносить позитивне рішення про визнання забудовника банкрутом, повинні бути виконані передбачені ст. 28 Закону № 127-ФЗ процедури.
На першому етапі призначається судовий виконувач, який буде займатися організацією ліквідаційної комісії. Після цього заповнюється форма № Р15001 для податкового органу. Дані про працюючих у будівельній компанії співробітників за 3 місяці до ліквідації компанії подаються в службу зайнятості. Працівників письмово попереджають про звільнення за 2 місяці. Потім інформація про неспроможність розміщується в державних друкованих органах.
На наступному етапу майно і кошти забудовника розподіляються відповідно до черговості, встановленої законом.
Після остаточного формування фінансового балансу підрядник отримує від ФНС виписку з Єдиного держреєстру юридичних осіб, що свідчить про остаточну ліквідацію компанії.
У кожній конкретній ситуації можуть бути свої особливості, що впливають на процедуру банкрутства забудовника.
особливості процедури
З урахуванням останніх поправок до Федерального закону «Про внесення змін. »
Після отримання рішення суду про початок процедури спостереження справа передається для розгляду за місцем проживання збанкрутілої будівельної компанії або за місцем проживання більшості пайовиків.
- встановлюється заборона для власника земельної ділянки на його передачу іншим юридичним або фізичним особам або на здачу об'єкта в оренду;
- пайові пайовики сповіщаються в 5-денний термін про порушення справи про банкрутство будівельної організації;
- розглядаються виникли вимоги пайовиків з передачі їм готових квартир, наявних на балансі боржника;
- відбувається передача нерухомості пайовикам. Сума, яку вони бажають отримати в якості компенсації, не повинна перевищувати вартості об'єкта більш ніж на 5%.
Після цього відбувається остаточна ліквідація юридичної особи.
Ситуація при пайовому будівництві
Якщо будівництво будинку завершується до закінчення процедури банкрутства або будівля викуповується іншою юридичною особою, пайовик має право претендувати на отримання зазначеної в договорі квартири. Але зробити це можна тільки після отримання відповідного рішення судового органу.
Не менш важливо для пайовика, щоб призначений судом арбітражний керуючий правильно склав «Реєстр про передачу у власність приміщень житлового типу».
Якщо квартира до моменту банкрутства не була добудована і за рішенням судового органу вона буде потім реалізована на відкритих торгах, то принцип розподілу отриманих грошей буде іншим. Від отриманої суми після продажу майна частка погашення грошових вимог пайовиків складе 25%. При відсутності у забудовника кредиторської заборгованості процентна частка виплат може досягати 85%.
Що робити дольщику при порушенні його прав
Арбітражний керуючий протягом 5 днів після затвердження рішення повідомляє всіх пайовиків про те, що було введено спостереження або відкрито конкурсне виробництво. Це дозволяє пайовикам пред'являти свої вимоги до забудовника відповідно до п. 2 ст. 201.4 Закону № 127-ФЗ.
Залежно від стадії банкрутства підрядника, у пайовика виникає кілька способів захистити свої права.
Звернення із заявою про встановлення вимог до судового органу
Учасник має право відповідно до п. 2 ст. 201.4 Закону № 127-ФЗ подати заяву в арбітражний суд, в якому викладаються вимоги про передачу житла або ж про односторонню відмову компанії від виконання договірних зобов'язань, які передбачають передачу житлової нерухомості і повернення грошей.
Якщо ж до моменту банкрутства сторони підписали передавальний акт, то у пайовика є право звернутися, відповідно до ст. 201.8 і ст. 201.11 Закону № 127-ФЗ, в арбітражний суд з проханням про визнання права власності на приміщення житлового типу.
Копія позову та додані до нього документи слід надіслати забудовнику. За результатами розгляду позову судом виноситься рішення, на підставі якого за пайовиком, відповідно до п. 8 ст. 201.11 Закону № 127-ФЗ, визнається право власності на житлове приміщення.
Вимога про передачу житлового приміщення
При завершеному будівництві будинку у пайовика є право через арбітражний суд зажадати квартиру і включення його до реєстру вимог кредиторів (ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4. Ст. 201.6 і 201.7 Закону № 127-ФЗ).
Пред'явлення грошової вимоги
Якщо забудовник відмовляється виконувати договору на стадії конкурсного виробництва, то пайовик має право заявити одне з передбачених ст. 201.5 і ст 201.1 Закону № 127-ФЗ) грошових вимог:
- повернути сплачені до розірвання договору гроші;
- відшкодувати збитки у вигляді заподіяних забудовником реального збитку;
- повернути гроші після визнання судом договору недійсним або неукладеним.
В цьому випадку пайовик, відповідно до