Цивільним законодавством передбачена можливість розірвання договору оренди з ініціативи власника нерухомості.
Для легітимності відмови в односторонньому порядку потрібно встановлення таких порушень:
- порушення користування приміщенням, невідповідність поведінки орендодавця вимогам укладеної угоди, в цьому випадку припинення відносин носить характер санкції;
- при погіршенні якісних характеристик майна, що веде до зменшення його вартості, псування або знищення;
- у разі невнесення плати на підставі договору протягом двох звітних періодів - місяців або кварталів, років, іншого терміну згідно укладеного контракту;
- у разі непроведення ремонту протягом терміну, встановленого на виконання цього обов'язку, якщо така умова передбачена укладеною угодою і не є на підставі закону обов'язком арендодатора.
Решта причин, на підставі яких може розриватися договір, можуть перераховуватися в його тексті при досягненні згоди по зазначеним пунктам сторонами угоди. Таке правило встановлюється п.2 ст.450 ГК РФ.
Як розірвати договір оренди в односторонньому порядку орендодавцем
Припинення угоди про оренди здійснюється за наявності законних підстав, в інших випадках такі дії можуть бути оскаржені орендарем в судовому порядку за умови відшкодування матеріальних збитків, понесених при прийнятті таких заходів.
Договір підлягає розірванню після направлення орендарю повідомлення про необхідність залишення приміщення в розумний термін. Це обов'язкова вимога, встановлене ст.619 ГК РФ.
Повинен призначатися для залишення приміщення розумний термін, на підставі вимог судової практики він становить 5-10 днів і залежить від специфіки діяльності підприємства, яке орендує нерухомість.
Орендодавцю потрібно зберігати всі документи, що свідчать про дотримання порядку розірвання договору не менше ніж протягом 3 років з моменту припинення договору.
Це пов'язано з можливістю орендарем пред'явлення позову в зв'язку з неправомірністю припинення договору при недотриманні вимог законодавства та стягнення збитків, завданих наслідками здійснення таких дій.
По закінченню терміну позовної давності можлива подача клопотання про припинення справи через відсутність підстав для розгляду позову.
Якщо орендар відмовляється покинути приміщення, то він може бути виселений або примушений до виїзду в судовому порядку за сприяння співробітників Служби судових приставів.
При наявності попереднього попередження з встановленням терміну розірвання договору та підставами припинення його дії, проводиться процедура силовими методами в рамках розгляду позову на вимогу орендодавця.
Необхідні документи
Для припинення договору оренди будуть потрібні наступні папери:
- договір оренди із зазначенням терміну дії, можливістю продовження (пролонгації) з описом порядку, як проводиться це дії, обов'язкова вказівка зобов'язань сторін, виходячи з яких буде визначатися можливість встановлення порушення з боку орендаря для розірвання договору за цим пунктом. Завіряти угоду в нотаріальній конторі необов'язково, така вимога не передбачена законодавством. Однак якщо термін дії складає більше 1 року, то потрібно проходження процедури в органах Росреестра, інакше угода буде визнаватися недійсною і не спричинить для сторін правових наслідків, у тому числі по розірванню неукладеного договору;
- повідомлення про розірвання угоди про оренду із зазначенням терміну звільнення приміщення та зазначенням на підставу для розірвання договору, як наприклад, невнесення плати два періоди поспіль, використання майна не за призначенням - квартири для розміщення офісу, складу, порушення прав третіх осіб при реалізації повноважень на право оренди;
- в разі, якщо орендар відмовляється звільнити приміщення добровільно, слід складе позовну заяву в суд. У ньому потрібно прописати найменування інстанції, відповідальної за розгляд справи, реквізити позивача і відповідача, мотивування - опис обставин, що стали підставою для розірвання договору, вимога щодо припинення угоди і примусу до звільнення приміщення орендарем у встановлені терміни, прохання про стягнення збитків, завданих відмовою залишити приміщення по спірних відносин. До позову додаються всі документи, що служать підставою подання позову, що доводять доводи позивача. При наявності листування з орендодавцем, також потрібно надати письмові джерела. В індивідуальних випадках можуть наводитись інші доводи, крім зазначених у договорі, якщо вони передбачені договором для розірвання орендних відносин.
У разі, якщо в результаті повернення майна виявилися суттєві погіршення нерухомості, орендодавцю потрібно їх зафіксувати і пред'явити претензію про відшкодування.
При відсутності реакції з боку орендаря, з яким розірвано договір, або відмову у відшкодуванні, подається позов до суду з пред'явленням вимоги про компенсацію заподіяної шкоди.
Всі питання можуть розглядатися в рамках одного виробництва при сукупному вирішенні відразу декількох вимог.
наслідки
При отриманні повідомлення від власника приміщення при наявності порушень з боку орендаря, останній зобов'язаний звільнити приміщення у встановлений в оповіщенні термін.
Якщо він відмовляється це зробити, то єдиним варіантом вирішення питання є напрямки позову до суду. При задоволенні вимог заявника здійснюється примусове виселення або звільнення приміщення разом з його майном.
На орендодавця, які не виконуючого вимоги закону, а при прийнятті постанови він зобов'язаний звільнити приміщення добровільно протягом 5 днів, може накладатися відповідальність у вигляді виплати на користь судових приставів збори за проведення виконавчих дій.
Якщо орендар все ж вирішив залишити приміщення самостійно, в його інтересах скласти акт прийому-передачі з перерахуванням всього майна, яке залишено в належному стані і належить власнику і надано в користування на тимчасовій основі на період дії договору. У документі обов'язково фіксується дата складання паперу.
Орендодавець разом з вимогою про звільнення приміщення зобов'язаний заявити в позові прохання про стягнення збитків, завданих тим, що орендар не залишає в заявлений термін приміщення.
Суми можуть відображати щомісячну плату за користування нерухомістю, якби в неї вселялися або здійснювали комерційну діяльність інші підприємства.
Що робити, якщо в попередженні не вказані терміни звільнення приміщення? Таке питання є досить складно вирішуються в судовій практиці. Передбачається, що встановлюватися дата повинна в межах розумного часу.
Їм вважається період часу, протягом якого громадянину або юридичній особі необхідно зібрати належне їм майно і організувати виїзд.
Якщо в приміщенні встановлено технічне обладнання, особливо негабаритний, передбачається, що вивезення його буде здійснено в більш тривалі терміни, ніж виїзд громадян з особистими речами.
У будь-якому випадку ситуація оцінюється при вирішенні справи в суді по суті розглядаються всі обставини, беруться до уваги поважні терміни, необхідні для залишення об'єкта оренди.
У будь-якому випадку при розірванні договору з ініціативи орендодавця йдеться про припинення відносин достроково, тобто до закінчення терміну дії угоди.
Для власника майна, який здав приміщення в оренду, можуть виникнути такі наслідки, особливо, якщо розірвання договору відбулося в зв'язку з порушенням порядку користування нерухомістю або її псування, як заподіяння збитків.
Відшкодувати їх можна в рамках позовного провадження, довівши неправомірність дії орендаря з наданням підтвердженням доводів.
Про оренду землі у держави під магазин розповідається за посиланням.