На щастя, в країнах з розвиненими законодавством і фінансовою системою права покупців нерухомості на стадії off-plan захищені на державному рівні.
«У ряді країн старої Європи - Англії, Франції, Австрії та Швейцарії - всі споруджувані об'єкти підлягають обов'язковому страхуванню, та в разі банкрутства забудовника держава компенсує покупцеві виплачені суми, - пояснює директор відділу інвестицій в закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills Ігор Індріксонс. - Страховку оплачує забудовник, і вона вже включена у вартість нерухомості. Такий механізм найбільш дієвий, проте в більшості європейських країн і в США державного страхування будівництва немає ».
Найпоширеніший спосіб в міжнародній практиці, який дозволяє захиститися від недобросовісного або «проблемного» забудовника, - використання рахунку умовного депонування (escrow account). В цьому випадку гроші від покупця надходять на спеціальний рахунок (банк є третьою, незацікавленої стороною) і переходять девелоперу тільки по завершенні чергової фази будівництва та виконанні прописаних в контракті умов.
Практика escrow accounts існує в більшості західноєвропейських країн, однак, наприклад, в Італії чи Іспанії оформити договір на цих умовах, як зазначає Ігор Індріксонс, буде непросто. З іншого боку, окремі девелоперські проекти з системою оплати через escrow accounts можна знайти і на менш розвинених ринках: в Хорватії таким чином реалізується проект Punta Scala Residence австрійської компанії Falkensteiner.
В Італії, Іспанії, на Кіпрі працює інший механізм - банківські гарантії компанії, що веде будівництво об'єкта. Забудовник, як правило, ще до початку робіт відкриває в банку кредитну лінію, яка дозволяє йому завершити проект незалежно від результатів продажів.
На Кіпрі все великі девелоперські проекти фінансуються під заставу землі, на якій ведеться будівництво. Оскільки криза кіпрську банківську систему майже не зачепила, роботи на об'єктах тривають, незважаючи на скорочення обсягів продажів.
Яким чином покупець сам може мінімізувати ризики? Один із способів - вибирати об'єкт через агентство нерухомості, яке перевіряє надійність девелопера і проекту і може надати повну інформацію про об'єкт, джерела фінансування, плани будівництва. Також слід обов'язково відвідати місце будівництва. «Покупець зможе особисто переконатися, чи ведуться роботи, на якій стадії знаходиться об'єкт, подивитися шоу-рум, де можна ознайомитися зі зразками будівельних і оздоблювальних матеріалів, дізнатися про додаткові опціях», - каже Марина Васильєва.
Основним і найбільш поширеним механізмом захисту при покупці житла off-plan є поетапна оплата. Зазвичай при оформленні договору необхідно внести 10-30% від вартості об'єкта. Решта виплати проводяться у міру просування будівництва: після зведення певного поверху, закінчення робіт над каркасом будівлі, цегляною кладкою, обробкою і т. П. Для того щоб покупець більше довіряв продавцеві, на деяких об'єктах встановлюють веб-камери. Поетапна оплата не стає кардинальним вирішенням проблеми, але, по крайней мере, знижує ризики і служить стимулюючим фактором для забудовника.
У договорі купівлі-продажу, крім точного опису нерухомості з зазначенням площі житла, оздоблювальних матеріалів, суми депозиту, графіка платежів, обов'язково повинна бути інформація про відповідальність сторін. «Зазвичай термін будівництва становить 12-18 місяців, - розповідає Марина Васильєва. - На випадок відстрочки повинні бути прописані штрафні санкції та зобов'язання продавця повернути всі суми, виплачені покупцем ».
Юлія Титова радить зробити так, щоб список форс-мажорних обставин в договорі був якомога коротше: «На практиці більшість забудовників своє запізнення зі здачею проектів списують на форс-мажорні обставини. Найпоширеніший варіант відписки - кліматичні умови, при тому що клімат за останні два-три роки радикально ніде не змінювався ».
Жанна Гусейн розповідає про ситуацію на одному з найбільш проблемних в цьому відношенні ринків - дубайському, де в результаті кризи було заморожено будівництво великого числа об'єктів: «Забудовники не йдуть на виплату штрафів за договором, апелюючи до форс-мажорних обставин. Але багато хто намагається врегулювати відносини і пропонують альтернативні варіанти в своїх вже реалізовані проекти ».