Можливо для когось архаїчне слово «аукціон» асоціюється тільки з позаминулим століттям, запахом нафталіну або з яскравим епізодом з кінофільму «12 стільців». Але аукціони і сьогодні існують поряд з нами, більше того - вони успішно працюють. Публічна продаж за встановленими правилами антикваріату, автомобілів, різних речей популярна в Росії. Активно функціонують і аукціони з продажу нерухомості. Кожен повнолітній громадянин Росії має право і можливість придбати квартиру на аукціоні, при цьому угода може бути вельми вдалою.
Особливості аукціонних продажів
Організаторами аукціонів стають великі торгові компанії, асоціації продавців, брокерські аукціонні фірми, але найчастіше торги організують банки і державні структури, наприклад Федеральна служба судових приставів.
Кожні публічні торги проводяться в індивідуальному порядку за суворо визначеними правилами, наприклад торги, які оголошують судові пристави, регламентуються законодавством.
Технологія аукціонної торгівлі
Різниться два типи аукціонів за способом встановлення ціни:
- З підвищенням ціни (англійський тип). Переможцем в такому аукціоні вважається особа, що запропонувала максимальну ціну.
- Зі зниженням ціни (голландський тип). Перемагає той, хто першим погодиться заплатити озвучену суму.
Обидва варіанти застосовуються на аукціонах з продажу квартир. Існує ще один вид - інтернет-аукціон (скандинавський тип). Він працює на підвищення ціни і виграє той учасник, який зробив останню ставку до моменту закінчення торгів. У таких заходах можливість зробити ставку зазвичай платна.
Аукціони бувають відкритого і закритого типу. При проведенні відкритих торгів все бачать ставки опонентів. При закритому аукціоні ставки подаються аукціоністові (організатору аукціону) в конвертах, публічної їх розголосу не відбувається. Свого часу за таким типом проводилися приватизаційні аукціони в Росії.
Аукціонний метод продажу нерухомості або як його ще називають «метод швидкого продажу» був розроблений американцем Біллом Ефрос. В Америці цей спосіб працює відмінно, граючи на схильності до азарту багатьох жителів країни. Об'єкт нерухомості виставляється на аукціон за заниженою ціною, що привертає увагу потенційних покупців. В результаті вміло проведених торгів ціна на нього швидко піднімається, зацікавлені в покупці особи активно збільшують ціну. Покупцем стає той, хто зміг переграти інших і заплатити найвищу ціну. У Росії у населення більш практичний менталітет і подібний метод не користується великою популярністю.
Серед ріелторів є прихильники і противники аукціонного методу торгівлі нерухомістю. За неофіційними даними подібним способом продається менше 1% всіх реалізованих квартир.
Які квартири потрапляють на аукціони
На жаль, в останні роки зросла кількість людей не здатних обслуговувати банківські позики, кредити, іпотеку. Розраховуватися з кредиторами доводиться і особам, щодо яких проводилась процедура банкрутства. У зв'язку з цим почастішали випадки продажу квартир через аукціон.
Теоретично квартиру на аукціоні можна придбати за ціною вдвічі менше ринкової. Можливий варіант, коли на ринку відбулося підвищення цін на нерухомість, а на майданчику аукціону ціни залишилися колишніми. При аукціонних торгах дозволяється залучення іпотечних кредитів. материнського капіталу. Умови оформлення договору купівлі житла можуть бути вельми привабливими.
Найчастіше на аукціони потрапляють квартири вторинного ринку житла, але бувають випадки, коли виставляють на торги і новенькі квартири новобудов. Особливою удачею вважається, якщо будинок вже зданий будівельниками і зареєстрований в ЕГРП (Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним).
Організація і проведення аукціонів
Інформація про майбутній аукціон розміщується в засобах масової інформації місцевого значення, якщо потрібно - і федерального.
Першим кроком торгів стає визначення ринкової вартості виставленого на продаж житла. Потім призначається час проведення торгів, де майно повинно бути реалізовано. Крім традиційних відкритих торгів за участю аукціоніста, вдаряє дерев'яним молотком і оголошує: «Продано!», Є торги електронні.
Треба сказати, «левова частка» аукціонів з продажу і вигідну покупку нерухомості проводиться саме на електронних торговельних майданчиках, так званих порталах ЕТМ. Тому варто зупинитися докладніше на цьому способі проведення аукціонів.
