МІНІМАЛЬНА ТРИВАЛІСТЬ ЕФЕКТИВНОЇ ЕКСПЛУАТАЦІЇ
ЕЛЕМЕНТІВ БУДИНКІВ І ОБ'ЄКТІВ
Тривалість експлуатації до капітального ремонту
Трубопроводи холодної води з труб:
оцинкованих - 30 років
газових чорних - 15 років
для гарячої води - від 10 до 30 років
Якщо з термінами все більш-менш зрозуміло, то з питанням "за чий рахунок?" виникають запеклі суперечки.
Слід особливо підкреслити, що законодавець для віднесення будинкового обладнання до загального майна не вказав інших умов, крім виконання основного і єдиного принципу п. 1 ст. 36 ЖК РФ - "для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку"!
1. Власникам приміщень в багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно в багатоквартирному будинку, а саме:
1) приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали);
Підпунктом «д» пункту 2 Правил визначено, що "до складу загального майна включені механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в багатоквартирному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше ніж одне житлове і (або) нежитлового приміщення (квартири) . ".
Відповідно до пункту 20 Правил "Якщо фізичний знос загального майна досяг встановленого законодавством Російської Федерації про технічне регулювання рівня гранично допустимих показників надійності і безпеки та не забезпечує безпеку життя і здоров'я громадян, збереження майна фізичних або юридичних осіб, державного або муніципального майна, що підтверджується приписом, виданим відповідно федеральними органами виконавчої влади, органами державної влади суб'єкт в Російській Федерації, уповноваженими здійснювати державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду незалежно від його форми власності власники приміщень зобов'язані негайно вжити заходів щодо усунення виявлених дефектів. ".
Тим самим в разі, якщо за заявкою власника "акт стану" не був оформлений, або у разі незгоди з результатами обстеження, відбитими в цьому акті, власник зобов'язаний звернутися в Державну житлову інспекцію з метою оформлення розпорядження про проведення поточного / капітального ремонту.
Власник має право, також, звернутися до суду з позовом "Про покладання обов'язку здійснити ремонт багатоквартирного будинку".
Нюанс: Формально, рішення і про поточний, і про капітальний ремонт загального майна будинку приймають загальні збори власників (ОСС). Підстава - Постанова Уряду 491.
Але є одна ситуація, прописана в Житловому кодексі саме для того випадку, коли створений - ТСЖ. В цьому випадку рішення про укладення договорів (тобто, фактично - про проведення ремонту) і про їх вартості приймають органи управління ТСЖ - на практиці це і означає, що таке рішення приймає практично одноосібно саме голова. Ну, тут зрозуміло, що при такому одноосібне рішення цілком може бути бажання завищити вартість ремонту для наступних відкатів. З ОСС на предмет відкатів не домовиться, а з головою - цілком можливо. Але ж є ще й багатоквартирні будинки, де відповідно до ЖК РФ, обрані Поради дому та Голови такого Ради. І у них є повноваження визначати ціну і укладати від імені МКД договору і представляти інтереси власників в суді.
Це кілька прояснює випадок, якщо течуть стояки в багатьох квартирах. А якщо тільки у Вас?
Згідно з положеннями ст. 162 ЖК РФ за договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керуюча організація) за завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариств власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку і користуються приміщеннями в цьому будинку особами, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.
18. Загальні роботи, що виконуються для належного утримання систем водопостачання (холодного і гарячого), опалення та водовідведення в багатоквартирних будинках:
перевірка справності, працездатності, регулювання та технічне обслуговування насосів, запірної арматури, контрольно-вимірювальних приладів, автоматичних регуляторів і пристроїв, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку, розширювальних баків і елементів, прихованих від постійного спостереження (розвідних трубопроводів і обладнання на горищах, у підвалах і каналах);
постійний контроль параметрів теплоносія і води (тиску, температури, витрати) і негайне вжиття заходів до відновлення необхідних параметрів опалення та водопостачання і герметичності систем;
контроль стану і заміна несправних контрольно-вимірювальних приладів (манометрів, термометрів тощо);
відновлення працездатності (ремонт, заміна) обладнання та опалювальних приладів, водорозбірних приладів (змішувачів, кранів і т.п.), що відносяться до загального майна в багатоквартирному будинку;
контроль стану і негайне відновлення герметичності ділянок трубопроводів і з'єднувальних елементів в разі їх розгерметизації;
контроль стану і відновлення справності елементів внутрішньої каналізації, каналізаційних витяжок, внутрішнього водостоку, дренажних систем і дворовій каналізації;
перемикання з метою надійної експлуатації режимів роботи внутрішнього водостоку, гідравлічного затвора внутрішнього водостоку;
промивка ділянок водопроводу після виконання ремонтно-будівельних робіт на водопроводі;
очищення і промивка водонапірних баків;
перевірка і забезпечення працездатності місцевих локальних очисних споруд (септики) і дворових туалетів;
промивка систем водопостачання для видалення Накипні-корозійних відкладень.
