Лариса Дєньгіна:
Вітаю!
Уявімо таку ситуацію:
У сім'ї народилися діти, і однокімнатна квартира, куплена в кредит, стає мала. Чи можна цю квартиру, із залишком боргу, продати, і купити замість неї трикімнатну?
Спробуємо розібратися з Дмитром Овсянниковим, генеральним директором іпотечного брокера «Іпотека. РУ ».
Привіт, Дмитро!
Дмитро Овсянников. Вітаю!
Л.Д .: Отже, припустимо: у позичальника є квартира вартістю 5 мільйонів. Він повинен банку за неї ще 2 мільйони. Чи може він цю квартиру банку віддати, і купити квартиру, скажімо, за 10 мільйонів?
Д.О .: У Вашому питанні є досить типове оману.
Д.О .: Коли позичальник вважає, що він може віддати квартиру банку.
Справа вся в тому, що банк - це кредитна організація. Банк - він дає гроші позичальнику. Він квартирами не торгує. Тобто, що виходить: для банку квартира - це непрофільний актив.
Банку квартира позичальника не потрібна.
Він забирати її не буде.
Тобто, в кращому випадку, що можна зробити: можна знайти покупця на цю квартиру, який заплатить ті самі 2 мільйони і далі стане власником цієї квартири.
Але для покупця - це певний ризик. Дійсно, що може статися: він людині гроші віддасть, а продавець скаже: «Я свою проблему вирішив, і я не буду продавати квартиру тобі!
Справа вся в тому, що як тільки людина віддала гроші продавцю, як тільки людина погасив гроші банку, що виходить? У банку назад ці гроші забрати не можна. І що виходить: продавець свою проблему житлову вирішив, а покупцеві потрібно якось повертати свої гроші.
Як це можна зробити?
Звернутися до суду. І що буде робити суд? Суд скаже: «Нехай ця людина повертає, припустимо, по третині від зарплати».
У покупця - певний ризик: скільки чекати поки всі ці гроші від продавця йому повернуться?
Тому, якщо ми говоримо про першу схемою, то так, теоретично, можна знайти такого покупця, який погодиться піти на ризик, але в жодному разі: коли, припустимо, квартира унікальна ...
Д.О .. Вона може бути унікальна, або ...
Ну уявіть: квартира - висотка на Котельнической набережній, де квартири продаються раз в декілька років - одна ситуація.
Друга ситуація: це може бути квартира, припустимо, в тому під'їзді, де у позичальника мама живе.
Природно, скільки років можна чекати таку ж квартиру?
Ось тоді людина (покупець) готовий або переплачувати, або йти на ризик.
Але якщо ж це звичайна, типова квартира, яка нічим не відрізняється від інших, ну навіщо покупцеві ризикувати? Навіщо йому ризикувати своїми грошима?
Не згоден банк дозволити продавцю продати квартиру з якої-небудь іншою схемою, ну й добре: значить, я, як покупець, знайду іншу квартиру.
Л.Д .: А є якісь інші варіанти?
Д.О .: Інша схема - це коли людина звертається в банк: «Дозвольте мені продати квартиру». І банк каже: «ОК: нехай покупець стане нашим позичальником. Тобто, по суті справи, перекладається борг з нинішнього позичальника на покупця. Покупець купує квартиру разом з боргом, квартиру що знаходиться в заставі у банку. І що виходить? Новий власник, ставши власником квартири, гасить залишок боргу банку, і після цього сам знімає заставу.
В цьому випадку, що виходить? Новий покупець не ризикує грошима: тобто, немає такої ситуації, коли він повинен бігати за продавцем: «Поверни мені мої гроші». Але в той же самий час, невизначений незручність присутній: покупець, ставши власником, повинен витратити якийсь час, для того, щоб зняти заставу.
Ну і нарешті, третя схема, яка можлива - то коли людина купує квартиру, і одночасно з реєстрацією угоди купівлі-продажу відбувається зняття застави ...
Л.Д ... Якщо ми говоримо, не про іпотеку, а звичайні угоди в Москві як відбуваються ... Передача грошей відбувається через депозитарій будь-якого банку.
Для чого це робиться?
