Більшість квартир для життя купують сім'ї, а не холостяки. Однак саме сім'ям з дітьми найважче дається роль позичальників. Вериги боржника стають для чоловіка і дружини справжнім випробуванням на міцність і щирість почуттів. Справді, на яких умовах можна брати спільні боргові зобов'язання на десятиліття, якщо розпадається до 60% сімей? Вихід - домовлятися «на березі»: юристи радять сім'ям позичальників укладати шлюбні контракти.
Про те, чим може допомогти шлюбний контракт при укладенні іпотечної угоди, як з його допомогою захистити свої права або не втратити те, що вже маєш, Інтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.Ru www.metrinfo.ru розповіла Голова Президії, Керуючий партнер Адвокатського бюро «Право. Нерухомість. Сім'я »адвокат Олена Жданова.
Що таке шлюбний контракт
Шлюбний контракт (договір) - це нотаріально посвідчену згоду між подружжям, яке має законну силу, яке регулює режим володіння як спільним, так і особистим майном подружжя. Тонкі моменти, пов'язані з дотриманням подружньої вірності, відносинами з родичами, а також порядком здійснення батьківських прав, сюди не впишеш.
Це дуже серйозний юридичний документ, що стосується володіння, використання, а також успадкування цінного майна, перш за все, зрозуміло, нерухомості. Хоча законодавство не забороняє докладно записати, кому належать вилки і ложки.
Полягає шлюбний контракт або перед весіллям, або в будь-який день на будь-якому році подружнього життя. У першому випадку він вступить в законну силу в момент реєстрації шлюбу, а в другому - після реєстрації у нотаріуса. Але закон не допускає укладення шлюбного контракту вже після розлучення.
Більшість кредитних організацій наявність у подружжя шлюбного контракту тільки вітають. Банку надають контракт - і стає ясно, хто є особою, що беруть на себе основну відповідальність за кредит. Також банкіри впевнені, що можливе розлучення не вплине на виплати і дисципліну позичальників.
Якщо ще п'ять років тому шлюбний контракт був екзотикою, і його укладали, як правило, не дуже молоді заможні люди, то сьогодні таку страховку прагнуть мати люди різного віку. Серед них багато молодих людей, які недавно вступили в перший шлюб. У тому числі ті, хто планує або вже купив квартиру за допомогою іпотеки. Адже «Ипотечники» - своєрідна група ризику. У разі розлучення до погашення іпотечного кредиту вона перетворюється на валізу без ручки, яку нести важко, а кинути - неможливо.
ситуація # X2116; 1
Квартира куплена після весілля
Часто майнові суперечки виникають, коли сім'я тільки вирішує, чи брати кредит. Адже за чинним Сімейним кодексом РФ все майно, придбане в шлюбі, стає спільною власністю подружжя, якщо немає інших угод. Якщо квартира куплена нехай на наступний день після весілля, вона вважається спільним майном. Тим часом, гроші на перший внесок часто зароблені одним із подружжя ще до весілля або є подарунком його або її батьків.
В такому випадку можна спеціально обумовити в шлюбному контракті, що частки подружжя в квартирі не є рівними. Наприклад, чоловікові належить 70% житлової площі, а дружині - 30%.
ситуація # X2116; 2
Іпотека разом з «предками»
Інший поширений випадок - якщо сім'я вирішує поліпшити житлові умови після того, як син або дочка привів (а) в будинок чоловіка. Якщо немає коштів купити окрему квартиру (так часто трапляється, коли доходи подружжя не дозволяють щомісяця погашати кредит навіть на однокімнатну квартиру), сім'я приймає рішення продати стару квартиру, вартість якої може скласти до 70% необхідної суми, і купити натомість нову - більшої площі.
У Росії поки мало налагоджений механізм, що дозволяє справедливо врахувати інтереси всіх учасників подібної угоди.
Іпотечні банки дуже чітко відслідковують вік позичальника: на практиці кредити рідко дають людям старше 45 років. Тим часом, якщо наявне житло належить, припустимо, не тільки дружині, а й її батькам, нова квартира за законом буде належати тільки «молодим». Тобто тесть і теща, погодившись на такий варіант, втрачають права власності на житло. У разі дефолту в сім'ї їм буде неможливо повернути вартість колишньої квартири; при відсутності шлюбного контракту в разі розлучення нову квартиру доведеться ділити навпіл, без врахування інтересів власників колишнього житла.
