Про дозволи на будівництво і способах легалізації самовільно зведених будівель, ризики та відповідальності в ракурсі нововведень в федеральному законодавстві розповів заступник начальника відділу правового забезпечення Управління федеральної служби державної реєстрації кадастру і картографії Нижегородської області Андрій Піяшов.
Порушення і покарання
Чим ризикує власник самобуду? Він не набуває на нього права власності, а сам об'єкт підлягає знесенню - або їм же власноруч, або уповноваженими на те організаціями, але за його рахунок. Рішення про визнання споруди самовільної і її знесення приймає суд, куди мають право звернутися органи місцевого самоврядування та державної влади.
Як легалізувати самобуд?
Самовільно зведену будівлю, як правило, власник може узаконити через суд, якщо земельна ділянка знаходиться у нього у власності. Суди насамперед звертають увагу на те, з якою метою зведена споруда, чи немає порушення прав та інтересів інших осіб, не створює чи вона загрози життю; чи відповідає містобудівним, санітарним, екологічним, протипожежним нормам. Буде з'ясовуватися в суді і то, зробив власник всі можливі способи, щоб узаконити новий об'єкт в досудовому порядку, наприклад, чи звертався він до органів місцевого самоврядування для отримання дозволу на будівництво. Якщо йому відмовили - суд з'ясує, наскільки правомірним була відмова.
Якщо суд винесе рішення про те, щоб узаконити самовільну споруду - це буде підставою для реєстрації права власності, про що сказано в ст.17 ФЗ Закону «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Відповідно, рішення суду про знесення самовільної будівлі - підстава для припинення права власності на об'єкт нерухомості (якщо він зареєстрований в ЕГРП) і його знесення.
Тут не можна не сказати кілька слів про «дачної амністії». Ст.25 того ж закону говорить, що реєстрація права на дачну ділянку може бути проведена на підставі його фактичного використання та дозволу на введення в експлуатацію. Зокрема, може бути зареєстровано право власності на об'єкт, на який не потрібно дозволу на будівництво; на об'єкт індивідуального житлового будови, збудований на земельній ділянці під ІЖС; на землях особистого підсобного господарства та землях населених пунктів на підставі документів, що підтверджують право на земельну ділянку і факт створення об'єкта. На ІЖС, наприклад, потрібен дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію. На гараж - декларація на об'єкт нерухомого майна, яку власник заповнює самостійно.
У зв'язку з цим не можна не сказати і про те, що ж таке, власне, дозвіл на будівництво. Відповідно до ст.51 Містобудівного кодексу, це - документ, що підтверджує відповідність вимогам розвитку територій та необхідної документації. Але необхідність в отриманні такого дозволу є не завжди. Наприклад, воно не потрібно на будівництво гаража на земельній ділянці, наданій громадянину для садівництва або дачного господарства, але не для підприємництва; на допоміжні об'єкти (баню, сарай, туалет). Ці будови можна просто зареєструвати за декларацією. Якщо це земля під ІЖС - для реєстрації нової споруди досить документів на земельну ділянку. Не потрібен дозвіл і на реконструкцію об'єктів, якщо вона не зачіпає несучі стіни, конструктивні особливості і не виходить за параметри вибудуваного об'єкта по висоті, довжині і ширині. При цьому Росреестр сам робить запит в кадастрову палату, чи варто даний об'єкт на кадастровому обліку. Якщо немає - власнику буде запропоновано поставити, інакше в реєстрації можуть відмовити.
До речі, гаражі, зведені на дачних ділянках, по декларації можна зареєструвати в спрощеному порядку. Буває і так, що треба отримати право на володіння гаражем, розташованому в гаражно-будівельному кооперативі, де документи на землю є не завжди. В такому випадку гараж треба легалізувати через суд не як самовільне будівництво, а подавати позов на визнання права власності на даний гаражний бокс. Землю під гаражем при цьому оформляти не обов'язково.