(Слайд 1) Тема 21: «Нова система капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках. Права і обов'язки учасників »
(Слайд 3) Власник квартири: чому в його обов'язки
входить плата за капремонт багатоквартирного будинку?
(Слайд 6) Обов'язкові внески на капітальний ремонт
(Слайд 7) Чим відрізняється поточний ремонт від капітального?
Обов'язкові внески можна направити:
на ремонт внутрішньобудинкових інженерних систем електро-, тепло-, газо-, водопостачання, водовідведення;
на ремонт або заміну ліфтового обладнання, визнаного непридатним для експлуатації, ремонт ліфтових шахт;
на ремонт даху, в тому числі перебудову невентильованої даху навентіліруемую дах, пристрій виходів на покрівлю;
на ремонт підвальних приміщень, що відносяться до загального майна в МКД;
на ремонт фасаду;
на установку загальнобудинкових приладів обліку споживання ресурсів;
на ремонт фундаменту;
на розробку і (або) експертизу проектної документації на проведення капітального ремонту загального майна в МКД (якщо це передбачено законодавством про містобудівну діяльність);
на здійснення будівельного контролю;
на погашення кредитів, позик, отриманих в цілях оплати зазначених послуг, робіт;
на сплату відсотків за користування такими кредитами, позиками, оплати витрат на отримання гарантій і поручительств за такими кредитами, позиками.
(Слайд 8) Проведення капітального ремонту загального
майна власників приміщень у багатоквартирних будинках
(Слайд 12) Що відбувається, якщо підрядник не справляється зі
своїми зобов'язаннями? Не встигає вчасно здати
роботи або виконує їх неякісно?
Для підрядних організацій передбачено авансування в розмірі не більше 30 відсотків. Повна оплата регіональним оператором проводиться тільки тоді, коли роботи прийме спеціальна комісія. До її складу входять представники АЛЕ СК «Фонд капітального ремонту», муніципалітетів, громадські працівники (по кожному будинку індивідуально) і власники приміщень. Всі будинки приймаються тільки за умови, що в акті стоїть підпис представників мешканців.
Однак компетенції особи, уповноваженої представляти інтереси власників приміщень у прийманні робіт може бути недостатньо для виявлення недоліків і подальшого контролю за діями підрядника щодо їх усунення. Тим більше це стає актуальним, коли підрядник, виправляючи помічені недоліки робіт здійснює нові, які також необхідно вчасно помічати і виправляти. В цьому випадку є сенс передати повноваження з контролю за діями підрядника та з приймання робіт грамотного фахівця. Знайти такого фахівця можна, звернувшись:
в орган регіонального будівельного нагляду;
в проектні організації;
або за рекомендацією.
У такій ситуації в самому рішенні загальних зборів власників краще передбачити можливість передачі прав за поданням інтересів власників від вже обраного уповноваженої особи на підставі довіреності іншій особі.
(Слайд 13) Якщо комісія виявляє недоробки, підрядник зобов'язаний усунути їх в найкоротші терміни за свій рахунок, так само, як і можливі неполадки при проведенні капітального ремонту.
Уповноважена особа, або його довірена особа, має право знайомитися з проектно-кошторисної документації, з усіма змінами, які часто вносяться в процесі здійснення робіт. Примірники документів знаходяться у регіонального оператора, який «виконує функції технічного замовника», а по суті є замовником, і у підрядній організації, яка безпосередньо здійснює роботи.
Представнику власників зобов'язані надати всі документи. У разі, якщо регіональний оператор або підрядник не надають можливості ознайомитися з документацією, то основним аргументом може бути відмова підписати акт прийому виконаних робіт. Як правило, цього буває достатньо, щоб всі актуальні документи були надані підрядником або регіональним оператором.
Після офіційної приймання починає дію гарантійний термін на капремонт, який становить 5 років. Протягом цього терміну підрядник також зобов'язаний своїми силами і за свій рахунок усувати виявлені порушення, якщо недоліки будуть визнані гарантійними.
