Зобов'язання забудовника - побудувати будинок якісно і в заявлений термін. Однак сучасні реалії змушують забудовників звертати увагу на прикладну діяльність: консультації по іпотечних програмах, оформлення права власності на квартиру за покупця, допомога в переїзді. Спробуємо проаналізувати, які додаткові послуги провідні забудовники Єкатеринбурга сьогодні готові запропонувати покупцям і чому вони готові це зробити.
№1. Отримання первинної консультації по іпотеці в відділі продажів забудовника
Будівельні компанії зацікавлені в тому, щоб клієнти отримували іпотеку і купували квартири. Однак до сих пір взаємодія двох сторін, забудовника та банку, було дистанційним. Іншими словами, покупцеві доводилося йти в офіс продажів забудовника, потім в банк, якщо відмовили в одному банку - йти в інший, і так далі. Сьогодні ситуація змінюється на користь економії часу покупця. Правда, такі експерименти можуть дозволити собі тільки великі забудовники і дуже великі банки, зацікавлені в великому купівельному потоці. Йдеться про первинних консультаціях по іпотечних продуктів та оцінками платоспроможності покупця за принципом «одного вікна» на території забудовника, куди покупець приходить вибрати квартиру.
Раніше великим забудовникам було необхідно мати в штаті власних іпотечних консультантів. Такі фахівці широкого іпотечного профілю в деяких будівельних компаніях є і сьогодні. Тим часом, співпраця банку і забудовника може бути розширено, наприклад, періодичними акціями із серії «Іпотечна консультація за годину». Одне з нововведень останнього часу - надання забудовником місця для постійної роботи фахівця банку у власному офісі продажу, тобто консультації по іпотеці в такому форматі можуть проводитися в постійному робочому режимі.
В агентстві нерухомості є іпотечні консультанти, які можуть розповісти про програми від банків-партнерів. Можливість присутності фахівців різних банків в агентстві розглядається. Зараз ведуться переговори з банком ВТБ 24, Сбербанк, Ханти-Мансійський банк.
Об'єкти кредитуються 11 провідними банками регіону. В даний час працює консультант по іпотеці, який проведе первинну консультацію, допоможе клієнтові вибрати найбільш підходящу програму кредитування і допоможе з оформленням необхідних документів. Ці послуги надаються клієнтам безкоштовно.
Фахівці відділу продажів можуть розповісти про умови всіх банків, акредитованих об'єкти будівельної компанії.
№2. Залік вторинного житла або прийняття вторинного житла покупців на реалізацію
Залік старого житла в рахунок оплати нової квартири або допомогу в продажу старого житла - ці ідеальні для покупця схеми мають кілька особливостей. Не всі забудовники готові або мають можливість займатися роботою ріелтора. І ті будівельні компанії, які надають таку послугу, переслідують, в тому числі і свої комерційні інтереси.
Схема перша. Забудовник бере вторинне житло в залік, оформляючи його через купівлю-продаж, для формування маневреного фонду. Наприклад, у забудовника є обов'язок по розселенню мешканців з ветхих та аварійних будинків, розташованих на земельній ділянці, призначеній для будівництва нового житла. При цьому до вторинної нерухомості пред'являється ряд жорстких обмежень: метраж, вартість, рік побудови. Для відселення використовується не нове, але ще пристойне житло, яке за якістю краще, ніж бараки під знесення, але дешевше, ніж квартири в новобудовах. Пропонована ціна заліку, як правило, нижче ринкової, але гроші зараховуються на рахунок покупця відразу.
Схема друга. Забудовник бере на реалізацію вторинне житло. Реалізація передбачає певний період продажу квартири, а значить, і ризик продавати нескінченно довго. Тим часом, інтерес забудовника - продати об'єкт якомога швидше, і, як правило, клієнту пропонується ціна нижче ринкової планки. У той же час, інтерес покупця - щоб залікова сума була якомога більше. І хоча забудовник бере на себе всі витрати з оформлення документів і показам, така схема на ділі затребувана мало. В одній будівельній компанії програму по реалізації «вторинки» згорнули через те, що покупців не влаштовувала викупна вартість квартир.