Президія Вищого Арбітражного Суду РФ, виносячи рішення у справі ВАС-6464/10, також захистив усіх мешканців багатоквартирних будинків - власників житлових приміщень в МКД.
Він вказав на те, що всі поточні, невідкладні, обов'язкові сезонні роботи і послуги вважаються передбаченими в договорі в силу норм утримання будинку як об'єкта і повинні здійснюватися керуючими компаніями незалежно від того, згадуються в договорі відповідні конкретні дії.
Отже, якщо особисто у Вашій квартирі труби стояка "плачуть" або пошкоджені, свідченням чого є вода, Ви направляєте в КК заявку на ремонт, але якщо заявка не була виконана - наявність води не усунуто, а КК зобов'язана виконати вимоги Постанови Держбуду Росії 170 від 27.09.03 - усунути причини, що призводять до появи цього самого конденсату: це робиться при обслуговуванні та поточному ремонті ОІ МКД, - маєте право оскаржити відмову КК!
Якщо ж з'ясується, що потрібна заміна стояка:
Керуюча компанія, швидше за все віднесе заміну стояків х / в до капітального ремонту і запропонує власникам зробити його за свій рахунок. Тут, на мою думку. важливо не підміняти поняття "обладнання систем водопостачання", і заміна вже існуючих. Перше відноситься до капітального ремонту, друге до поточного.
Якщо ми уважно вивчимо Додаток №8 до зазначеною Постановою, що стверджує Примірний перелік робіт, що здійснюються при КАПІТАЛЬНОМУ РЕМОНТ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ, то в ньому побачимо, що до капітального ремонту відноситься «повна заміна існуючих систем центрального опалення, гарячого та холодного водопостачання (в т.ч . з обов'язковим застосуванням модернізованих опалювальних приладів і трубопроводів з пластика, металопластика і т.д. і забороною на установку сталевих труб) ».
А якщо вивчимо Додаток №7 до зазначеною Постановою, яка затверджує Примірний перелік робіт, ЩО НАЛЕЖАТЬ ДО поточного ремонту, то в ньому виявимо пункт 12. Водопровід і каналізація, гаряче водопостачання
«Установка, заміна та відновлення працездатності окремих елементів і частин елементів внутрішніх систем водопроводів і каналізації, гарячого водопостачання включаючи насосні установки в житлових будинках.».
Зокрема, у стосунках внутрішнього водопроводу (стояка), відповідно до п. 5.8.3. зазначеного вище Постанови, організації з обслуговування житлового фонду (тобто КК) повинні забезпечувати поточний ремонт:
а) проведення профілактичних робіт (огляди, налагодження систем), планово-попереджувальних ремонтів, усунення великих дефектів в будівельно-монтажних роботах по монтажу систем водопроводу і каналізації (установка ущільнювальних гільз при перетинанні трубопроводами перекриттів і ін.) в терміни, встановлені планами робіт організацій по обслуговуванню житлового фонду;
б) усунення наднормативних шумів і вібрації в приміщеннях від роботи систем водопроводу (гідравлічні удари, велика швидкість течії води в трубах і при витіканні з водорозбірної арматури та ін.), регулювання (підвищення або зниження) тиску в водопроводі до нормативного у встановлені терміни;
в) усунення витоків, протікання, закупорок, засмічень, дефектів при осадових деформаціях частин будівлі або при неякісному монтажі санітарно-технічних систем і їх запірно-регулюючої арматури, зривів гідравлічних затворів, гідравлічних ударів (при проникненні повітря в трубопроводи), задирок в місцях з'єднання труб, дефектів в гідравлічних затворах санітарних приладів і негерметичність стиків з'єднань в системах каналізації, обмерзання оголовків каналізаційних витяжок і т.д. у встановлені терміни;
г) запобігання утворенню конденсату на поверхні трубопроводів водопроводу і каналізації;
з) інженерний контроль за своєчасним виконанням заявок наймачів на усунення несправностей водопроводу і каналізації.
Отже, в залежності від стану Вашого стояка, Ви маєте право за своїм бажанням, зробити його часткову заміну за власний рахунок, або, при наявності його несправностей, які потребують капітального або поточного ремонту, вибрати наступний алгоритм дій при відмові керуючої компанії здійснити ремонт у вигляді заміни частини стояка:
- Скарга в жілінспекциі, з вимогою про примушення КК до усунення недоліків надання житлових послуг;