Чим необхідно керуватися споживачеві при виборі житла? Як не помилитися при покупці квартири в новобудові? Ці питання є актуальними і на сьогоднішній день. Своїми професійними порадами поділився керівник відділу продажів ЗАТ «ФРІСП» (ЖК «МАКСИМА» і ЖК «Затишний») Євген Баришев.
Євген Баришев: Перш за все, покупцеві необхідно прояснити ряд дуже важливих моментів. Наприклад, забудовнику можуть бути задані наступні питання:
Як довго ви працюєте на будівельному ринку?
Як знайти сумлінного забудовника, який би довів будівництво до кінця і не зник з вашими накопиченнями, а новий будинок був би комфортним і надійним?
Якщо цей будинок для вашого забудовника перший, поставтеся до нього максимально уважно, як би вам не подобався проект, ціни і відгуки в пресі.
Якщо забудовник працює в будівництві багато років, має хорошу репутацію, недавно здав один будинок, зараз зводить інший і готується до наступного (при цьому вселившиеся мешканці цілком задоволені), такому забудовнику можна вірити.
Добре дізнатися, хто будує, підводить комунікації, інвестує в будівництво. Як правило, ці компанії широко відомі, і в газетах або в Інтернеті можна знайти відомості про те, чи варто купувати у них квартиру.
Правда, всі ці питання втрачають свою актуальність, коли будинок вже побудований. Там уже житло говорить сама за себе.
Чи можу я ознайомитися з документами на землю і дозволом на будівництво?
У порядного забудовника повинні бути в порядку дозвільні документи:
- документи, що підтверджують права забудовника на земельну ділянку, на якій ведеться будівництво (свідоцтво про власність на землю або договір оренди на землю);
- дозвіл на будівництво;
- висновок державної експертизи проектної документації, якщо проведення такої експертизи встановлено федеральним законом;
- проектна документація, що включає в себе всі внесені до неї зміни.
Всі ці документи (копії, завірені печаткою фірми та підписом генерального директора) забудовник зобов'язаний надати відповідно до п.2. ст.21 закону «Про участь у пайовому будівництві» будь-якому звернувся особі. Крім того, забудовник зобов'язаний публікувати в ЗМІ, включаючи Інтернет, проектну декларацію - це документ, який містить відомості про забудовника і про об'єкт пайового будівництва.
Якщо ж вам говорять, що документи є, але вони в головному офісі (у бухгалтера, податкової інспекції), варто всерйоз насторожитися.
Чи укладені договори з облгазами і Ніжновенерго?
Підключення комунікацій коштує недешево і часу займає чимало. Вкрай прикро з'ясувати, що про теплі підлоги і інших технічних зручності в новенькій квартирі доведеться забути: не вистачить виділеної енергетиками потужності.
Тому добре б, якщо ще на етапі котловану забудовник мав техумови на всі необхідні комунікації з підписами і печатками. Це передбачає, що можливість для підведення комунікацій є, а газ, світло і воду мешканці нового будинку отримають відразу після вселення.
Я б вважав за краще укласти договір пайової будівництва.
Існує кілька типів договорів, які використовуються при продажу квартир в новобудовах (особливо на етапі будівництва):
- договір пайового будівництва по 214-му федеральному закону;
- договір про інвестиційну діяльність по 39-му федеральному закону;
- договір уступки прав і інші.
На даний момент найбільш надійні договори пайової участі. Решта, може, і не гірше, але до них потрібно більш уважно придивлятися, вони вимагають більшої юридичної грамотності від учасника договору (або залучення юриста).
Договір пайового будівництва повинен містити:
- визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва;
- термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва;
- відомості про ціну договору, строки і порядок оплати;
- інформацію про гарантійний термін, чинному щодо об'єкта пайового будівництва.
Особливо уважно слід поставитися до того, як прописані в договорі терміни, метражі і ціни.
Тип будинку, що будується - цегляний, панельний або каркасно-монолітний?
Міські багатоповерхові будинки бувають декількох типів: цегляні, панельні, каркасно-монолітні і комбіновані. Причому під зовнішнім оздобленням не завжди відрізниш один від іншого.
Цегляні будинки - самі традиційні, які витримали перевірку часом. Останнім часом з цегли в основному будують елітні будинки та будинки малої поверховості. Причина - такі будинки недешеві і вимагають більше часу на зведення.
Панельні будинки зводяться з великих панелей шаруватої структури. З панелей можна поставити будинок досить швидко. Панелі дозволяють будувати теплі і міцні будинки до 20 поверхів (при детальному виконанні всіх технологічних умов). Але треба враховувати кілька особливостей такого будинку:
- неможливість перепланування (зносити панельні стіни не можна, тому спочатку варто уважно поставитися до планування квартири, що купується);
- слабка звукоізоляція між стінами і перекриттями.
Каркасно-монолітні будинки - найбільш перспективний напрямок в будівництві, поєднують в собі основні переваги цегляного і панельного будинку. Оскільки в монолітному будинку несуть є не стіни, а залізобетонний каркас будівлі, проектувальники можуть виходити з будь-якого розташування кімнат. Тобто, практично будь-яку внутрішню стіну в квартирі можна знести.