З недобросовісними підрядниками Фонд припиняє співпрацю, можливо накладення штрафів на підрядну організацію. При цьому кошти залишаються на рахунку, на якому власники цього будинку формують фонд капремонту.
(Слайд 14) Контроль за процесом капітального ремонту загального
майна: права і можливості громадян-власників
(Слайд 15) Що за організація - регіональний оператор?
(Слайд 17) Що являє собою регіональна
програма капітального ремонту?
(Слайд 18) Чому крайова програма капремонту розрахована на 30 років?
(Слайд 19) Про способи накопичення на капітальний ремонт
Житловим кодексом Російської Федерації передбачено два способи накопичення коштів на капітальний ремонт:
перерахування внесків на спеціальний рахунок;
перерахування внесків на рахунок регіонального оператора.
. Власники приміщень у багатоквартирному будинку має право вибрати будь-який з цих способів. При цьому форма управління будинком (керуючою компанією, ТСЖ, ЖБК, безпосередній спосіб управління) значення не має.
Для зміни способу накопичення потрібно більше 50% голосів власників приміщень у МКД.
спеціальний рахунок
Спеціальний рахунок може стати зручним інструментом формування фонду капітального ремонту багатоквартирного будинку для активних, самостійних і відповідальних власників, які в змозі колегіально вирішувати ключові питання, що стосуються загальнобудинкового майна.
Спеціальний рахунок відкривається в банку. При цьому діє правило: «один будинок - один рахунок». Тобто накопичення коштів можливо тільки на одному спеціальному рахунку, при цьому на ньому можуть акумулювати кошти фонду капітального ремонту тільки одного багатоквартирного будинку. Відповідно і витрачатися ці кошти можуть виключно на капітальний ремонт цього конкретного будинку.
Спеціальний рахунок як спосіб накопичення коштів на капітальний ремонт будинку має ряд особливостей. До плюсів його можна віднести:
свобода вибору власниками підрядних організацій на виконання ремонтних робіт;
прийняття рішення про проведення капітального ремонту в будь-який час власниками (але не пізніше дати, встановленої регіональною програмою).
Крім того, власник спеціального рахунку на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку (не менш 2/3 голосів від загального числа голосів власників приміщень) має право розмістити тимчасово вільні кошти фонду капітального ремонту, який формується на спеціальному рахунку на спеціальному депозиті в банку, відповідним всім вимогам (ч. 2 статті 176 ЖК РФ). Перелік банків, які відповідають зазначеним вимогам, щоквартально розміщується на сайті Центрального банку РФ www.cbr.ru.
Доходи, отримані від розміщення на спеціальному рахунку / депозиті, можуть використовуватися:
для оплати послуг і (або) робіт з капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку,
для розробки проектної документації), погашення кредитів, позик, отриманих і використаних з метою оплати зазначених послуг, робіт;
для сплати відсотків за користування такими кредитами, позиками, оплати витрат на отримання гарантій і поручительств за такими кредитами, позиками.
мінуси:
відкриття, ведення, обслуговування рахунку організовується власниками приміщень за свій рахунок;
нарахування платежів і їх збір, робота з боржниками ведеться самостійно (або це робить за дорученням власників керуюча або обслуговує будинок організація);
відповідальність за якість, обсяги і терміни виконання капітальних робіт несуть власники багатоквартирного будинку;
в разі недостатності коштів на капітальний ремонт власники зобов'язані вибрати джерела фінансування: кредитування, додаткові внески або перехід на рахунок регіонального оператора.
(Слайд 20) Власником спеціального рахунку може бути:
ТСЖ (в разі, якщо воно керує одним багатоквартирним будинком або кількома будинками, кількість квартир в яких в сумі не перевищує 30); житловий кооператив або інший спеціалізований кооператив, який здійснює управління багатоквартирним будинком;
регіональний оператор;
керуюча компанія
Зверніть увагу! Якщо ТСЖ, ЖБК або інший кооператив як юридична особа має право відкрити спеціальний рахунок самостійно, то вдома, які управляються керуючою компанією або знаходяться на безпосередньому способі управління, тобто не мають юридичної особи, мають право призначити власником спеціального рахунку:
регіонального оператора
керуючу організацію.