Якщо ж кредит буде оформлений тільки на молоду дружину, і квартира, відповідно до шлюбного контракту, буде вважатися тільки її власністю, ущемляються права чоловіка. Адже вийде, що чоловік веде з дружиною спільне господарство, з його коштів погашається кредит - але ніяких прав на придбану квартиру не має. Практично ідеальний варіант для жінок, які живуть за принципом: чоловіки приходять і йдуть, а що в моїй квартирі, то моє.
У такому випадку варто побудувати відносини з банком на особливій основі. Дружині слід отримати кредит на своє ім'я; в такому випадку саме вона бере на себе головну відповідальність. Її батьки отримують суворо обумовлену частку власності в новій квартирі. Тобто для банку вони стають залогодателями; при бажанні старшого покоління можливо знайти банк, який дозволяє батькам стати созаемщиками. Зазвичай до цього прагнуть люди, які будуть матеріально допомагати молодятам.
Чоловік, як правило, буде созаемщиком - така вимога більшості банків. Також варто обумовити в шлюбному контракті його частку в квартирі, яку він отримає у власність, як тільки кредит буде погашений. Варто також передбачити механізм матеріальної компенсації чоловіку, якщо шлюб розірвано до погашення кредиту.
ситуація # X2116; 3
«Колишній» намагається визнати шлюбний контракт недійсним
У житті, звичайно, трапляється всяке, і ясно, що ніякі офіційні документи не змусять людину бути порядною. Однією з найпоширеніших практик є спроба екс-дружина, чия частка майна є меншою, оскаржити сам факт існування шлюбного контракту.
Зрозуміло, ручатися за наші суди важко, але сумлінному дружину не варто панікувати. Шлюбний договір може бути визнаний судом недійсним, якщо буде доведено, що він укладений одним із подружжя під загрозою насильства; що один з подружжя, підписуючи його, знаходився у важкій життєвій ситуації (так звана «кабальна угода»), що один з подружжя обмежений в дієздатності, причому другий знав або повинен був знати про це. Причому доводити насильство або важку ситуацію повинна сторона, яка вважає себе постраждалою.
ситуація # X2116; 4
«Колишній» бігає від боргів
Ще частіше трапляється, що екс-чоловік просто перестає матеріально брати участь в погашенні кредиту, при цьому, не відмовляючись від своєї частки площі. В такому випадку той, хто залишився, платить «за себе і за того хлопця», усвідомлюючи, що після погашення кредиту змушений буде виділити частку в купленій ним квартирі колишньої «половині».
Вирішити проблему можна декількома способами. Можна подати в суд позов про поділ боргів. У такому випадку кожен з співпозичальників починає вносити кошти тільки за себе, на власний рахунок. Такий варіант розвитку подій на практиці можливий тільки в разі згоди сторін. Якщо неплатник протестує або просто не з'являється до суду, представник кредитної організації, якого обов'язково запросять на засідання суду, не дасть згоду розділити борг позичальника. На жаль, банк сімейними справами не займається, а без його згоди розділити борги неможливо.
В такому випадку залишається другий спосіб захистити свої права - починайте збирати борги екс-дружина. Обов'язково відзначайте в банку, що гроші вносили саме ви. Через певні проміжки часу, якщо неплатник не "виправився», подавайте на колишнього коханого до суду з проханням стягнути борги в Вашу користь. Дійсне або уявне відсутність коштів не піде на користь відповідача - борг можна стягнути, передавши кредитору майно боржника. Тобто квартира, яку за ви платили кілька років, стане повністю вашої.
Наявність шлюбного контракту, де визначені права і обов'язки подружжя, допоможе впоратися з такою ситуацією з найменшими втратами. Суд врахує цей документ.
Найстрашніше - неможливість одного з подружжя виплачувати кредит самостійно, без допомоги співпозичальника. В такому випадку виселення невідворотно, залишається тільки самому почати переговори з банком і спробувати зберегти, що можливо.
Резюме Інтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.Ru
Поступово росіяни починають дивитися на речі по-капіталістичному. Відверта розмова про гроші перестав вважатися чимось непристойним. Банки також все частіше цікавляться, склали позичальники шлюбний контракт. Можливо, це й на краще. Адже розлучення сьогодні отримати легше легкого, а що може краще підтвердити бажання прожити разом життя, ніж готовність взяти спільні довгострокові зобов'язання ...
З історії питання
Практику шлюбних угод в Європі згадали в ХVII столітті, норми «загального права» прийшли в протиріччя з інтересами імущих класів, і саме тоді з'явилися перші угоди, що дають заміжньої жінки можливість самій розпоряджатися приданим або заповісти його своїм дітям, а не спадкоємцям прізвища дружина чоловічої статі .