Зверніть тільки увагу на те, що деякі забудовники, бажаючи заощадити на матеріалах, пропонують квартири взагалі без внутрішніх перегородок, нібито для того, щоб мешканці самі спланували свою квартиру.
З якого матеріалу зроблені стіни і кімнатні перегородки?
При монтажі стін і перегородок можуть застосовуватися цегла, силікатні блоки, пінобетонні, керамзитобетонні, газосиликатні або інші блоки.
Цегла - один з найбільш якісних матеріалів з точки зору звуко-, теплоізоляції і конструктивної міцності.
Силікатні блоки виконані з тих же матеріалів, що і цегла, тільки мають більший розмір. Збільшений розмір дозволяє прискорити процес кладки, заощадити цемент, тим самим здешевив будівництво, а також поліпшити екологічні показники житла завдяки використанню меншої кількості цементу (цемент вважається одним з найбільш екологічно несприятливих матеріалів).
Пінобетонні, керамзитобетонні, газосиликатні і т.п. блоки виробляються за технологією спінювання вихідного матеріалу для отримання більшої пористості. Тому стіни з таких блоків можуть мати меншу товщину при високій теплоізоляції. Правда, такі матеріали, хоча і прискорюють процес будівництва, мають деякі незручності:
- не надто міцні, складно сказати, як поведуть себе через кілька десятків років (у нашій країні немає практики використання подібних блоків протягом 30-70 років);
- в них важко вбити цвях (а, отже, прикріпити гардини, повісити картини, навісні шафи, дзеркала та інші гачки і вішалки).
Е. Б .: Звичайно, чим менше, тим краще і, як правило, дорожче. Є суттєва різниця між проживанням на одному поверсі двох сімей і десяти.
Куди виходять вікна моєї квартири?
Що тут планується побудувати через п'ять років?
Чи є поруч промислові підприємства (звалища, кладовища, залізні дороги)?
При покупці житла треба дивитися вперед як мінімум, років на десять.
Якщо купуєш новобудову в житловому комплексі будинків на вісім, особливо якщо сподобався будинок - перший в серії будинків, треба бути готовим до того, що найближче десятиліття доведеться дихати цементом і слухати шум будівельних робіт. Справа в тому, що швидкість будівлі одного 17-поверхового будинку - не менше півтора років, а коштів на те, щоб запустити відразу вісім будинків, ні у одного забудовника немає.
Наскільки зручна транспортна розв'язка?
Чи є підземна парковка і стоянка для машин поруч з будинком?
Скільки місць для машин припадає на одну квартиру в будинку?
Ще один важливий фактор - можливість швидко доїхати до центру міста (місця роботи). Зрозуміло, що коли від будинку до центру йде єдина дорога, заповнена машинами, потрібно заздалегідь готуватися до пробок. А якщо таких доріг дві-три, дістатися до місця без втрат часу набагато легше.
Дуже добре, коли в двох-п'яти хвилинах ходьби від будинку є зупинка громадського транспорту, де проїжджає кілька видів автобусів. А ось коли вікна будинку виходять на жваву магістраль і зупинку - не дуже добре.
Якщо ви купили квартиру у великому будинку в центрі міста з обмеженою територією навколо будівлі, вам гарантовані дві неприємності: автомобіль доведеться залишати дуже далеко від будинку, а ваш двір буде забитий машинами. Чудово, якщо проблема ночівлі автомобілів вирішена спочатку: тобто, передбачена підземна парковка і стоянка для гостьових машин. Навіть якщо у вас немає власного автомобіля, з'ясуйте, скільки машиномісць доводиться на одну квартиру в будинку. Чим більше тим краще.
Чи передбачається приміщення для консьєржа?
Що буде розташовуватися на перших поверхах будинку?
Е. Б .: Два перших питання більшою мірою стосуються елітних будинків і їх заможних мешканців. Решта будуть цікаві буквально всім.
Багато будинків будуються з урахуванням того, що на перших поверхах в них будуть розташовуватися магазини, аптеки, пральні, салони, підземні гаражі і фітнес-центри.
Купуючи квартиру в сформованому районі, потрібно звернути увагу на наявність магазинів, дитячих майданчиків, школи, поліклініки, спорткомплексу.
Якщо ж квартира купується в новому районі, варто поцікавитися у забудовника, чи ведеться будівництво школи, дитячих садків, чи буде проводитися озеленення і, найголовніше, дізнатися терміни.
Якщо інфраструктура ще не склалася, сумно, звичайно. З іншого боку, можна бути впевненим, що через кілька років, коли все необхідне з'явиться, вартість придбаного нині житла істотно зросте.
Де вони розташовані сміттєпроводи?
Е. Б .: Багато хто знає, що таке громохкий ліфт в під'їзді. Деякі забудовники в гонитві за економією встановлюють в будинках ліфти низької якості, інші не економлять на ваш комфорт. Тому подивіться, які ліфти поставлені в вашому домі. Також зверніть увагу на наявність і кількість сміттєпроводів.