Найчастіше, якщо забудовник декларує реалізацію старого житла, - це означає партнерські програми з ріелторськими компаніями. Забудовник бронює нову квартиру, а стару беруться продати ріелтори. Вважається, що ріелтори, які працюють в цій схемі, беруть за роботу більш низький відсоток. Але і термін, за який потрібно продати стару квартиру, поки забудовник тримає бронь, відносно короткий, і в деяких випадках власнику доводиться погоджуватися на нижчу продажну ціну, щоб не упустити обрану квартиру.
Укладено договір з агентством нерухомості «Новосел», що здійснює продаж квартир покупців. Розмір комісійних - 2% від суми угоди, але не менше 50 тис. Рублів. Обрана квартира бронюється на місяць.
Передбачається, що найближчим часом «вторинка» покупців буде прийматися в рахунок нового житла. Відділ продажів буде купувати квартири покупців. Однак буде діяти обмеження на поточний рік споруди і метражу. При прийомі на реалізацію вторинного житла, комісія з покупця не стягується.
Квартира бронюється на строк до 1 місяця з можливістю одноразового продовження ще на місяць. Реалізацію здійснюють партнери ( «МАН», «Новосел», «БізнесКвартБюро», «Поверхи»).
Реалізація вторинної нерухомості здійснюється силами дочірньої компанії - ЗАТ «ЮІТ Комфорт». Одним з переваг такого виду співпраці є збільшений термін броні на квартиру і отримання всього комплексу послуг в одному місці. Послуга є платною і становить від 2% від вартості об'єкта.
Підписано партнерський договір з агентством нерухомості ( «Новосел»), який може реалізувати квартиру. Комісія агентства складає 2,5% (замість 3% - зі стандартним тарифом). Обрану квартиру бронюються на термін до одного місяця.
Квартира приймається на реалізацію агентством нерухомості. За цю послугу стягується комісія. Обрану квартиру можна забронювати на 3 місяці. Для цього необхідно внести перший внесок - не менше 20%.
За цю послугу стягується комісія, розмір комісії в рамках середньоринкових. На час реалізації квартира в новобудові, яку планується придбати, бронюється для продавця «вторинки».
Вікторія Інвест лад
Комісія відсутня. На час реалізації квартира в новобудові, яку планується придбати, бронюється для продавця «вторинки».
Раніше послуга по реалізації надавалася, але була припинена через те, що люди не погоджувалися з оцінкою вартості їх квартир.
№ 3. Розстрочення та її умови
Розстрочка дозволяє деяким покупцям, які готові платити великі щомісячні платежі, не брати іпотеку. Як правило, відсоткова ставка розстрочки значно нижче, ніж по житловим кредитом в банку. А деякі забудовники навіть готові запропонувати своїм клієнтам безпроцентну розстрочку.
Крім того, оформлення розстрочки у забудовника дозволяє покупцеві заощадити час на походи в банки і очікування розгляду заявки. Тим більше, що є присутнім ймовірність відмови в отриманні банківського кредиту.
№4. Проходження процедури оформлення квартири у власність в управлінні Росреестра
Ще кілька років тому послугу по реєстрації права власності побудованої квартири або пайової участі житла, що будується в Управлінні Росреестра за покупця не чинила жодна з будівельних компаній Єкатеринбурга. Це доводилося робити покупцеві самостійно. Сьогодні практично всі провідні забудовники мають в штаті співробітників, обов'язок яких не тільки відстояти чергу за покупця в Россреестра, а й отримати свідоцтво про право власності з обов'язком оформити його на покупця.
Відомі дві схеми надання цієї послуги. У першому випадку, фахівець відділу продажів замовляє талон для подачі документів, і займає чергу. Покупцеві необхідно приїхати до призначеного часу і особисто підписати документи. Через місяць покупець самостійно приїжджає в Росреестр для отримання паперів. Як правило, ця послуга є безкоштовною.
У другому випадку покупцеві взагалі не потрібно приїжджати в Росреестр. Всі операції проводять фахівці відділу продажів. Ця послуга може бути платною, але є будівельні компанії, які роблять всю рутинну паперову роботу безкоштовно.
Для того щоб співробітник компанії зміг подати документи на реєстрацію в Росреестр за покупця, оформляється нотаріальна довіреність. Юристи попереджають: необхідно, щоб в довіреності були строго позначені допустимі повноваження людини, на якого оформляється довіреність. Настійно рекомендується, щоб довіреність давала єдине повноваження - реєстрацію права власності на довірителя. У такому випадку, навіть якщо у довіреної і виникнуть корисливі мотиви, ні зареєструвати квартиру на себе, ні здійснити інші дію з відбирання житлоплощі у нього не вийде.
