Вітаємо! Сьогодні поговоримо про те, що таке іпотека в силу закону. У багатьох людей термін іпотека асоціюється виключно з процедурою оформлення житла в кредит, але є поширеною помилкою. Іпотека виступає заставою нерухомості, яке буде обтяжене згідно з договором позики, розстрочки або іншими зобов'язаннями, передбаченими законом. Розрізняють два поняття - іпотека в силу закону і іпотека в силу договору, про особливості та відмінності цих видів угод буде розказано далі.
Іпотечна угода в силу закону
Будь-який вид іпотеки передбачає наявність майнової застави (обтяження). Найбільш поширеним видом виникнення іпотеки є покупка нерухомості за рахунок банківських коштів. Банки найчастіше практикують оформлення іпотеки в силу закону. З точки зору права, така угода більш надійна, так як наявність обтяження гарантовано, оскаржити право власності в цьому випадку позичальник не зможе.
Даний вид зобов'язань утворюється при реєстрації нерухомості в Єдиному Державному Реєстрі. Іпотека в силу закону виникає при переході прав власності, це може бути договір купівлі-продажу, ренти чи інший вид угоди.
Як правило, громадяни займаються пошуком варіантів житла, маючи на руках вже схвалене рішення по кредиту.
Визначившись з вибором, підписується кредитний договір і укладається угода купівлі продажу. Слідом за оформленням угоди банк переводить кошти продавцю нерухомості. В цьому випадку хоч і офіційно позичальник стає власником, але житло придбано за рахунок позикових коштів, воно ж і виступає заставою.
Описаний випадок є найбільш яскравим прикладом, як виникає іпотека в силу закону. При несплаті боргу заставне майно передається у власність кредитора.
Іпотека в силу закону виникає не тільки при оформленні позики в банківській установі.
Наприклад, якщо в договір купівлі-продажу передбачає сплату коштів приватній особі частинами (розстрочку), в цьому випадку нерухомість також перебуває під обтяженням продавця. Під час реєстрації в ЕГРП РФ в графі обтяження ставиться відповідна відмітка.
Важливо! Наявність застави іноді потрібно документально підтвердити, для цього складається заставна. Вона полягає у нотаріуса або в банку. Припинення дії заставної передбачено тільки при виконанні зобов'язань за договором, а саме погашення боргу. Зміна власника заставної допустимо. Така операція може виникнути при рефінансуванні іпотеки в іншому банку або продажу заставної. Більш докладно про те, що таке заставна і навіщо вона потрібна, можна почитати у нас на сайті.
Чим відрізняється від іпотеки в силу договору
При іпотеці в силу договору заставу виникає згідно взаємною згодою або окремо складеним іпотечним договором. При оформленні кредитного договору права і обов'язки заставодавця і залогополучателя обумовлюються індивідуально.
На сьогоднішній день в Російській Федерації деякі банки практикують оформлення іпотеки в силу договору.
Законом передбачені всі варіанти цільового кредитування, але існують умови, при яких оформлення права власності настає при виконанні певних умов. Наприклад, коли ділянку, потрібно приватизувати. В цьому випадку, можна скласти договір між заставодавцем і залогополучателю про виконання умов і перехід права власності.
Даний вид цільового кредитування можна розділити на кілька видів:
- якщо обтяження не накладаються і фактично застави немає;
- коли в якості застави виступає вже наявний у власності у позичальника об'єкт нерухомості;
- коли після оформлення кредиту позичальник отримує право власності, а вже після надає це майно банку в якості застави.
Договірна іпотека не так популярна, оскільки вона більш ризикова для кредиторів, вони не мають гарантії повернення коштів. Якщо розглядати приклад наведений вище (кредит в банку схвалений, клієнт доглядає житло). Після укладення кредитного договору позичальникові надається певний термін для переоформлення нерухомості на себе, потім він повинен оформити заставу на це житло. Відповідно, офіційно нерухомість не обтяжена і банк не зможе довести факт видачі іпотечного кредиту, відсудити право власності не вдасться.
Головні відмінності договірної від законної іпотеки:
- Виникнення. Тут головна відмінність вбачається в самій назві, один вид іпотеки виникає на підставі закону, іншого - договору.
- Реєстрація. Іпотека в силу закону реєструється автоматично під час того, як новий власник подає документи про угоду в ЕГРП. Документи в інстанцію може подавати і заставодержатель і заставодавець окремо. Іпотека в силу договору реєструється окремо, причому документи в ЕГРП подаються в присутності заставодержателя і заставодавця.