Планування і обробка квартири
Чи можливо в подальшому провести перепланування квартири?
Треба врахувати, що придбання житла в панельному будинку означає абсолютно певну і незмінну планування. У панельному будинку навантаження розподілено на стіни, перенести одну стіну або прибрати її, як правило, неможливо. Залишається вибирати планування з тих варіантів, які передбачені в будинку даної серії.
У монолітному будинку несуть є не стіни, а залізобетонний каркас будівлі, тому єдине, що обмежує фантазію проектувальників і мешканців - це санітарні норми і правила.
Ви продаєте квартиру без обробки або з обробкою?
Що включає в себе оздоблення в вашому домі?
Існує три основні варіанти.
Без внутрішньої обробки. Покупець отримує бетонну підлогу, цегляні або панельні стіни без вирівнювання, найпростіше скління в один склопакет без підвіконь. Розводка електрики представлена електролічильників і двома проводами.
З одного боку, повний простір для творчості власників. З іншого, вони мають важкий (в прямому і переносному значенні) ремонт. Можна прикинути, скільки доведеться тягати на 10-16 поверх цементу, цегли, сантехніки, клею (додайте до вартості матеріалів і робочої сили вартість послуг вантажників - по 100 рублів за поверх, а ліфти, як правило, в нових будинках не працюють).
Чорнова обробка. Включає в себе цементну стяжку підлоги, вирівнювання стін цементною штукатуркою або гіпсової затіркою (біла гіпсова - екологічно чистіше і приємніше зовні). А також електричну розводку по всій квартирі з монтажем вимикачів і розеток і подвійний склопакет на вікнах з монтажем укосів і підвіконь. У такий будинок теж відразу не в'їдеш, але основні трудомісткі роботи вже зроблені. Власнику залишається під чистове оздоблення. Вона і приємніше, і легше.
Муніципальна обробка. Відрізняється тим, що в таку квартиру можна відразу в'їхати і жити. У ній є газова або електрична плита, сантехніка, на підлозі постелений лінолеум, стіни обклеєні шпалерами або пофарбовані, засклені вікна, є підвіконня, проведена електророзводка, встановлені вимикачі і розетка. Природно, опорядження виконане з матеріалів бюджетного якості і без особливої фантазії. Але ремонт згодом можна зробити і самим
Крім цього, необхідно ще врахувати наступне:
Питання екології. Купуючи квартиру, добре б передбачити, чим будемо дихати ми і наші діти. Якщо постаратися, в Інтернеті можна знайти екологічні карти міста, де позначено забруднення вод і повітряного басейну, величина електромагнітного випромінювання в різних районах, стан з шумовим забрудненням і з забрудненням важкими металами, техногенні та небезпечні геологічні процеси.
Якою б не була квартира (без обробки, з чорновою обробкою або муніципальної), вона може бути зроблена якісно або неякісно. Якщо ви побачили не те, що очікували (і що обіцяв забудовник), ви не зобов'язані приймати квартиру в тому вигляді, в якому вам її пропонують. Якщо є обгрунтовані претензії, підтверджені СНіПами і ГОСТами, обіцянками забудовника, прописаними в договорі, то майбутній власник квартири має право скласти акт про недоробки, в якому вказуються всі претензії. І, поки їх не усунуть, акт приймання не підписується.
Закон встановлює п'ятирічний гарантійний термін для об'єкта пайового будівництва. При цьому, як кажуть юристи, якщо об'єкт пайового будівництва побудований з відступами від умов договору, що призвели до погіршення його якості, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання, пайовик (якщо інше не встановлено договором) за своїм вибором вправі зажадати від забудовника:
- безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
- відповідного зменшення ціни договору;
- відшкодування своїх витрат на усунення недоліків
Інвестиції в нерухомість
Як вибирати нерухомість в якості вкладення грошей?
При виборі житла в нинішній економічній ситуації потрібно внести в звичний алгоритм дій деякі корективи.
1. В даний час не дуже вигідно вкладати кошти у вторинний фонд. Цей сектор був переоцінений, і, за прогнозами, ціни на «вторинку» будуть сповзати відсотків на 30 від пікової вартості. Тому вкладатися в нерухомість, яка дешевшає, нерозумно.
2. Не варто вкладатися і в будівельні об'єкти, ступінь готовності яких менше 70-80 відсотків. Дуже ризиковано (хіба тільки будує їх ваш найближчий друг, в чесності та спроможності якого ви впевнені на 100 відсотків).
Чи є параметри у розкоші? Виявляється, є, особливо якщо мова йде про елітне житло. Яке житло відноситься до еліт-класу і які параметри скажуть про те, що перед вами те, що ви так довго шукали? Відповідь на ці питання, DomostoryNN отримав у експертів.
Сьогодні в Нижньому Новгороді навряд чи набереться 50% новобудов, реально забезпечених необхідними паркувальними місцями. «Паркувальний» питання залишається досить умовним - все залежить від класу, до якого належить житло, і скільки машин є в родині.