Прибутковий підхід оцінки нерухомості
Прибутковий підхід оцінки нерухомості відображає мотивацію типового покупця дохідної нерухомості: очікувані майбутні доходи з необхідними характеристиками. З огляду на, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій і вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість визначається як вартість прав на отримання принесених нею доходів.
Оцінка вартості нерухомості методом накопичення грошових доходів
У теорії і практиці оціночної діяльності широке застосування отримав метод дисконтування грошових потоків (ДДП), зокрема, в оцінці ринкової вартості об'єктів дохідної нерухомості і бізнесу, а також в оцінці ефективності інвестиційних проектів з метою вибору найбільш ефективного з альтернативних варіантів.
Що таке реверсія в оцінці нерухомості
Реверсія в економіці - це повернення капіталу або майна, яке його замінює. Розглянемо реверсію в різних сферах економічного життя на конкретних прикладах.
Найпростіший приклад - реверсія в нерухомості. Відбувається вона тоді, коли нерухоме майно, передане певній особі, повертається до законного власника даного майна.
Метод дисконтування грошового потоку (МДДП)
Дисконтування майбутніх доходів - це метод, який використовується для оцінки об'єктів дохідної нерухомості як поточної вартості очікуваних в майбутньому році вигод від володіння об'ектом.Недвіжімое майно набувається інвестором тільки тому, що воно здатне в майбутньому принести йому певні вигоди. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість як співвідношення між грошовим виразом його майбутніх переваг і ціною, за якою об'єкт може бути пріобретен.Прімененіе МДДП дозволяє врахувати: - зміна ставки капіталізації (прибутковості) об'єкта нерухомості з плином часу ; - дохід, який може бути отриманий після експлуатації об'єкта від його продажу (величину реверсії); - зміна вартості об'єкта з плином времені.Ітак, метод дисконтування майбутніх доходів (МД П) пред-вважає прогнозування розміру чистого операційного доходу на певний період в майбутньому і яка уможливила ціни продажу об'єкта нерухомості в кінці цього періоду, а потім розрахунок і підсумовування поточних вартостей всіх майбутніх доходів із застосуванням функцій складних відсотків і використанням спеціального коефіцієнта, що відображає ризик, який супроводжує капіталовкладення в даний об'єкт недвіжімості.Ставка дисконтування вибирається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати від капіталовкладення в схожі об'єкти в умовах даного ринку.
Оцінка вартості об'єктів комерційної нерухомості
Грамотно проведена оцінка об'єктів комерційної нерухомості стає реальною необхідністю в цілому ряді випадків:
Оцінка вартості комерційної нерухомості проводиться згідно з визначеним регламентом.
Що таке реверсія в оцінці нерухомості
Зіткнулися з «мудрими» оцінювачами з небезизвестного міжнародної компанії, котори повністю заперечують розрахунок реверсії виходячи з грошового потоку. Кажуть що потрібно капіталізувати прибуток до оподаткування. Хто має досвід і думки по цій темі? заздалегідь подячний.
Ваще то «прибуток до оподаткування» (або оподаткування) це і є ЧОД Далі наводимо до дати оцінки дисконтированием (q в n + 1) році і капіталізуємо на До склалося на дату оцінки.
_________________ Вік живи вік учись, а.