Сьогодні домовласники охоче укладають угоди, що передбачають використання покупцями позикових коштів. Але наскільки безпечний цей процес, і які ризики чекають продавця при продажу будинку в іпотеку?
Чим ризикує продавець іпотечної нерухомості
Іпотечне кредитування вже стало звичним інструментом купівлі та продажу житлової нерухомості. Оформлення договору бере на себе банк, він же забезпечує безпеку розрахунків. Оплата здійснюється шляхом перерахування грошових коштів на рахунок чи за допомогою акредитива, що позитивно оцінюється продавцями. Але такі моменти деякими домовласниками сприймаються все ж негативно:
- неможливість завищити вартість нерухомого майна;
- неможливість продати будинок в старому або аварійному стані;
- ретельна перевірка будь-яких обтяжень;
- некомпетентність покупця.
Щоб ці труднощі не стали несподіванкою, потрібно знати, на яких етапах укладення угоди вони можуть виникнути. Як говорить прислів'я, «обізнаний - значить озброєний». Інформованість допоможе продавцеві будинку мінімізувати потенційні ризики або навіть повністю їх уникнути.
Підводні камені при визначенні вартості
Коли будинок продається без участі банку, його вартість продавець визначає виходячи з власних амбіцій і ринкової кон'юнктури. Якщо залучаються іпотечні гроші, технічний стан заставного майна обов'язково перевіряють професійні експерти, вони ж встановлюють його фактичну вартість.
Банк цікавить ліквідність будинку, щоб в разі неповернення кредиту, його можна було продати. Враховуються всі аспекти, включаючи престижність місця розташування і рівень розвитку інфраструктури. Знос будинку не повинен бути більше 50%.
Якщо продавець бажає позбутися від старої хати в покинутому селі - він ризикує втратити час, тому що банк таким об'єктом не зацікавиться. Якщо продавець сподівається, що покупець не помітить будь-яких вад і купить будинок за завищеною ціною, то це теж ризик, так як надії не виправдаються.
Чи всі в порядку з документами?
Представники банку перевіряють пакет документів з метою виявити наявність обтяжень. У продавця повинна бути кадастрова довідка, що підтверджує, що на будинок не накладено арешт, що немає виписаних родичів, які могли б згодом претендувати на житло.
Неприємний момент полягає в тому, що домовласник може і не знати про наявні обтяження. Таке трапляється, коли, наприклад, раніше з приводу будинку виникав судовий спір, який передбачає тимчасовий арешт. Суперечка був виграний і будинок залишився за продавцем, але арешт досі не знято. Або є родичі, про яких домовласник навіть не підозрює.
При продажу будинку без залучення позикових коштів, кадастрова довідка необов'язкова, хоча покупець і може її вимагати. Але в будь-якому випадку, якщо обтяження «спливуть» після продажу, це загрожує розірванням договору. Тобто проблема обтяження актуальна для всіх варіантів продажу нерухомості.
Удома зазвичай продають разом із земельною ділянкою, тому необхідно підготувати документи, що підтверджують право власності на землю. У документах повинні бути вказані дійсні межі ділянки, певні в ході межування. Всі папери досконально перевіряються банком, але чесному продавцю ця процедура нічим не загрожує.
Коли підводить покупець
Не знаючи правил іпотечного кредитування, покупець може підшукувати будинок для покупки до того, як банк схвалив його в якості позичальника.
Уже при першому контакті, слід вимагати у покупця офіційний лист, що підтверджує, що банк готовий видати йому іпотечний кредит. Має значення термін дії такого схвалення - зазвичай воно дійсно 3-4 місяці.
Якщо цей термін добігає кінця, на проведення операції не вистачить часу. Отримати повторне схвалення не завжди можливо - банк може відмовити через найменших змін в кредитних характеристиках позичальника.
Мінімізація ризиків продавця
Представники банків і юридичних компаній сходяться на думці: продаж будинку в іпотеку є найбільш безпечним форматом. Щоб звести ризики до нуля, продавцеві потрібно виконати наступні дії:
- Підготувати будинок і ділянку до продажу, поставити їх на кадастровий облік.
- Продовжити договори з постачальниками послуг (вода, електрика, вивіз БО).
- Завчасно зібрати весь пакет документів, але з урахуванням того, що у деяких довідок обмежений термін дії.
Ні в якому разі не передавати оригінали документів третім особам - для пред'явлення в банк покупця досить копій.
Поряд з реально можливими труднощами деякі продавці побоюються уявних ризиків, які стосуються передачі грошових коштів. Як потенційно небезпечний розглядається період, коли квартира вже перейшла в заставу, але гроші ще не отримані. Насправді тут немає ніякого ризику. Якщо гроші з якихось причин не надійдуть протягом узгодженого терміну, угода визнається недійсною і все права на будинок повертаються до продавця.
На етапі розрахунку по угоді повністю виключається шахрайство з боку покупця, в тому числі передача підроблених грошових купюр. Оплата здійснюється шляхом перерахування всієї суми з поточного рахунку покупця-позичальника на рахунок продавця. Безпека операції гарантована банком.
Також вас може зацікавити: