Здача житла в оренду, як відомо, є досить поширеним бізнесом. Тим часом цей ринок сьогодні далекий від досконалості. В першу чергу мова йде про законність угод, пов'язаних з орендою. Як правило, орендодавець не зацікавлений в тому, щоб оформляти свій бізнес як годиться, а значить, ділитися з державою частиною своїх доходів. Крім того, оренда - досить ласий шматок для шахраїв. Що відбувається на цьому ринку сьогодні і що може сприяти його виведення з тіні? Про це - наш матеріал.
Чи варта шкурка вичинки?
Вартість оренди житла в різних містах відрізняється і в абсолютних цифрах залежить від ринкових цін на саму житлоплощу. Зрозуміло, необхідно враховувати розташування нерухомості: від району і віддаленості від метро до поверху і типу будинку. Велике значення мають метраж, стан приміщень, наявність меблів і побутової техніки. Наприклад, в Москві наймання однокімнатної квартири в крокової доступності від метро обійдеться зараз в 30-33 тисячі рублів на місяць, двокімнатної - до 40 тисяч. У віддалених районах міста житло можна зняти за суму в межах 23-25 тисяч рублів. Зокрема, вартість оренди кімнати в багатокімнатної квартирі в межах Третього транспортного кільця складає 15 тисяч рублів. Оренда ліжко-місця в «однушки» обійдеться в 6000-8000 рублів. До цих же цифрам наближається і оренда житла в Санкт-Петербурзі. Причому і в Москві, і в Північній столиці довгострокова і подобова оренда - ринок, досить вимогливий до співвідношення ціни і якості. Торгові, складські, офісні приміщення зараз також користуються попитом. Ринок оренди комерційної нерухомості продовжує розвиватися, з'являються більш привабливі та вигідні пропозиції, що загострює конкуренцію. І тому стійкий дохід буде приносити тільки нерухомість, що повністю відповідає вимогам орендаря. Те ж саме стосується Череповця.
За словами Олега Гончаренка, ціну оренди в Череповці «диктує» центр міста. Розкид досить великий. Наприклад, приміщення з відносно хорошим ремонтом можна підібрати за 600 рублів (ціна за квадратний метр). На більш комфортабельні варіанти з кондиціонером, меблями і зручною парковкою ціна сягає 1000 рублів. Якщо до цього додати послуги зв'язку, то вартість оренди для споживача виростає ще більше.
При цьому ринкова вартість самих приміщень становить від 80 до 100 розмірів щомісячної орендної плати. Тобто щомісячний дохід рантьє - так називають людей, що живуть на прибуток від оренди, - складає не більше 1-1,3 відсотка від вартості. Це стосується і комерційних приміщень, і житла.
- Вартість оренди 1-кімнатної квартири в Череповці коливається від 7000 до 15 000 рублів залежно від району міста та рівня самої квартири, - каже Лариса Михайлова, фахівець відділу оренди агентства нерухомості, Череповець. - 2-кімнатну квартиру в нашому місті можна зняти від 10 000 до 25 000 рублів. 3-кімнатні коштують дорожче - від 15 000 до 40 000 рублів. Найбільш дорогі квартири в Зашекснінскій районі міста, завжди в ціні квартири в Індустріальному районі. Найбільшою популярністю користуються квартири економ-класу - недорогі 1- та 2-кімнатні. Також в останні роки зріс попит на елітні квартири - 2- і 3-кімнатні рівня міні-готелі для відряджених.
Елементарний підрахунок показує, що здача квартир або котеджів в оренду - далеко не найприбутковіший бізнес, не кажучи вже про його ризикованості. Інше питання, що житло в будь-якому випадку є активом, з кожним роком дорожчають. І якщо сьогодні власник ним не користується, цілком логічно було б здавати його в оренду. Проте цей бізнес може принести його власникові не тільки прибуток, але і головний біль.
«Сюрпризи» для орендодавця
Орендодавець житлового приміщення, на відміну від орендодавця нежитлового (комерційного), несе особливу відповідальність - перш за все перед сусідами. Можливі конфліктні ситуації, комунальні проблеми - від загрози затоплення до ПП з газовим обладнанням - це лише деякі з можливих «сюрпризів». При цьому чекати від орендаря дбайливого ставлення до чужого майна, зрозуміло, не доводиться. Крім того, існує і ще одна загроза для орендодавця. Якщо він здає квартиру без належного оформлення свого бізнесу через податкову інспекцію, то в будь-який момент його можуть «здати» ті ж орендарі. В цьому випадку такого підприємця чекає штраф. І все ж орендодавці заради прибутку йдуть на багато ризиків. Анархія в цьому виді бізнесу особливо процвітала в 90-і роки. Тепер, за оцінками експертів, багато чого змінюється на краще.
- хаотично організуйте ринок оренди вимагав, щоб з'явилися посередники, так звані чорні маклери, - каже Лариса Михайлова. - Охочих орендувати багато, а інформація була мізерна і розкиданість. Тому посередники стали цією інформацією торгувати, тим більше що середньому бізнесу цей ринок був нецікавий: суєти багато, а прибуток незначна. Природно, що і офіційне оформлення практично було відсутнє. Зараз ситуація змінилася, сегмент цивілізується. Клієнти стали розуміти, що краще прийти в відому компанію, яка багато років на ринку і яка буде нести відповідальність, ніж брати ризик на себе. Вони стали платити гідні комісійні, і ринок став реагувати появою компаній, що займаються орендою. Але навіть незважаючи на це, інвестори на ринок оренди не поспішають, оскільки покупка-продаж нерухомості набагато вигідніше.
Ті, хто має намір працювати на ринку оренди згідно із законом, неминуче понесуть додаткові витрати. Наприклад, держмито за реєстрацію довгострокового договору оренди для ТОВ становить 15 000 рублів, для підприємців - 1000. За оцінками фахівців, вже ці суми змушують людей задуматися, як укладати договір - офіційно або неофіційно.
Кілька простих правил
Щоб не зазнати збитків від недобросовісних орендарів, орендодавцям рекомендують дотримуватися кількох простих правил. В першу чергу - запропонувати свою квартиру під здачу в найм в декількох ріелторських фірмах. Це допоможе ознайомитися з цінами, які встановлює ринок оренди квартир в конкретному місті. Після вивчення ринку потрібно вибрати агентство нерухомості, з яким ви будете співпрацювати. Тут важливі всі фактори: і термін роботи ріелторської фірми в цьому сегменті ринку, і хороша репутація, і позитивні відгуки клієнтів, і гарантії, забезпечені договором оренди.
Наступний етап - підбір орендаря з числа тих, що пропонує вам фірма. Тут важлива особиста бесіда з потенційним квартирантом: вона допоможе вам визначитися з вибором.
Сфера оренди житла в кожному конкретному місті не може залишатися незмінною, як і сам ринок нерухомості. Зі зміною цін змінюються кількісні і якісні показники попиту та пропозиції. Наприклад, огляд ринку оренди житла в Санкт-Петербурзі за минулий рік показує, що за межкрізісное десятиліття ця сфера тут вийшла на абсолютно новий рівень. Головними процесами, які відбувалися на ринку оренди Північної столиці в цей час, були значне зростання орендних ставок і збільшення в кілька разів ємності ринку, тобто кількості квартир, що здаються на відкритому ринку. Відбулися й серйозні зміни самих орендних відносин - вони стали більш цивілізованими.
Хоча, за оцінками експертів, лише 20% власників житла здають в оренду приміщення по легальних схемах, з повним оформленням. Тобто велика частина ринку найму житла зараз перебуває в сірому секторі. І основна частина квартир все ще здається без сплати податків.
В останні роки в столичних містах встановилися договірні відносини між учасниками цього ринку. Наприклад, в тому ж Санкт-Петербурзі практично всі відносини оренди оформляються письмовим договором. Розроблено цілком досконалі форми договорів оренди (найму), що відображають інтереси обох сторін - наймодавців і наймачів. Хоча чимало і бажаючих заробити на обмані довірливих громадян, які мріють зняти дешеве житло і не володіють інформацією про дійсної вартості оренди житла. Крім того, в останні роки ще одним знаковим явищем став перехід з доларів на рублі при розрахунках за договором найму.