Таким чином, якщо покупець бажає, щоб реєстрація права власності пройшла без його участі, йому потрібно передати оригінали всіх документів співробітникам відділу продажів. Юристи впевнені: підстрахуватися буде не зайвим.
Анна Каштан, юрист ТОВ ЮФ «Юрліга-Бізнес»:
№5. Установка огорожі прибудинкової території новобудов
В'їхати в нову квартиру, розташовану в будинку, де вже обгороджена прибудинкова територія, - це, як мінімум, приємно. Однак встановити огорожу забудовник має право тільки в тому випадку, якщо земля знаходиться в його власності. В іншому випадку, якщо будівельна компанія орендує ділянку, встановити паркан можна тільки після передачі будинку жителям, які оформлять у власність землю, і на загальних зборах проголосують за встановлення огорожі.
У районі «Академічний» безпеку підтримується завдяки установці камер (більше 200 штук), записи яких переглядають охоронці. Крім того, в під'їздах встановлені «тривожні» кнопки.
На всіх нових об'єктах передбачено огорожу території. Встановлюється шлагбаум і пункт охорони.
Компанія забезпечує встановлення огорожі прибудинкової території на етапі будівництва об'єкта, зокрема, в споруджуваних житлових комплексах «Татищев», «Перспектива» і «Калинівський».
Установка заборів / огорож на стадії будівництва може бути проведена тільки в тому випадку, якщо земельна ділянка знаходиться в приватній власності будівельної компанії (наприклад, земельну ділянку, на якому ведеться зведення об'єкта «Дружба»). Решта земельні ділянки ЮІТ Уралстрой, на яких в даний час ведеться будівництво, перебувають в оренді у муніципальних властей.
Єдиний об'єкт, де огорожа встановлено -РК «Московський» (цей об'єкт позиціонується як бізнес-клас, а всі інші відносяться до класу комфорт).
Втім, серед покупців і забудовників об'єктів бізнес і преміум-рівня існує завидну єдність. Дорогі об'єкти повинні продаватися з обробкою «під чистову».
№6 Можливість задавати питання на сайті і отримувати відповіді в режимі реального часу
Освоювати інтернет для забудовників стало хорошим тоном. Якщо кілька років тому це була данина моді, то тепер добре зроблені і грамотно організовані сайти приносять забудовнику відчутний результат. По-перше, інформація на сайті знімає частину первинних питань потенційних покупців, по-друге, можливість задавати питання зменшує кількість «порожніх» дзвінків і дозвільних відвідувачів в офісі продажів. Задати конкретні питання можна двома способами - залишити своє питання із зазначенням координат в рубриці «опитування-відповідь» (відповідь надходить протягом робочого дня) або отримати консультацію в режимі реального часу. Онлайн-консультація є більш прогресивним способом комунікації, але для цього забудовнику необхідно мати в штаті спеціальних співробітників або включити цей обов'язок вже працюючим співробітникам. Наскільки це доцільно - кожен забудовник вирішує самостійно.
Можливість задавати питання на сайті
Можливість отримувати відповіді в режимі реального часу
На сайті передбачені інтерактивні комплекси. Можна відправити заявку на огляд квартири або отримати інформацію про квартиру. Відповідь надходить протягом робочого дня.
Отримувати відповіді можливо на сайті будівельної компанії в спеціальному діалоговому вікні. Також надається можливість залишити свої контактні дані, щоб оператори колл-центру зв'язалися з клієнтом і дали відповіді на всі питання, що цікавлять про продаж квартир в житлових комплексах компанії «НОВА-Строй».
На сайті працюють кілька онлайн-сервісів:
- Онлайн-приймальня, через яку можуть бути задані питання;
- Заявка на іпотеку - оформлення попередньої заявки на іпотечний кредит;
- Бронь квартири онлайн - можливість забронювати квартиру через інтернет (при подальшому наданні паспортних даних)
Відповідь надходить до кінця робочого дня. У розробці знаходиться новий сайт, де сервіс онлайн-консультація передбачений.