Банки навперебій заявляють про відмову від додаткових комісій по іпотеці, законодавці обіцяють чітко прописати, які комісії можна стягувати, а які ні, істотно обмеживши їх перелік. Однак дешевше іпотечні кредити від цього зовсім не стали. Деякі банки просто поміняли формулювання найбільш спірних комісій, а інші і зовсім продовжують стягувати комісії, які оскаржуються в суді.
Зараз практично всі великі банки окремо вказують в основних параметрах іпотечного кредитування відсутність тих чи інших комісій. Найчастіше це комісії за видачу кредиту, розгляд заяви на надання кредиту. Про відмову від усіх комісій, наприклад, заявив Сбербанк, ВТБ 24 відмовився від стягнення додаткових зборів, пов'язаних з отриманням іпотечних кредитів.
Однак на практиці для позичальника іпотека "без комісій" найчастіше залишається скоріше маркетинговим ходом, оскільки багато банків або компенсували випали збори за рахунок збільшення ставки по кредиту, або перерозподілили їх на інші платежі за різні послуги по кредиту. Деякі банки, скасувавши комісію за видачу кредиту і підвищивши ставки, пропонують тепер зниження цих ставок за додаткову плату. Інші банки, скасувавши комісію за видачу, компенсували випадають доходи не за рахунок збільшення процентних ставок по кредиту, а за рахунок збільшення вартості інших послуг, наприклад страхування.
За словами директора департаменту інновацій, методології та стандартизації АІЖК Марії Полякової, зараз багато банків в ряді випадків стягують додаткову плату за окремі послуги. Зокрема, банки можуть стягувати комісії за перерахування коштів кредиту на рахунок клієнта або зняття коштів з рахунку, за переказ коштів без відкриття рахунку. Плата може стягуватися за відкриття або обслуговування поточного рахунку та перерахування коштів на нього. Також комісіями обкладаються різні послуги банків по роботі з іпотечними документами. Зокрема, мова йде про оплату оформлення документів кредитної справи, платі за технічне оформлення іпотечної угоди, засвідчення картки зразків підписів.
Плата за дешевизну
Основним способом для банків, що бажають зберегти свої доходи, стала заміна комісій за видачу кредиту платою за зниження ставки по кредиту. Наприклад, у банку "Дельтакредит" діє програма "Признач свою ставку", яка дозволяє позичальникові, який виплатив одноразово 1-4% від суми кредиту, знизити ставку на 0,5-1,5% річних. Отже, за інформацією call-центру банку "Дельтакредит", для клієнта, який хоче купити квартиру в Москві вартістю 4 млн руб. і готового надати 20% початкового внеску, підтвердивши при цьому сукупний дохід у розмірі 200 тис. руб. і взявши кредит на десять років, базова ставка по кредиту складе 12,5%. Щомісячний платіж за цим кредитом складе близько 47 тис. Руб. Мінімальне зниження ставки - до 12% річних - обійдеться такому позичальнику при інших рівних умовах в 16 тис. Руб. а його платіж в цьому випадку буде 46 тис. руб. Максимально знизити ставку можна до 11% річних, заплативши 128 тис. Руб. а платіж в цьому випадку складе 44,5 тис. руб. За словами консультанта, в результаті клієнт може заощадити на виплатах по кредиту до 204 тис. Руб. тобто підсумкова економія з урахуванням внесення комісії складе 78 тис. руб.
Аналогічний механізм пропонує і Номос-банк, який стягує одноразову плату за зміну умов кредитування (зниження процентної ставки) у розмірі 1% від суми кредиту, але не менше 15 тис. Руб. і не більше 100 тис. руб. У разі відмови від цієї виплати ставка по кредиту виростає на 0,5-2,25 процентного пункту. Такий же практики дотримується і Транскапіталбанк, який за програмою "Обери свою ставку" пропонує позичальникові знизити базову ставку на 0,5-1,5%, сплативши 1-3,5% від суми кредиту. Банк МІА стягує за зниження ставки на 0,5 процентного пункту плату в розмірі 1% від суми кредиту, не менше 10 тис. Руб. і не більше 70 тис. руб.
