Що таке договір ренти і як його правильно укласти?
Ці відносини регулюються 583 статтею ГК РФ.
Як правило, рента являє собою передачу нерухомості (найчастіше в похилому віці) людям, які замість зобов'язані забезпечити його матеріально до кінця його життя. Одержувач ренти також продовжує жити в переданої по ренті квартирі, без його згоди його неможливо виписати з квартири і продати її третім особам, крім того, на житло накладається обтяження і реєструється в Росреестра.
Якими бувають договори ренти?
Договір постійної ренти дозволяє передавати права рентополучателя іншим особам шляхом уступки права вимоги, а також передаватися у спадок і в порядку правонаступництва при реорганізації юрособи. Постійна рента виплачується в грошовій формі в розмірі суми, зазначеної в договорі. Може бути передбачена виплата ренти шляхом надання речей або виконання робіт, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти. Якщо інше не передбачено договором постійної ренти, розмір виплачуваної ренти збільшується пропорційно збільшенню встановленого законом МРОТ. Тобто такий договір фактично може бути безстроковим.
Договір довічної ренти встановлюється на період життя рентополучателя, який зі зрозумілих причин може бути тільки фізичною особою - одним або декількома. У разі, якщо один з одержувачів за договором вмирає, його частка пропорційно ділиться між рештою, а договір припиняється тільки в разі смерті останнього з учасників договору. Таку ренту не можна передати ні у спадок, ні з відступлення права вимоги.
При довічне утримання] платник зобов'язаний забезпечити одержувача ренти житлом, але краще точно домовитися про те, яким саме.
Які умови договору ренти є найважливішими?
Найважливіші умови будь-якого договору, в тому числі і договору ренти, називаються "істотними". Якщо вони не позначені чітко і однозначно, то договір може бути визнаний неукладеним, тому саме цим умовам потрібно приділити особливу увагу при укладанні договору ренти.
До них відносяться:
- предмет договору, в даному випадку це опис майна, яке перейде у власність платника ренти;
- розмір рентної плати;
- забезпечення виплати ренти. Згідно із законом (ст. 587 ЦК України) рентополучателя переходить право застави на нерухомість, передану для отримання ренти. Крім того, для забезпечення зобов'язань рентоплательщік може застрахувати ризик відповідальності за невиплату ренти.
Крім цього в договорі бажано передбачити і інші умови з метою запобігання конфліктним ситуаціям. Наприклад, необхідно особливу увагу звертати на ті обов'язки, які бере на себе платник ренти. Якщо в договорі ренти або довічного утримання з утриманням встановлено обов'язок платника ренти тільки на надання допомоги одержувачу ренти щодо забезпечення всім необхідним, і цей обов'язок має на увазі саме фактичне надання послуг, то ніяке грошове відшкодування не може бути замінено таким наданням особистих і безпосередніх послуг.
Чи можна розірвати договір ренти?
Розірвати договір можна за загальними для всіх договорів підставах: укладення договору під впливом обману, застосування загрози, насильства, недотримання істотних умов, а також з інших підстав. Однак також необхідно враховувати певні особливості.
У одержувача ренти з'являється можливість вимагати розірвання договору в разі, якщо, наприклад:
- виплата ренти прострочена більш ніж на рік;
- платник визнаний банкрутом;
- платник не дотримується умова щодо забезпечення сплати ренти;
- при настанні інших обставин, які передбачені договором.
Однією з підстав розірвання договору довічної ренти є істотне порушення його умов платником ренти, в цьому випадку одержувач має право вимагати в судовому порядку її викупу або розірвання договору і відшкодування збитків.
Чи потрібно реєструвати або засвідчувати у нотаріуса договір ренти?
Згідно із законом (ст. 584 ЦК РФ) договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, - державної реєстрації.
Якщо договір ренти не був завірений у нотаріуса, то він вважається недійсним.
Необхідно звернути увагу, що при укладенні договору ренти у нерухомого майна з'являється обтяження, яке також має бути зареєстровано.
У разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна.
У яких випадках нотаріус може відмовити в засвідченні договору ренти?
Як сказано вище, без нотаріального завірення договір ренти буде вважатися недійсним. У деяких випадках нотаріус може відмовити в засвідченні договору. Наприклад, в завіренні буде відмовлено, якщо положення договору суперечать закону. Також буває, що сторони прийшли не до того нотаріуса: якщо договір ренти передбачає відчуження нерухомості, то він засвідчується нотаріусом за місцем знаходження цієї нерухомості, в інших регіонах нотаріуси, природно, відмовлять в нотаріальному посвідченні.
Якщо проханням про вчинення нотаріальної дії звернувся недієздатний громадянин або представник, який не має необхідних повноважень, в завіренні також буде відмовлено. Нотаріус зобов'язаний перевірити дієздатність громадян, які звернулися за вчиненням нотаріальної дії. Тобто громадяни повинні адекватно себе вести, чітко висловлювати свої наміри, відповідати на питання, не перебувати в стані алкогольного або іншого сп'яніння і так далі.
Якщо угода, що укладається від імені юридичної особи, суперечить цілям, вказаним в її статуті чи положенні, нотаріус не може її запевнити.
Перш ніж звернутися до нотаріуса, потрібно перевірити всі документи: якщо вони не відповідають вимогам, то в завіренні буде відмовлено.
Нотаріус також не завірить договір, якщо факти, викладені в документах, не підтверджені відповідно до законів РФ. Встановлення особи громадянина або його представника повинно проводитися на підставі паспорта або інших документів, що виключають будь-які сумніви щодо особи вказаного громадянина, його представника. Тобто якщо пред'явлені документи викличуть у нотаріуса сумніву, він може відмовити.
Нотаріус на прохання особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, повинен викласти причини відмови в письмовій формі і роз'яснити порядок її оскарження. У цих випадках нотаріус не пізніш як у десятиденний строк з дня звернення за вчиненням нотаріальної дії виносить постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії.
Хто укладає договір ренти?
Рентоплатільщіку необхідно розуміти, що об'єкт нерухомості може виявитися набагато дорожче, ніж може здатися на перший погляд. Обов'язково перед укладанням договору необхідно обговорити всі умови ренти. На сьогоднішній день існують спеціалізовані компанії, які надають саме цю послугу, а саме допомагають сторонам знайти один одного і укласти договір ренти, в тому числі і державні. Наприклад, найбільш відоме - ГУП Жілсоцгарантія.
Вони займаються в тому числі тим, що беруть на обслуговування пенсіонерів, у них своя патронажна служба. У таку службу можуть звернутися як пенсіонери, які хотіли б укласти договір ренти, так і ті, хто хотів би таким чином придбати квартиру.
Матеріал підготовлений за допомогою юридичної компанії Tenzor Consulting Group, директора з юридичних питань компанії "Міель-Мережа офісів нерухомості" Ольги Балбек і нотаріуса Федеральної нотаріальної палати Олени Образцової