Д.О .: Ось дивіться:
Передача грошей можлива або до державної реєстрації, або після державної реєстрації. І уявіть: покупець передав продавцеві гроші, продавець прибрав ці грошики в кишеню, а потім каже: «Я передумав продавати квартиру».
Теоретично, така ситуація можлива.
Тобто, покупець, якщо він віддає гроші заздалегідь, він йде на певний ризик.
Друга ситуація, коли, припустимо, покупець гроші наперед не віддає, а продавець, спершу, оформляє квартиру на покупця, і тільки потім, після цього, покупець віддає свої гроші. Знову ризик, тільки вже для продавця: «А раптом я квартиру продам, як продавець, а гроші мені покупець не заплатить»?
Ризик?
Ризик!
Чим ризикує покупець (або продавець), в даному випадку?
Як мінімум, тим, що потрібно буде через суд доводити, що один, припустимо, квартиру продав, а гроші не отримав, або друга ситуація: квартиру переоформив на нового власника, а ...
Щоб ні покупець, ні продавець не ризикували, через несумлінність контрагента, для цього в Москві придумана наступна схема передачі грошей:
Перед операцією покупець закладає гроші в клітинку депозитарію банку.
Тобто, депозитарій - це як якась камера зберігання. Покупець розлучається з грошима до угоди, а продавець отримує гроші після угоди, в разі, якщо квартира дійсно продана цьому покупцеві. Тобто, якщо покупець заклав гроші, а продавець продав квартиру не цьому покупцеві, а комусь іншому, продавець з цього осередку гроші забрати не зможе.
І, можлива якась ситуація: або покупець став власником, і в цьому випадку, продавець може дістати гроші з осередку депозитарію, або покупець не став власником, і, в цьому випадку, він може забрати свої гроші з осередку депозитарію.
Тепер, що у нас відбувається у випадку з банком: покупець перед операцією закладає гроші в клітинку депозитарію. Він їх заклав, і банк дає папір про те, що борг позичальника погашений: папір для реєструючих органів, щоб можна було зняти заставу.
По суті справи, це - певний ризик банку. У чому цей ризик полягає? У тому, що гроші в депозитарії - це не гроші на рахунку банку. Тобто, позичальник ще кредит не погасив, а банк вже дає папір про погашення ним боргу і з проханням зняти заставу з квартири.
Тому, досить мало банків, які готові піти на таку схему, але такі банки є.
Л.Д .: Дмитро, може бути, є найкращий варіант?
Д.О .. Для покупця і для продавця найкращий варіант третій. Тому що при першій схемі, продавець, розуміючи, що покупець йде на ризик, продавець повинен продавати свою квартиру дешевше, значно дешевше, щоб знайти таку людину: як-то мотивувати його піти на цей ризик:
«Так, я ризикую двома мільйонами, але коли я готовий ризикнути? Коли, припустимо, вигода моя складе півмільйона, так? Тобто, я міг би купити квартиру за 5 мільйонів, але цю я купую за 4,5: так, я ризикую своїми двома мільйонами. »
Л.Д .. Дмитро, а операції з продажу старої квартири та купівлі нової, вони можуть відбуватися в один день?
Д.О .. Так, теоретично, можна провести операцію в один день, але знову ж таки: це все залежить від згоди банку, від домовленостей продавця і покупця. Тобто, що виходить: найскладніше в цій частині угоди - це саме продаж квартири, що знаходиться в заставі. А далі - все досить просто: продавець однокімнатної, він, одночасно є покупцем трикімнатної квартири. Тобто, звичайна альтернативна операція, нічого страшного: після операції продавець трикімнатної квартири забирає, як в нашому прикладі, три мільйони від продажу позичальником своєї однокімнатної квартири з осередку депозитарію, і продавцеві однокімнатної відсутні 7 мільйонів додає банк: в сумі виходять 10 мільйонів за 3 -кімнатну квартиру.
Тобто, нормальна ситуація.
Л.Д. Спасибі, Дмитро, величезна!
Звертайтеся з питаннями на сайт «ipotek.ru, Про іпотеку по-російськи».
З нами був Дмитро Овсянников, генеральний директор іпотечного брокера «Іпотека. РУ ».
До побачення.