"Найбільш поширеною з стягнутих деякими банками комісій залишається плата за видачу кредиту - в середньому від 1% до 1,5% від суми кредиту), - говорить генеральний директор агентства нерухомості" Лідер "Софія Старкова.- Як правило, такі комісії є добровільно примусовими, тобто людина має право відмовитися від їх сплати, але банк в такому випадку має право підняти ставку по кредиту, а це буде набагато накладнєє ". Наприклад, Інвестторгбанк за програмою кредитування "Горки-8" стягує таку комісію в розмірі 1-1,5% від суми кредиту.
Відмовившись від стягнення комісії за ведення позикового рахунку, багато банків стали видавати іпотечні кредити на поточний рахунок, за обслуговування якого можна правомірно стягувати комісію. МТС-банк стягує таку комісію за програмою кредитування новобудов - одноразовий платіж за відкриття поточного рахунку складає 1% від суми кредиту. Банк "Петрокоммерц" при видачі іпотечного кредиту вимагає одноразової сплати комісії в розмірі 9 тис. Руб. за списання коштів з рахунку клієнта. "У банку" Петрокоммерц "існує тариф за виконання заяв на періодичне автоматичне списання грошових коштів з поточного рахунку позичальника в рахунок погашення заборгованості за іпотечним кредитом, - пояснює заступник директора департаменту іпотечного кредитування банку" Петрокоммерц "Дмитро Шапочкін.- Тариф не має ніякого відношення до стягування плати за ведення позикового рахунку і є, по суті, платою за розрахунково-касове обслуговування по поточному рахунку, стягування якої не суперечить чинному законодавству. Ум уга дозволяє обслуговувати кредит дистанційно, використовуючи інтернет-банк, і комфортно здійснювати платежі в будь-який день, не прив'язуючись до платіжним періодом ".
Крім того, значна частина банків стягує плату за зняття готівкових коштів при розрахунках по іпотеці. "Оскільки розрахунки не менше ніж по 90% всіх угод купівлі-продажу нерухомості проходять через банківську комірку, то сума кредиту повинна бути знята з рахунку позичальника готівкою", - пояснює заступник голови правління Російського іпотечного банку Олексій Успенський.
Наприклад, Альфа-банк по іпотечних кредитах стягує плату за одноразову видачу готівкових грошових коштів з рахунку в розмірі 6 тис. Руб. до реєстрації права власності позичальника на предмет нерухомості і 2 тис. руб. з моменту реєстрації. За словами Анни Шушковой, розмір такої комісії у інших гравців може досягати 1% від величини кредиту та складати 25-35 тис. Руб. відповідно. Інформацію про цю комісію банки нечасто виносять в основний розділ сторінки сайту про кредитну програму. Зазвичай сума комісії міститься в повному переліку тарифів, який позичальнику потрібно спеціально шукати на сайті банку і завантажувати окремо.
Взявши іпотечний кредит, позичальник повинен оплачувати як власне банківські послуги, так і послуги партнерів банку, пов'язані з оцінкою, реєстрацією права власності застави. "При оформленні угоди по іпотеці виникає ряд додаткових витрат з боку сторонніх організацій: оцінка ринкової вартості, переданої в заставу об'єкта нерухомості, оформлення договору комплексного іпотечного страхування, оренда банківського сейфа на час проведення і реєстрації угоди, реєстрація угоди, - нагадує начальник управління іпотечного кредитування СБ-банку Максим Честікін.- Послуги по держреєстрації та іпотечній угоді в середньому обходяться в 8-10 тис. руб. (з яких 1 тис. крб.- оплата держмита, решта - Комісією компанії-реєстратора) ". Росевробанк, наприклад, бере комісійну винагороду за розгляд повноти і правильності оформлення документів при видачі кредиту (стягується одноразово) в розмірі 1,5% від суми кредиту. Банк "Евротраст" за програмами кредитування АІЖК бере за послуги з підготовки договору купівлі-продажу та оформлення угоди купівлі-продажу нерухомого майна відповідно до стандартів процедур видачі, рефінансування та супроводу іпотечних кредитів агентства - 9,9 тис. Руб. (Москва) і 15 тис. Руб. (Санкт-Петербург). ВТБ 24 стягує за іпотечними кредитами на новобудову комісію в розмірі 20 тис. Руб. для Москви 10 тис. руб. інші регіони за "представлення інтересів позичальника в Росреестра по реєстрації прав власності на предмет іпотеки за фактом закінчення його будівництва".
