З чого почати покупку квартири?
Купівля квартири починається з огляду варіантів, які підбираються самостійно або за допомогою ріелтора. Перед цим слід з основними характеристиками житлового приміщення, такими як, кількість кімнат, поверх, район, транспортна доступність і розвинена інфраструктура. Погодьтеся, відсутність в районі дитячого садка або школи, не зовсім зручно для сімей з дітьми. В цьому випадку краще відмовитися від вигідної пропозиції і перейти до розгляду іншої квартири.
Пам'ятайте, відповідна квартира завжди знайдеться, оскільки пропозиція на ринку завжди перевищує існуючий попит. Безумовно, знадобиться час.
Добросовісний продавець - ключова фігура при здійсненні грамотної юридичної угоди
Ознайомившись з квартирою, потрібно призначити зустріч з її господарем. При цьому слід мати на увазі, що відповідно до статті № 177 Цивільного кодексу Російської Федерації, особи, визнані недієздатними, не можуть самостійно укладати угоди. Такий договір можна оскаржити протягом трьох років. Найчастіше над такими громадянами оформляється опіка, тому що виникли підозри легко перевірити у відділі опіки та піклування за місцем їх проживання.
Також слід уникати оформлення договорів з особами, які стоять на обліку в наркологічних або психоневрологічних диспансерах. Згідно п. 2 статті № 181 Цивільного кодексу РФ, угода може бути розірвана протягом року з моменту її укладення в зв'язку з тим, що власник не здатний розуміти значення своїх дій.
У разі, якщо продавець продає квартиру на підставі довіреності від господаря квартири, варто наполягти на знайомстві з ним. Відомі численні випадки, коли нерухомість продавалася по підробленої довіреності і угода згодом оскаржувалася її власниками.
Який документи потрібні для підписання договору купівлі-продажу?
Для здійснення угоди потрібні документи:
- копії та оригінали паспортів;
- виписка з будинкової книги;
- свідоцтво про право власності на квартиру;
- експлікація;
- довідка за формою 11-а;
- поверховий план;
- дозвіл органів опіки при наявності у продавця неповнолітніх дітей;
- дозвіл чоловіка або співвласника на вчинення продажу, завірений у нотаріуса.
Повний список документів залежить від конкретної ситуації. За їх переліку найкраще проконсультуватися у юриста, що спеціалізується в області нерухомості.
Процес покупки квартири
Якщо відповідний варіант для покупки знайдений, і рішення прийнято, слід зробити наступні дії:
- Перевірити квартиру на юридичну чистоту. В першу чергу, потрібно ознайомитися з правовстановлюючими документами на придбану квартиру, щоб в подальшому не виникли складнощі з оформленням на неї права власності. Зокрема, угода може бути визнана недійсною в разі, якщо продавець не є власником житла або нерухомість знаходиться під обтяженням. Тому продавець в обов'язковому порядку повинен продемонструвати оригінал паспорта, інформація в якому повинна повністю відповідати внесеним в документи даними про власника квартири.
На даний момент перевірити документи можна самостійно в ЕГРП, де будь-який бажаючий може взяти виписку на квартиру і переконатися в тому, що на неї не накладено арешт або обтяження. У такій виписці відсутній особиста інформація про власника: ім'я, паспортні дані, але міститься:
- опис квартири;
- відомості про існуючі претензії;
- обмеження права власності;
- заявлені позовні вимоги
При продажу квартири, що знаходиться в частковій власності, продавець повинен сповістити інших власників про свій намір із зазначенням вартості та умов угоди. Інакше будь-який співвласник має право вимагати в суді переведення прав і обов'язків покупця на нього, так як він володіє переважними правами покупки частки.
На підставі нового житлового кодексу дозволяється продавати квартиру з прописаними на її площі громадянами. Якщо в обраної квартирі спостерігається такий факт, краще не укладати угоду, оскільки це може призвести до складнощів. Зокрема, після підписання документів, виписка третіх осіб без їх згоди здійснюється в судовому порядку.- Термін звільнення житлової площі. Право власності на квартиру виникає після держреєстрації, але, на жаль, не завжди виходить відразу в неї в'їхати. Доцільніше передбачити спеціальний пункт, де буде вказана дата звільнення продавцем житлового приміщення. В іншому випадку, слід встановити щоденну пеню за прострочення і контролювати процес звільнення нерухомості.
- Оплата квартири. Краще за все не передавати гроші з рук в руки, а скористатися послугами банку, переказати кошти на рахунок продавця або покласти їх в банківську комірку. Ключ від неї передається після підписання договору про продаж (Детальніше див. Нюанси передачі грошей за допомогою банківського осередку при покупці квартири).
Оформлення придбаної квартири у власність проводиться в територіальному органі Росреестра. Для цього слід написати заяву і прикласти до нього копію паспорта, договір купівлі-продажу, технічний план квартири і копію квитанції про сплату держмита.
Варто відзначити таку деталь - при виявленні в процесі експлуатації нерухомості недоліків, на усунення яких потрібно великі матеріальні і тимчасові витрати, покупець має право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу. Він може вимагати повернення грошових коштів, виплачених за квартиру, в порядку судового провадження.