1. Розрахунок показників ефективності інвестицій в об'єкт нерухомості .................. .7
2. Визначення максимально допустимої суми іпотечного кредиту і розрахунок щомісячних виплат по кредиту .................................................................. ..15
3. Обгрунтування величини власного прибутку і частки позикових коштів в інвестиційному проекті ............................................................................ 21
Нерухомість - вид майна, яке визнається в законодавчому порядку нерухомим.
До нерухомості за походженням відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.
Крім нерухомості за походженням, в Росії існує «нерухомість згідно із законом». До неї відносять підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
В англо-саксонської правової системи, нерухомість ділиться на «real-estate» - нерухомість як об'єкти матеріального світу (будівлі, споруди, земельні ділянки та інше. Д.); і на «real-property» - майнові права на об'єкти нерухомості.
Нерухомість може бути предметом лізингу. Застава нерухомості, так само як і отримання кредиту під заставу нерухомості прийнято називати іпотекою. [1]
Ринок нерухомості - сукупність учасників (покупець, продавець, власник, консультант, девелопер, брокер, агент, ріелтор, керуючий нерухомістю, державні регулюючі органи і т. Д.) І угод (купівля, продаж, оренда тощо. Д.) Здійснюються між ними.
Ринок нерухомості ділиться на два головних напрямки: ринок комерційної нерухомості і ринок житлової нерухомості. Розподіл ринку не є умовним, з усіма угодами з комерційною і житловою нерухомістю визначені законодавством РФ.
Ринок комерційної нерухомості.
Цей сегмент ринку спеціалізується на операціях з комерційною нерухомістю (будівлі, приміщення, які не призначені для житла). Об'єкти комерційної нерухомості: офісні, складські та торговельні приміщення, земельні ділянки для їх будівництва, ділянки надр і зелених насаджень, водних об'єктів і т. П. - все те, що призначене для експлуатації фізичними або юридичними особами з метою отримання вигоди.
До комерційної нерухомості також відносяться заводи, фабрики як діючі, так і розукомплектовані.
Ринок житлової нерухомості.
Ринок житлової нерухомості характеризується угодами з купівлі-продажу, оренді квартир і будинків. Квартири є основним об'єктом цього сегмента ринку нерухомості, так як вони складають основну частку по операціях з житловою нерухомістю. Всі тенденції ринку розглядаються на прикладі квартир. Ціни і попит на житлові будинки трохи відрізняються від цін і попиту на квартири, але в цілому змінюються по одному і тому ж закону.
Окрему частину ринку житлової нерухомості становлять заміські будинки, котеджі, дачі, а також земельні ділянки в межах і за межами міста, призначені для будівництва житла або для занять городництвом приватними особами. Угоди з нерухомістю підкоряються Житлового кодексу РФ. У ньому визначено поняття житлового фонду як сукупності всіх житлових приміщень. Закон говорить, що житловим приміщенням можна користуватися тільки за призначенням. Тому влаштувати офіс в купленій вами квартирі буде неможливо без звернення до державних органів для проведення спеціальної процедури виведення її з житлового фонду. Цю процедуру називають також перекладом нерухомості з житлового фонду в нежитловий. Оскільки житловий (житловий) фонд є надбанням держави, воно дуже неохоче йде на його скорочення, і отримати необхідний дозвіл зовсім непросто.
Застава нерухомого майна для забезпечення грошової вимоги заставодержателя до заставодавця називається іпотекою.
Термін «іпотека» використовують в наступних випадках:
1) коли говорять про заставу нерухомого майна, що перебуває у власності заставодавця (наприклад, земельних ділянок, будівель і споруд) з метою отримання іпотечного кредиту;
2) коли зацікавлена особа отримує в кредитній організації грошові кошти для подальшого придбання об'єкта нерухомості (квартири). При цьому кредит є цільовим, що істотно в плані подальшого правового регулювання виникаючих правовідносин, а зазначений об'єкт нерухомості знаходиться в заставі у кредитній організації.
Загальна в обох випадках - застава нерухомого майна (земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир тощо) для отримання грошових коштів (позики, кредиту). Таким чином, іпотека (від грецького hypotheke - запорука) являє собою вид застави, при якому заставлене майно (їм виступають об'єкти нерухомості, як правило це земля і будівлі на ній) залишається у володінні заставодавця до настання терміну платежу. У першому випадку юридичне визначення має на увазі наступне: позичальник укладає з обраним банком договір про іпотечне кредитування, і на підставі цього договору він видає позичальникові гроші, необхідні на покупку квартири (або іншої нерухомості). Друга форма застави при іпотечному кредитуванні - коли за тим же договором позичальник передає в заставу не нову, придбану квартиру, а стару, яка була вже у позичальника в власності до укладення іпотечного договору. За користування виданим кредитом позичальник сплачує банку встановлені в кредитному договорі відсотки і повертає позикові кошти у вигляді щомісячних виплат банку, також встановлених кредитним договором. Нерухомість (квартира), придбана в кредит, залишається в заставі (іпотеці) у банку до повного погашення кредиту, хоча формально власником житла буде позичальник. Однак в разі зміни фінансового становища позичальника, яке, наприклад, спричинить неможливість виконання вами кредитних зобов'язань, банк продасть квартиру і поверне свої гроші. Це право передбачено ст. 334 Цивільного кодексу РФ, згідно з якою банк, що видав кредит, на правах кредитора за забезпеченим заставою зобов'язанням має право в разі невиконання боржником цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього особи. Так як в результаті оформлення іпотеки відбувається виникнення нових правовідносин, потрібно звернути увагу на ряд юридичних моментів. Це необхідно зробити до підписання відповідного договору з банком, щоб знати про всі можливі наслідки тих чи інших своїх дій. Застава є способом забезпечення зобов'язання, тобто іпотека як варіант застави може бути встановлена в забезпечення основного зобов'язання:
1) за кредитним договором;
2) за договором позики;
3) іншого зобов'язання, в тому числі заснованого на купівлі продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом.
