Ретельна підготовка з боку продавця до укладення договору з агентством - запорука успішної операції. В умовах договору важливо передбачити максимальне використання професійного потенціалу фахівців-ріелтерів. А натомість - бути готовим дотримуватися прийнятих на себе зобов'язання.
Чому гідна фірма і досвідчений професіонал не стануть з віддачею працювати на клієнта без підписання договору, ми неодноразово обговорювали на сторінках «БН». Однак договір слід укладати обдумано, а не під гіпнотичним впливом чарівного агента. Адже клієнт вступає у відносини не з ним, а з юридичною особою - ріелтерської фірмою. Розібравшись з ринковою ситуацією, визначившись з ціною свого нерухомості і переконавшись в компетентності пропонує послуги фахівця, продавцеві пора переходити до оформлення договірних відносин з агентством. І тут його охоплює цілком з'ясовне хвилювання.
Часом клієнти міркують так: «Укласти договір з однією-єдиною фірмою означає потрапити в кабалу і різко обмежити свої можливості». При необдумане поведінку і неуважному прочитанні тексту підписується вами документа такий сюжетний поворот цілком можливий. Особливо якщо ви не спромоглися вимагати надання повного спектру можливих послуг в обмін на прийняте вами зобов'язання не вступати в стосунки з іншими фірмами і фахівцями в період дії контракту.
Перш ніж поставити свій підпис на документі, необхідно уважно ознайомитися з усіма умовами договору, отримати відповіді на ваші запитання, простежити, щоб у тексті були чітко сформульовані всі зобов'язання сторін одна перед одною. А для початку - такі питання, на які просто необхідно мати відповіді.
Кому я довіряю свої інтереси?
Зверніть увагу на рівень підготовки персоналу (підтверджений відповідними атестатами), на активність використання агентством передових інформаційних комп'ютерних технологій. Добровільне проходження фірмою професійної сертифікації - на відповідність якості послуг, що надаються національному стандарту, страхування професійної відповідальності компанії на суми, адекватні реальним цінам на житло, активна громадська позиція агентства на ринку нерухомості, участь в роботі профоб'єднань - говорять на користь фірми.
Важливий і стаж її роботи. Правда, і молоді агентства, порівняно недавно створені досвідченими ріелтерами, заслуговують на увагу потенційних клієнтів. Якщо при дотриманні перерахованих умов працівники компанії проявлять особливий інтерес в завоюванні доброї репутації серед тих, хто довірив їм свої інтереси, співпраця з такими «юніорами» ринку може виявитися навіть більш виграшним.
Наскільки сумлінний агент-виконавець?
Грамотний ріелтор ретельно вивчить що пропонується до продажу або обмін житло, проаналізує його достоїнства і недоліки з точки зору ліквідності і конкурентоспроможності, пред'явить клієнту статистичні викладки, що характеризують ринкову ситуацію, і разом з ним визначить виправдану з комерційної точки зору вартість.
Він також з'ясує всю таємницю об'єкта нерухомості: кому і на яких правах житло належить сьогодні, від кого і яким чином перейшло до нинішнього продавцеві, хто, крім нього, має право користування приміщенням та ін. Якщо ж вашими документами на квартиру або кімнату ні до, ні навіть при укладанні договору ніхто в фірмі не цікавиться, це тривожний симптом: чи не роблять тут і все інше абияк?
Відповідальні агентства не тільки знайомляться з наявними у правовласника-продавця документами по квартирі, а й завчасно, ще на стадії пошуку покупця, піклуються про підготовку пакету необхідних для нотаріату паперів. Мінімальний набір документів повинен бути в наявності ще на стадії обговорення укладається продавцем і фірмою договору. Для початку достатньо обмежитися довідками форми 9 (про всіх осіб, зареєстрованих на даній житлоплощі) і форми 7 (технічна характеристика об'єкта - уточнений метраж приміщень, примітки про дефекти і дані про наявність узаконених «зручностей»).
Відсутність цих документів на момент укладення договору нерідко призводить до серйозних непорозумінь. Так, метраж, зазначений зі слів продавця, може бути істотно спотворений, причому як правило (о, загадка російської душі!) - в бік збільшення. Бувають і більш пікантні ситуації, коли пропонується житло з несанкціонованими переплануваннями, незаконно встановленими ванними, та й взагалі кімнати в комуналці, яким - завдяки не узгодженим ні з сусідами, ні з владою перетворенням - доданий вид окремої квартири з усіма зручностями ...
Природно, виявивши вже в нотаріат подібний сюрприз, покупець відмовиться від такого «вдалого» придбання, і фірма зобов'язана буде повернути йому заставу. А час-то упущено.
Що я отримаю в обмін на «втрату свободи»?
Крім того, якщо вже «втрачати свободу», то тільки в обмін на звільнення від багатьох клопоту. Нехай вас захистять від необхідності візитів в установи, які оформляють пакет документів, необхідний для здійснення угоди. Адже навіть якщо нерухомість належить вам по праву власності, все одно передбачаються неодноразові походи в житлові контори, районне ПІБ, а також в Управління Росреєстрації по Санкт-Петербургу і Ленінградської області - колишнє ГБР. Вам будуть потрібні свіжі довідки, технічний паспорт на житло, виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухомість. При деяких операціях неминучі візити до податкової інспекції, КГИОП, органи опіки.
І тут ріелтори теж можуть істотно «розвантажити» продавця. Правда, для передоручення цих дій необхідно оформити у нотаріуса відповідну довіреність. Простежте, щоб мова в цьому документі йшла тільки про збір та підготовці від вашого імені офіційних паперів, про приватизацію, але ні в якому разі не про відчуження нерухомості.
Які умови повинні бути відображені в договорі?
У документі вказуються всі умови, які стосуються предмета продажу, структурі і термінів угоди, взаємними зобов'язаннями та ін. Причому, по можливості, детально. Побоювання ряду клієнтів залишитися без житла і без грошей по-людськи зрозуміло. У той же час неувага громадян до змісту документів, які вони підписують, часом валить у здивування.
Якось при внесенні змін до тексту типового договору великої ріелтерської компанії закралася випадкова помилка: в розділі «Взаєморозрахунки» замість продавця одержувачем грошей було вказано покупець! І поки цей пригода не виявив один допитливий клієнт, десятки продавців встигли урочисто засвідчити своїм підписом добровільна відмова від отримання будь-яких засобів!
Уважно вивчаючи текст документа, не соромтеся вимагати докладних роз'яснень по всім незрозумілим для вас моментів. Побоювання залишитися «на вулиці» легко усунути - неодмінно вкажіть при продажу вашого житла умова здійснення зустрічної купівлі як обов'язкове. Зафіксуйте письмово і основні параметри пропонованого вам варіанти житлоплощі. Незайвим буде вказати і необхідність одночасного нотаріального посвідчення обох договорів - продажу вашого об'єкта і покупки нового. В іншому випадку - так званого розірваного нотаріату - часом виникають непорозуміння.
Кожна угода може мати свої нюанси. Тому в договорі повинен бути розділ «Особливі умови», в якому вказується все, що не знайшло відображення в стандартному тексті. Те, що обговорювалося на словах, обов'язково має бути зафіксовано в даному розділі. Якщо нюансів багато, до договору може бути оформлено додаткову угоду, що є його невід'ємною складовою частиною.
Загалом, пам'ятайте: усюди, де є конкретність, немає місця необгрунтованим побоюванням. А при взаємному дотриманні зобов'язань за договором успіх угоди гарантований.