Ті, хто задумав реалізувати квартиру оформлену в іпотеку, повинні знати, що процес буде не найпростішим, проте успішно завершити операцію цілком реально, якщо знати всі нюанси.
Можна розділити можливі варіанти таких угод за способом їх проведення на три види. Кожен з яких має свої особливості:
- Реалізація житлової площі за допомогою банківських послуг.
- Реалізація квартири через готівковий розрахунок.
- Продаж іпотечного житла, якщо покупець сам є власником іпотеки.
Найчастіше для успішного укладення угоди потрібні кілька представників:
- Представник банку, який є заставодержателем. Тобто співробітник організації, яка видала кредитні кошти під покупку квартири.
- Безпосередньо сам власник житлового приміщення.
- Представник сторони покупця.
Продаж іпотечної квартири за допомогою банківських послуг
Часто в іпотечних договорах позначається пункт, який говорить про те, що власник не має можливості і права дарувати або ж продавати квартиру, яка знаходиться в іпотечному кредиті без представника банку власника застави.
Важливо дотримуватися певного алгоритму дій. В першу чергу варто повідомити в банк про рішення про реалізацію житла. Якщо проігнорувати цю частину, то на успіх угоди розраховувати не варто.
Оголошуються причини, через які власник іпотеки вирішив достроково закрити борг. Який б не була ситуація, будь то переїзд, фінансове скрутне стан, представники банку часто з небажанням йдуть на зустріч клієнту. Причина проста - жодна кредитна компанія не побажає добровільно розпрощатися з тими відсотками, які вона могла б отримувати протягом довгих років. Адже це один із способів підвищення доходу для компанії. При адекватних причинах на прохання про продаж банк не матиме вибору і змушений погодитися на угоду.
При такому варіанті банківська компанія самостійно займається підбором кандидатів на покупку. Далі слідує процес створення попередньої згоди. Необхідні папери так само готує співробітник банку. Обидві сторони повинні запевнити всі папери нотаріально, а так же власноруч підписати. Банк зі свого боку надає покупцеві і продавцеві для їх угоди банківські депозитні комірки. Розрахунок між учасниками проводиться в двох частинах. Перша - завдаток. Він ідентичний розміру іпотечного боргу. Друга - залишок вартості.
Обов'язковою умовою є нотаріальне підтвердження передачі суми завдатку. Це необхідно для того, що б убезпечити всіх учасників від можливого шахрайства та втрати коштів. В даному договорі необхідно вказувати і те, що покупець буде мати повне право користування житловою площею після зняття з неї обтяження. Це можна зробити в Реєстраційній палаті.
Після перерахування грошей на депозитні комірки укладається договір між покупцем і продавцем, результат реєструється відповідному органі (УФРС). Після цього угода вважається успішною, продавець може отримати свої кошти, покупець повною мірою користуватися придбанням.
Продаж квартири через готівковий розрахунок
Тут принцип дуже схожий з попереднім. Є один невеликий нюанс - покупця на свою житлоплощу продавець має право вибрати самостійно. На першому етапі необхідно так само довести до відома банківську організацію, яка дала іпотеку, вказати причини продажу квартири.
Передача грошових коштів у вигляді завдатку повинна бути обов'язково завірена за участю нотаріуса. В такому випадку гарантується безпека угоди і збереження грошей. У цьому договорі обов'язково вказується і те, що відразу після зняття обтяження між продавцем і покупцем буде укладена угода з купівлі-продажу. Покупець повинен бути так само ознайомлений і бути згоден з тим, що грошові кошти доведеться передавати до укладення угоди з купівлі.
Так само в даному нотаріально завіреному договорі необхідно вказувати точну суму, яка була передана покупцем, а так само порядок ведення розрахунків по угоді.
Порядок розрахунків має деякі нюанси - загальна сума розділяється на дві частини. Перша - це завдаток. Він дорівнює залишилася вартості по іпотеці. Друга частина - сума грошових коштів, які отримує безпосередньо сам продавець.
Важлива особливість: доступ до кожного з рахунків до того, як операція з купівлі буде оформлена, має тільки покупець. Після продажу доступ до осередків у покупця закривається. А банк і продавець з цього моменту має право отримати кожен свою частину оплати за нерухомість.
В нотаріально завіреному договорі про передачу завдатку так само вказуються точні дані про терміни з продажу квартири і зняття обтяження банком.
Після укладення договору у нотаріуса учасникам необхідно звернутися в банківську компанію для того, що в зняти заборгованість за коштами її погашення. Коли борг закритий повністю продавець повинен звернутися в реєстраційну палату з письмовою заявою про зняття обтяження. Для того, що б успішно завершити даний етап, особі, яка бажає зняти обтяження, необхідно мати наступний перелік документації:
- Паспорти всіх власників реалізованого житлового приміщення.
- Свідоцтво, в якому вказано право власності на житло.
- Якщо свідоцтво відсутня, то необхідно надати договір про купівлю-продаж на дане житлове приміщення.
- Заставна на квартиру.
- Документ, який засвідчує факт закриття заборгованості.
Зняття обтяження проводиться двома способами:
- На зворотному боці свідоцтва після проведення реєстрування про закінчення іпотечної заборгованості ставиться штамп. Він є підтвердженням того, що обтяження знято.
- Якщо ж свідоцтва немає, то видається спеціальна виписка з ЕГРП. Вона буде підтверджувати той факт, що обтяження з даного житлового приміщення знято.
Далі можна починати займатися оформленням угоди про купівлю-продаж. Обов'язковою є умова реєстрування угоди в Реєстраційній палаті. Після успішного завершення справи покупець може в повній мірі користуватися придбанням.
Продаж іпотечної квартири, якщо покупець сам є власником іпотеки
Іноді зустрічається і така ситуація, коли покупець не має належної суми для придбання. Крім особистих грошових коштів учасник вирішив скористатися кредитною сумою. Одне з основних умов - грошова сума, яка є в розпорядженні покупця без урахування кредиту, повинна погашати боргу по іпотеці реалізатора. Якщо така частина не порушена, то найімовірніше банк дасть добро на угоду.
У будь-якому випадку необхідно попередити банківську організацію про бажання реалізувати житлове приміщення в такий спосіб. Якщо представники банку не бачать жодних перешкод для укладення угоди, то можна приступати до наступних дій:
- У нотаріуса підписати договір по завдатку, який дорівнює заборгованості продавця перед банком по іпотеці. Обов'язково позначається повна назва банківської організації, яка бере участь в угоді.
- Далі слід оплата безпосередньо суми боргу. Представники банку після цього зобов'язані видати два документа: довідка про повне покриття боргу продавця, заставна на квартиру.
- Після цього представник банківської компанії і продавець йдуть разом в Реєстраційну палату з усіма необхідними документами, де знімається обтяження з житлового приміщення. Тут так само може бути два варіанти: або це друк на зворотній частині реєстраційного свідоцтва, або ж це окрема виписка з ЕГРП, де вказано факт зняття обтяження.
- На даному етапі слід зайнятися підготовкою паперів для банку покупця. Тут можуть знадобитися такі довідки та виписки: про зняття обтяження з житлової площі, документи про те, що немає боргу перед комунальними організаціями, виписка з будинкової книги, в якій має зазначатися факт відсутності прописаних або зареєстрованих осіб.