Електронні торгові майданчики
Для участі в електронних торгах необхідно мати особисту електронну підпис варіанти КЕП. КЕП (кваліфікована електронний підпис) - це посилений варіант ЕЦП (електронного цифрового підпису). Оформляється в організаціях, уповноважених в її видачі відповідно до закону РФ «Про електронний підпис».
Отримавши електронний підпис, можна реєструватися на ресурсі, який планує проведення торгів. Після реєстрації кожному учаснику надається право користування особистим кабінетом на даній електронному майданчику. Заявка на участь в торгах подається з ЛК.
На розрахунковий рахунок організатора аукціону учасником перекладається завдаток, як правило, він становить не більше 20% від ринкової вартості об'єкта, що виставляється на продаж. Переможцю торгів ця сума не повертається, а йде в рахунок оплати придбаної квартири. Решта суми повинна бути негайно перерахована продавцю, після чого оформляється договір купівлі-продажу. Менш успішні учасники можуть повернути завдаток або використовувати його в наступних торгах.
етапи аукціону
Аукціони з продажу нерухомості проводяться поетапно. Зазвичай перший і другий етапи передбачають підвищення цін. Причому стартова ціна встановлюється трохи нижче ринкової, на першому етапі відсотків на 10%, а крок аукціону в 5-10% від ціни лота. Охочих купити квартиру на таких умовах зазвичай не знаходиться.
На другому етапі ціну на продавану нерухомість знижують на 30%, але принцип не змінюється і крок торгів залишається колишнім. При такому розкладі можна отримати вигоду з покупки, але це дуже сумнівно.
Найцікавішим і результативним вважається третій етап - включається принцип зниження ціни. Встановлюється певна ціна квартири, крок аукціону (зазвичай ті ж 5-10%) і термін проведення, наприклад місяць. Зниження ціни відбувається до тих пір, поки хтось із учасників торгів не виявив бажання купити її за таку суму. Зниження може відбуватися багато разів і досягти заявленого рівня ( «ціни відсікання»). Далі ціна вже не опускається. Таким чином, квартиру можна придбати в 2-3 рази нижче ринкової вартості.
Але ще потрібно знати, як купити квартиру на аукціоні і не потрапити в складну ситуацію.
Як уникнути неприємних сюрпризів
Досвідчені професіонали, якими є організатори аукціонів, не в змозі захистити учасників торгів від проблем, з якими вони можуть зіткнутися після покупки нерухомості. Продавана квартира може мати обтяження, які не стануть на заваді для її реалізації. Найпоширенішими є:
- неоплачені борги за комунальні послуги. Сума боргу може досягати гігантських сум, буквально сотень тисяч рублів. Щоб ліквідувати цю проблему доведеться пройти багато інстанцій, в тому числі суд;
- відмова від виселення проживають в квартирі мешканців. Процедура виселення може бути дуже довгою і складною, а якщо в ній прописані неповнолітні діти, інваліди або вона є єдиним житлом - практично неможливою.
В цьому випадку досвідчені юристи радять подавати до суду на небажаючих залишати вже чужу квартиру ушлих мешканців віндикаційний позов, тобто позов власника про вилучення його власності з чужого користування. При такому розкладі незаконному власнику за рішенням суду дається п'ять днів на виселення. В іншому випадку застосовується силовий варіант примусового законного виселення.
Щоб уникнути делікатних ситуацій і фінансових збитків перед покупкою квартири на аукціоні її потрібно всебічно і дуже уважно вивчити. Якщо у вас є така можливість і багато вільного часу, зробити це реально. Але краще звернутися до професіонала. Оплата його послуг багаторазово окупитися вигідно проведеною угодою, а ви позбавите себе від обтяжень проблемної квартири, перевірки її юридичної чистоти. можливих махінацій організаторів торгів, поглиблення в тонкощі аукціонної торгівлі. Визначити точно ринкову і ліквідну вартість квартири неспеціалісту теж непросто.
Не менш 80% квартир на аукціонах купується ріелторами для подальшого перепродажу. Але чому б не взяти участь в аукціоні самому? Велика ймовірність, що Фортуна виявиться на вашому боці.