- Вид застави. При іпотеці в силу закону оформляється цільовий кредит, а значить, автоматично запорукою стає нерухомість, що купується. Договірна іпотека не передбачає обов'язкову наявність застави, але також обтяженням може стати наявне майно позичальника.
- Наявність держмита. Відсутня мито при законної іпотеки, при договірній - стягується при реєстрації угоди.
Законна іпотека також вигідніше, з фінансової точки зору, за її оформлення не береться мито і вона не вимагає додаткової реєстрації. З іншого боку, наявність обтяження мають свої недоліки, так заставне майно можна продати без згоди банку. Крім того, щоб зняти обтяження, потрібно звертатися в банк і брати документи про успішне погашення боргу, а якщо кредитор за роки існування змінив власника або був реорганізований, то зняти обтяження буде досить проблематично.
Нормативні документи
Основними нормативними документами з даного питання є:
Законна іпотека виникає:
- При оформленні договору ренти (передача нерухомості за умови утримання утриманця).
- Іпотека на придбання або будівництво нерухомості за рахунок позикових коштів.
- Продаж товару (нерухомості) в кредит, наявність обтяження майна здійснюється відповідно до статті 448 Цивільного Кодексу РФ (ГК РФ),
Згідно з нормами закону визначено такі види майна, придбані в іпотеку: квартири в новобудові або на вторинному ринку, будинки (особняки), земельні ділянки, кімнати (пайова майно), кооперативи, гаражі, виробничі приміщення.
Важливо! Сторони можуть прийти до взаємної згоди, коли обтяження не накладаються. В цьому випадку в договорі купівлі-продажу потрібно відзначити, що за згодою сторін відповідно до статті 448 ЦК України обтяження не накладаються. Таким чином, позичальник стає повноправним власником придбаного в кредит майна.
Реєстрація іпотеки в силу закону
Тепер необхідно розібратися в особливостях реєстрації. Кожен об'єкт нерухомості при зміні власника реєструється в ЕГРП. Дізнатися про наявність обтяження можна самостійно через Росреестр, МФЦ або онлайн на сайті ЕГРП. Найбільш швидко і зручно буде формуватися виписка з ЕГРН через інтернет, для цього потрібно лише задати параметри про наявної нерухомості. В отриманій виписці буде відображено також записи про іпотеку.
Важливо! Підготовкою і збором документів займається продавець житла або ріелтор. Однак, банк перед оформленням договору перевіряє всі документи на справжність, тому випадки шахрайства виключені. Якщо нерухомість вже знаходиться в заставі, то в позиці буде відмовлено.
Процедура реєстрації іпотеки в силу закону:
- Клієнт оформляє кредит в банку і укладає договір купівлі-продажу.
- Для здійснення реєстрації в Єдиному Державному Реєстрі Нерухомості потрібно підготувати всі документи, включаючи договір купівлі-продажу і кредитний договір. Якщо складалася заставна, то її обов'язково потрібно надати, також додатково потрібні додатки (якщо є) і копії. Власник заставної має право вимагати внести його відомості в ЕГРН як заставодержатель об'єкта нерухомості. Реєстраційна запис вноситься протягом 1 місяця з моменту звернення.
- Реєстрація здійснюється автоматично, в графі обтяження ставиться відповідна відмітка. Термін реєстрації становить 5 робочих днів.
- Для третіх осіб виникнення іпотеки вважається з моменту її реєстрації.
- Обтяження знімається після погашення боргу в банку.
Якщо у позичальника немає можливості особисто подати документи в ЕГРП, то він може скористатися допомогою нотаріуса, який посвідчив договір іпотеки між заставодержателем і заставодавцем. Послуги нотаріуса, природно, платні.
Визначити, яка схема укладення угоди більш зручна, неможливо. Ці дві схеми використовуються в абсолютно різних кредитних програмах. Якщо законна іпотека дається строго на цільове придбання нерухомості, то при договірній - можна використовувати отримані кошти на власний розсуд.
Далі ви можете прочитати про договір іпотеки та його ключові моменти. Ваші обов'язки і право, що виникає при оформленні іпотеки.
Чекаємо ваші питання нижче. Будемо вдячні за оцінку поста. Якщо вам потрібна підтримка професійного юриста по іпотеці, то запишіться прямо зараз на безкоштовну консультацію в спеціальній формі в кутку екрану.