Правовий статус спеціального рахунку при цьому не змінюється. По суті регіональний оператор за дорученням власників лише відкриває спеціальний рахунок на своє ім'я. Розпоряджатися коштами, що знаходяться на спеціальному рахунку, використовувати їх на капітальний ремонт інших багатоквартирних будинків, він не праві.
Кошти, які знаходяться на спеціальному рахунку, захищені. У разі визнання власника спеціального рахунку банкрутом вони не включаються до складу ліквідаційної маси. На такі кошти не може бути звернено стягнення за зобов'язаннями власника цього рахунку. Виняток становлять зобов'язання за договорами:
на отримання кредиту (позики) на капітальний ремонт;
на залучення гарантії, поручительства для отримання кредиту на капітальний ремонт;
на надання послуг і (або) виконання робіт з капітального ремонту загального майна в цьому багатоквартирному будинку.
(Слайд 21) У яких банках можна відкрити спеціальний рахунок?
Тільки в російських кредитних організаціях, представництва яких працюють на території Ставропольського краю. При цьому величина власних коштів кредитної організації повинна становити не менше 20 млрд. Рублів.
Дізнатися, які банки відповідають цій вимозі можна на сайті Центрального банку Російської Федерації www.cbr.ru. (Інформація з кредитних організацій - Інформація про кредитні організації, які відповідають вимогам щодо розміру власних коштів (капіталу), встановленим Житловим кодексом Російської Федерації і Федеральним законом «Про Фонд сприяння реформуванню житлово-комунального господарства). Результати моніторингу публікуються щоквартально.
Списання грошей зі спецрахунку відбувається тільки на основі протоколу загальнобудинкового зборів зі згодою власників, договору підряду та акту виконаних робіт.
Спеціальний рахунок відкривається на ім'я власника спеціального рахунку. При цьому необхідно пред'явити протокол рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про вибір способу формування фонду капітального ремонту цього будинку. Перелік інших документів, необхідних для відкриття спеціального рахунку, встановлюється кожним банком самостійно.
. Договір спеціального рахунку є безстроковим. Однак за рішенням загальних зборів власники вправі в будь-який момент змінити банк-власник спеціального рахунку.
(Слайд 22) Здійснення операцій за спеціальним рахунком
По спеціальному рахунку можуть відбуватися такі операції:
списання грошових коштів, пов'язане з розрахунками за надані послуги і (або) виконані роботи з капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку і розрахунками за послуги з будівельного контролю, розробці проектно-кошторисної документації (в разі, якщо підготовка проектної документації необхідна відповідно до законодавства про містобудівну діяльність);
списання грошових коштів в рахунок погашення кредитів, позик, отриманих на оплату послуг і (або) зазначених вище робіт, сплату відсотків за користування такими кредитами, позиками, оплату витрат на отримання гарантій і поручительств за такими кредитами, позиками;
в разі зміни спеціального рахунку перерахування грошових коштів, що знаходяться на даному спеціальному рахунку, на інший спеціальний рахунок і зарахування на даний спеціальний рахунок грошових коштів, списаних з іншого спеціального рахунку, на підставі рішення власників приміщень у багатоквартирному будинку;
в разі зміни способу формування фонду капітального ремонту перерахування грошових коштів на рахунок регіонального оператор, на підставі рішення власників приміщень у багатоквартирному будинку;
зарахування внесків на капітальний ремонт, нарахування відсотків за неналежне виконання обов'язку зі сплати таких внесків;
нарахування відсотків за користування грошовими коштами та списання комісійної винагороди відповідно до умов договору спеціального рахунку;
перерахування грошових коштів, що знаходяться на даному спеціальному рахунку, на знесення та реконструкцію будинку, а також у разі вилучення земельної ділянки, на якій знаходиться багатоквартирний будинок, для державних або муніципальних потреб.