Марія Фотеева, директор ТОВ «Консалтингова фірма« Лекс », Череповець:
- У разі здачі приміщення (житлового / нежитлового) в оренду третім особам укладення договору оренди обов'язково. Це в інтересах як орендаря, так і власника, оскільки якщо ви не уклали договір оренди в письмовій формі, то не виключено, що власник приміщення «передумає» або спробує змінити умови, про які попередньо домовилися, крім того, для власника в разі заподіяння збитків орендарем збиток буде вимагати просто неможливо. Укладений договір оренди буде певною гарантією дотримання взаємних домовленостей як для власника, так і для орендаря. Якщо ви вирішили укласти договір оренди, необхідно уточнити, чи є ваш майбутній орендодавець власником приміщення. Документами, що підтверджують право власності, є свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, зареєстрований договір купівлі-продажу, дарування та ін.
У договорі оренди обов'язково необхідно вказати:
3. Терміни, способи, розмір і порядок зміни орендної плати.
4. Варто також вказати в договорі межі відповідальності сторін, порядок відшкодування шкоди в разі її заподіяння. Наприклад, для орендаря: якщо квартира постраждала через пожежу, що сталася не з вини орендаря, він не повинен відшкодовувати власнику завдані збитки.
5. При укладанні договору оренди варто підписати акт прийому-передачі приміщення або вказати в договорі перелік майна, що перебуває в що здається приміщенні, з оцінкою кожного предмета, зазначенням наявних недоліків і передбачити в договорі відповідальність орендаря за збереження зазначеного майна.
6. У договорі оренди житлового приміщення повинні бути поіменно позначені особи, які проживатимуть в квартирі. Бажано додати копії паспортів зазначених осіб.
7. Необхідно зафіксувати періодичність контролю за приміщенням, обумовити зручний час і терміни для обох сторін.
8. Передбачити умови дострокового розірвання договору з ініціативи однієї зі сторін (порядок, терміни).
Укладати договір чи ні - вирішує кожен для себе. Але не варто забувати, що при відсутності договору буде вкрай складно, практично неможливо щось довести в суді в разі виникнення спору.
Шахрайство, або даремна інформація
Ринок оренди житла, як і будь-який інший прибутковий сектор, є ласим шматком для нечистих на руку людей. У великих містах широко поширені різні схеми обману потенційних орендарів. Наприклад, приїжджий звертається за допомогою в агентство нерухомості, де з нього беруть плату за інформацію про потрібному йому об'єкті, який насправді не здається в оренду. Повертати гроші, зрозуміло, ніхто не буде. У зв'язку з цим отримали широке поширення так звані інформаційні агентства нерухомості, завдання яких - не укласти договір між орендарем та орендодавцем, тобто вселити орендаря в квартиру, а надати інформацію про здаються в оренду об'єктах. При цьому відомості про що здається житло найчастіше просто вигадують на ходу. У підсумку потенційні орендарі можуть нескінченно об'їжджати все нові і нові «варіанти», поки не зрозуміють безглуздість цієї роботи.
Причин продовжувати свою діяльність у шахраїв більш ніж достатньо: ринок оренди квартир розширюється, і число його учасників постійно зростає. У великих містах ідеальною мішенню і основний «цільовою аудиторією» шахраїв на ринку оренди є нові орендарі, які приїжджають в столиці на навчання або в пошуках роботи.
Зростанню цін на ринку оренди житла сприяє випередження попиту на найбільш вигідні об'єкти нерухомості в порівнянні з пропозицією і збільшення мобільності громадян. Тенденція останніх років - при відвідуванні великих міст люди все частіше зупиняються не в готелі, а на орендованих квартирах. Разом з тим зростання цін на оренду завжди обмежений так званим порогом платоспроможного попиту.
На ринку оренди великих міст найближчим часом може з'явитися ще один гравець. Уряд Санкт-Петербурга має намір вийти на ринок оренди з проектом дохідних будинків, обіцяна ціна проживання в яких повинна скласти 30-40% від ринкової. А чому б владі нашого міста і області не використовувати цей досвід?