Однак в банку стверджують, що послуга не є обов'язковою і клієнт має право займатися реєстрацією самостійно. "На етапі обслуговування кредиту в ВТБ 24 є ряд комісій, але виключно за додаткові послуги, які передбачають розширений сервіс для клієнта, - говорить старший віце-президент, директор департаменту іпотечного кредитування ВТБ 24 Андрій Осіпов.- Клієнт завжди має право вибору: заплатити комісію за додатковий сервіс або реалізувати послугу самостійно. у зазначеному прикладі позичальник може відмовитися від послуг банку (підготовка пакету документів, поїздка в Росреестр на здачу документів, поїздка в Росреестр на отримання свідків ьства про право власності та заставної) і здійснити реєстрацію права власності та застави самостійно ". Правда, учасники ринку застерігають позичальників від спроб самостійної реєстрації угоди. "Клієнт може відмовитися від частини додаткових послуг банку, наприклад, в реєстрації угоди, - говорить керівник офісу" Добрининський "компанії" Інком-Нерухомість "Анна Шушкова.- Правда, це не завжди розумно, особливо у варіанті альтернативних ланцюжків, а таких угод 80 % на ринку вторинного житла в Москві. Будь-яка технічна помилка може призвести до призупинення реєстрації, що може спричинити до подальших негативних наслідків. Наприклад, був випадок, коли продавець квартири вніс передоплату за новобудову на певний період. Але через оши ки в документах відбулося припинення в реєстрації і він не встиг купити квартиру, та ще й втратив аванс ".
Чи повернуть або не повернуть?
Однак наскільки законним є стягнення тій чи іншій комісії з урахуванням того, що кожен банк придумує власну формулювання платежу, зрозуміти призначення якого клієнт без спеціальної підготовки може виявитися нездатним? Наприклад ОТП-банк стягує "одноразову плату по кредиту" в розмірі 1% від суми. До того ж, звертає увагу Марія Полякова, "по практиці різні кредитори називають одні й ті ж комісії по-різному".
"Загальним критерієм для всіх незаконних банківських комісій, що стягуються за іпотечними кредитами, є те, що вони не є самостійною банківською послугою, - пояснює адвокат компанії VEGAS LEX Максим Лавров.- А отже, банки не мають права брати додаткову плату за неї у вигляді відповідних комісій ". Цей принцип діє щодо обслуговування тих самих позичкових рахунків, які не є банківськими рахунками і використовуються тільки для відображення операцій з надання позичальникам і поверненню ними кредитів відповідно до укладених кредитних договорів. Відкриття та обслуговування кредитного (кредитного) рахунку не є самостійною банківською послугою, а значить, не може надаватися на платній основі.
"До числа найбільш поширених незаконних комісій, які позичальник має право вимагати назад у банку, відносяться комісія за розрахунково-касове обслуговування, комісія за зарахування та зняття коштів, комісія за розгляд і / або за видачу кредитних коштів, щомісячна комісія за ведення позичкового рахунку, комісія за підключення до програми добровільного страхування, - продовжує пан Лавров.- Зазначені види комісій нормами Цивільного кодексу Російської Федерації, Законом про захист прав споживачів та іншими нормат івнимі правовими актами Російської Федерації не передбачено, отже, включення в договір умови про оплату даних видів комісій порушує права споживачів. В силу пункту 1 статті 16 Закону Російської Федерації "Про захист прав споживачів" умови договору, що ущемляють права споживачів в порівнянні з правилами, встановленими законами або іншими правовими актами Російської Федерації у сфері захисту прав споживачів, визнаються недійсними ".
Однак доходити до абсурду і брати кредит з однозначно незаконними, на вашу думку, комісіями з упевненістю повернути їх в суді не варто, вважають банківські фахівці. "Стратегія отримання іпотечного кредиту, що включає спірну комісію з розрахунком подальшого повернення сплаченої комісії в судовому порядку невиправдана, - застерігає Дмитро Шапочкин, - так як банки уважно стежать за судовою практикою і, як правило, не встановлюють комісій, які свідомо повинні будуть повернути в разі судового спору ". Тому довести свою правоту може бути не так просто, як здається на перший погляд.
Нерухомість в Москві і Підмосков'ї
Новобудови Москви від 2 900 000 руб. 589 новобудов + 9,0%
Новобудови Нової Москви від 1 650 310 руб. 168 новобудов + 1,9%