інші операції зі списання та зарахування, пов'язані з формуванням і використанням коштів фонду капітального ремонту відповідно до Житлового кодексу Російської Федерації.
Операції по перерахуванню зі спеціального рахунку грошових коштів можуть здійснюватися банком за вказівкою власника спеціального рахунку при наданні наступних документів:
протокол загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, який містить рішення таких зборів про надання послуг і (або) про виконання робіт з капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку;
договір про надання послуг і (або) про виконання робіт з капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку;
акт приймання наданих послуг і (або) виконаних робіт за вказаною вище договору. Без акту приймання може бути сплачено аванс на надання послуг і (або) виконання робіт в розмірі не більше ніж 30% від вартості цих послуг і (або робіт) за договором.
Операції зі списання зі спеціального рахунку грошових коштів в рахунок повернення кредитів, позик і на сплату відсотків за кредитами, позиками, отриманими на проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку, можуть здійснюватися банком за розпорядженням власника спеціального рахунку на підставі:
протоколу загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що містить рішення таких зборів про укладення кредитного договору, договору позики відповідно з банком, позикодавцем із зазначенням цих банку, позикодавця, суми і мети кредиту, позики;
кредитного договору, договору позики.
Без пред'явлення перерахованих документів банк зобов'язаний відмовити у виконанні розпорядження власника спеціального рахунку про списання коштів зі спеціального рахунку.
. Відповідно до Житлового кодексу РФ банк-власник спеціального рахунку і власник спеціального рахунку на вимогу будь-якого власника приміщення в багатоквартирному будинку зобов'язані надавати інформацію про суму зарахованих на рахунок платежів власників всіх приміщень в багатоквартирному будинку, про залишок коштів на спеціальному рахунку, про всі операції по даному спеціальному рахунку. (ч. 7 ст. 177 ЖКГ РФ)
«Загальний котел» регіонального оператора
(Слайд 23). Змінити спосіб формування фонду капітального ремонту
багатоквартирного будинку можна в будь-який момент. Це рішення приймають на загальних зборах власники приміщень в цьому багатоквартирному будинку.
Звертаємо вашу увагу, що перехід зі спеціального рахунку на рахунок регіонального оператора, відповідно до Житлового кодексу Російської Федерації, займає один місяць.
Для переходу з рахунку регіонального оператора на спеціальний рахунок передбачений період 6 місяців. Це пов'язано з тим, що «котлові» гроші можуть бути задіяні на ремонт інших будинків, необхідно час для їх безболісного вивільнення.
(Слайд 24) Що буде, якщо не платити внески
на капітальний ремонт?
Платити чи не платити внески на капремонт? - такого вибору власникам квартир держава не дає. Платити обов'язково. Такий обов'язок лягає на власника приміщень в МКД з моменту виникнення права власності на це приміщення. Для боржників Житловий кодекс передбачає штраф в розмірі 1/300 ставки рефінансування Центрального Банку Росії, за кожен день прострочення, починаючи з 31 дня, наступного за днем настання встановленого терміну оплати, по день фактичної оплати (ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ).
Якщо справа дійде до суду, боржник також буде зобов'язаний відшкодувати всі судові витрати.
Крім того, згідно зі ст. 159 Житлового кодексу РФ субсидії на оплату житлового приміщення та комунальних послуг надаються громадянам при відсутності у них заборгованості з оплати житлових приміщень і комунальних послуг. Таким чином, в разі несплати внесків за капітальний ремонт громадянам такі субсидії надаватися не будуть.
(Слайд 25) КОРИСНІ КОНТАКТИ:
(Слайд 26) Дякую за увагу!
На наступному занятті ми розглянемо тему «Розкриття інформації організаціями, що здійснюють управління МКД, в мережі Інтернет (на прикладі роботи з сайтом ГІС ЖК).