Згідно ч. 2 ст. 558
ГК РФ договір продажу житлового будинку. квартири, частини житлового будинку або квартири
підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої
реєстрації. Відповідно в нашому випадку мова йде про укладений договір
купівлі-продажу. Це важливо, оскільки якби не було реєстрації договору, то і
розірвати його не можна, так як де-юре не було і самого договору.
на
практиці реєстрація договору, як правило, відбувається одночасно з
реєстрацією переходу права власності. Тому можна припустити, що в
даному випадку був зареєстрований не тільки договір купівлі-продажу, але
і перехід права власності. Крім того, в описаній ситуації покупець і
продавець підписали акт прийому-передачі квартири. Отже, обов'язок
продавця про передачу майна була виконана. Зазвичай передача товару (а в
особливості нерухомості) відбувається вже після оплати за договором. В цьому
випадку потрібно говорити про виконання договору купівлі-продажу. розірвати можна
тільки діючий договір, в той час як виконаний сторонами договір
припиняє свою дію (ч. 4 ст. 453
ГК РФ).
Однак
треба пам'ятати, що розірвання договору відбувається в порядку, визначеному ГК
РФ. Зокрема, сторони мають право розірвати договір або за угодою, або в
судовому порядку на вимогу однієї із сторін, якщо інша допустила його
істотні порушення. В силу ч. 2 ст. 450
ГК РФ істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне за собою для
іншої сторони така шкода, в результаті якого вона в значній мірі
позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Однак
покупцем був підписаний акт прийому-передачі і претензій до переданої квартирі
він не мав.
У даній
ситуації покупцеві доречніше використовувати положення ст. 557
ГК РФ. На підставі даної статті при передачі продавцем покупцеві
нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її
Як, застосовуються правила ст. 475
ГК РФ, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару
неналежної якості на товар, відповідний договору.
Згідно ст. 475
ГК РФ, якщо недоліки товару не були застережені продавцем, покупець, якому
переданий товар неналежної якості, має право за своїм вибором вимагати від
продавця:
1)
пропорційного зменшення ціни;
2)
безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк;
3)
відшкодування своїх витрат на усунення недоліків товару.
відмовитися
ж від виконання договору покупець квартири може, тільки якщо доведе, що
знайдені недоліки носять непереборний характер і не можуть бути усунені без
невідповідних витрат або витрат часу або виявляються неодноразово,
виявляються знову після їх усунення або є інші подібні недоліки.
Навряд чи неузаконена перепланування підпадає під цей випадок, особливо
беручи до уваги підписаний акт прийому-передачі.
більш
точну відповідь можна дати після вивчення умов договору, акту прийому-передачі,
встановлення факту ознайомлення покупця з технічним паспортом квартири.
Здається, доцільніше не розривати в судовому порядку договір купівлі-продажу
в рамках ст. 450
ГК РФ (так як навряд чи суд встановить істотне порушення умов договору),
а скористатися тими правами, які йому дано ст. 475
ГК РФ. Однак, ймовірно, доведеться доводити, що на момент укладення договору
він не знав про виявлені недоліки.
Потрібно відзначити, що угоди, які підлягають державній реєстрації, вважаються укладеними з моменту їх реєстрації, а не з моменту їх підписання сторонами. У ГК є вказівки на обов'язковість реєстрації деяких угод.
Угоди з купівлею-продажем житлових приміщень (ст. 558 ЦК), підлягають державній реєстрації.
На вимогу однієї із сторін розірвання договору відбувається за рішенням суду, але до звернення в суд ви повинні направити іншій стороні свою пропозицію розірвати договір. І тільки після одержання відмови іншої сторони, або неотримання відповіді у визначений термін, ви маєте право звернутися з вимогою про розірвання договору до суду. (Абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ЦК України).
У позовній заяві відзначте всі причини, і обґрунтуйте що ви це дізналися в перебігу 2-ух місяців коли ви жили в даній квартирі, а до покупки квартири, продавець про ці проблеми вас не попередив.
З повагою Арутюн
Шукаєте відповідь?
Запитати юриста простіше!
Задайте питання нашим юристам - це набагато швидше, ніж шукати рішення.