Предмет іпотеки. Перелік майна, яке може бути закладено за договором іпотеки, обмежений законодавчо. Так, може бути закладено нерухоме майно, вказане в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на яку зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, в тому числі:
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
5) повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Будинки, в тому числі житлові будинки та інші будівлі, і споруди, безпосередньо пов'язані з землею, можуть бути предметом іпотеки за умови дотримання такої вимоги. Іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Якщо земельна ділянка, на якому знаходяться названі предмети застави, належить заставодавцю на праві постійного користування земельною ділянкою, право застави на нього не поширюється. При зверненні стягнення на такі об'єкти особа, яка придбаває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник нерухомого майна.
Іпотека житлових будинків і квартир має ряд особливостей. Не допускається іпотека індивідуальних і багатоквартирних житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності. Іпотека житлового будинку або квартири, що знаходяться у власності неповнолітніх громадян, обмежено дієздатних і недієздатних осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, здійснюється в окремому порядку, передбаченому цивільним законодавством. Відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члена сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника, якщо при цьому не порушується права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається за згодою органу опіки та піклування. Така згода, можливо, буде дано, якщо при цьому не порушуються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб. Згода органів опіки та піклування на відчуження та (або) передачу в іпотеку житлового приміщення, в якому проживають зазначені особи, або мотивоване рішення про відмову відмову в такій згоді повинно бути представлено заявнику в письмовій формі не пізніше ніж через 30 днів після дати подання заяви з проханням дати таку згоду і може бути оскаржене в суді.
При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частини якого відповідно до п. 1 ст. 290 ГК РФ знаходяться у спільній частковій власності заставодавця та інших осіб, закладеної вважається поряд з житловим приміщенням відповідна частка в праві спільної власності на житловий будинок. Якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, житловий будинок або квартира, придбані або побудовані повністю або частково з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданому іншою юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважатися такими, що заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок або квартиру. Заставодержателем за таким застави виступає банк або інша фінансова установа або юридична особа, яка надала кредит або цільову позику на придбання або будівництво житлового будинку чи квартири. Якщо інше не передбачено договором, річ є предметом іпотеки, вважається закладеною разом з приладдям як єдине ціле. Частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни призначення (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки. Як приклад можна навести ситуацію, коли виникла необхідність отримати іпотечний кредит під заставу частини приміщення, наприклад одного поверху в будівлі, хоча право власності на цю нерухомість було зареєстровано як на об'єкт в цілому. Іпотека може бути встановлена на вказане раніше майно за умови, що воно належить заставодавцю на праві власності або на праві господарського відання. Як вже говорилося права на нього повинні бути зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, і цей факт має бути підтверджений відповідними документами.
Не допускається іпотека наступного майна:
1) вилученого з обороту;
Нормативна база по іпотечному кредитуванню в нашій країні спирається на дворівневу систему іпотечного кредитування.
Метою курсової роботи є обгрунтування ефективності інвестицій в об'єкт нерухомості. Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
1. розрахувати показники ефективності інвестицій в об'єкт нерухомості;
2. визначити максимально допустиму суму іпотечного кредиту і розрахувати щомісячні виплати по кредиту;
3. обгрунтувати величину власного прибутку і частки позикових коштів в інвестиційному проекті
Предметом курсової роботи є оцінка економічної ефективності інвестицій в даний об'єкт нерухомості.
Середньомісячний дохід позичальника - 30 тис. Р.
Обов'язкові щомісячні витрати - 3 тис. Р.
1проект: покупка складського приміщення в кредит в Заводському районі (пр-т Кузнецький, 256), з наступною здачею його в оренду
Інвестиційні витрати по об'єкту нерухомості - 105 тис. Р.
Потенційний валовий дохід об'єкта нерухомості - 80 тис. Р.
2 проект: покупка складського приміщення в кредит в Заводському районі (вул. Мічуріна, 15), з наступною здачею його в оренду
Інвестиційні витрати по об'єкту нерухомості - 145 тис. Р.
Потенційний валовий дохід об'єкта нерухомості - 100 тис. Р.
Розрахунок показників ефективності інвестицій в об'єкт нерухомості
де Ток # 8209; термін окупності, років;
Тn # 8209; число років, що передують року окупності;
Vj # 8209; невідшкодовані інвестиції на початок року окупності, р;
Vn # 8209; приплив грошових коштів протягом року окупності, р.
де ЧТСД # 8209; чиста поточна вартість доходів, р;
ПД # 8209; сумарні наведені доходи, р;
ПР # 8209; наведені витрати по проекту, р.
де КР # 8209; коефіцієнт рентабельності,%;
ЧТСД # 8209; чиста поточна вартість доходів, р .;
де КР # 8209; коефіцієнт рентабельності;
ПД # 8209; сумарні наведені за проектом, р.
де ПДmax # 8209; максимальні сумарні наведені доходи при ставці дисконту 1, р .;
ПДmin # 8209; мінімальні сумарні наведені доходи при ставці дисконту 2, р .;
ЗП # 8209; витрати по проекту, р .;
ст.д.1 # 8209; ставка дисконту 1,%;
ст.д.2 # 8209; ставка дисконту 2,%;
ст.д.1 + х # 8209; внутрішня ставка прибутковості проекту,%.