Новий власник зобов'язаний сплатити борги колишнього власника по капремонту // Кирило Соколов
Загрозу купити квартиру разом з неоплатному боргу Sobesednik.ru обговорив з юристом, експертом в сфері нерухомості.
Купуючи квартиру на вторинному ринку, можна зіткнутися з неприємним сюрпризом - застарілими боргами колишнього власника зі сплати не тільки послуг ЖКГ, а й податку на нерухомість, інших платежів. Чи можна перевірити, значаться за набутою власністю заборгованості? Чи можна якісь з цих боргів скостити, або доведеться оплачувати за повною?
- Наскільки обгрунтовані ці побоювання, і чи треба покупцеві турбуватися за такі борги попереднього власника - чи не доведеться йому потім їх гасити?
- Давайте розбиратися по порядку. Що стосується податку на майно фізичних осіб, платниками цього податку визнаються фізичні особи, які мають право власності на майно (ст. 400 Податкового кодексу РФ), - розповідає Олександр Перепьолкін, начальник юридичного відділу столичного агентства «Нора-нерухомість». - Він нараховується і оплачується власниками щорічно за кожен календарний рік (податковий період).
У разі виникнення або припинення у платника податків права власності на майно протягом податкового періоду (припустимо, що хтось продав або купив квартиру) податок сплачується попереднім і новим власником тільки за фактичну кількість повних місяців володіння майном на праві власності за цей рік. Плюс ще один місяць - для попереднього власника майна, якщо право власності припинилося до 15 числа неповного місяця. І один додатковий місяць - для набувача майна, якщо право власності виникло після 15 числа неповного місяця (ст. 408 НК РФ).
Таким чином закон ділить податок на майно фізичних осіб за той рік, в якому відбувся перехід права власності, між колишнім і новим власником квартири, виходячи з кількості повних місяців володіння майном кожним з них.
Аналогічні правила діють і стосовно податку на майно, що сплачується юридичними особами (глава 30 НК РФ).
- Виходить, ніякі борги колишнього власника з податку на майно нового власника хвилювати не повинні, навіть якщо він заборгував податковій за кілька років?
- Саме так. Але з цього правила є один виняток. І стосується воно не покупки квартири, а придбання її у власність у порядку спадкування. В цьому випадку до спадкоємця разом з квартирою переходить (у межах вартості спадкового майна) і не виконана обов'язок спадкодавця по оплаті податку на майно (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ).
- А що з боргами по ЖКП?
- Тут теж діє загальне правило: новий власник не відповідає за борги попереднього, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу. Закон говорить: власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 210 Цивільного кодексу РФ). Є й інша обов'язок, так само закріплена законом: громадяни і організації зобов'язані своєчасно вносити квартирну плату за житлове приміщення і комунальні послуги (ст. 153 Житлового кодексу РФ).
При цьому обов'язок по внесенню плати за житлове приміщення і комунальні послуги виникає у власника приміщення з моменту виникнення права власності на таке приміщення з урахуванням правила, встановленого ч. 3 ст. 169 ЖК РФ, що стосується введення внесків на капітальний ремонт. За замовчуванням перехід цього обов'язку відбувається в момент державної реєстрації переходу права власності на квартиру. Однак на практиці сторони договору купівлі-продажу найчастіше прив'язують договором до передачі квартири і перехід обов'язку сплатити всі колишні борги від продавця до покупця відповідно до ст. 556 ГК РФ по передавальному акту або іншого документа про передачу, де фіксують показання лічильників та інших приладів обліку.
- А внески за капремонт? Чи правда, що тут неважливо, минулий або нинішній власник наробив боргів?
При переході права власності на квартиру до нового власника переходить і зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капремонт багатоквартирного будинку, в тому числі не виконана попереднім власником обов'язок зі сплати цих внесків (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Тому, якщо за колишнім власником числиться борг за внесками на капітальний ремонт, то, на відміну від інших комунальних витрат, оплачувати його доведеться новому власнику.
Зв'язок з відділами
Наша продукція
Собеседнік.ру
Будь-яке передрукування матеріалів сайту можлива тільки при наявності прямої індексується гіперпосилання.