Слід визначити максимально допустимий місячний аннуїтетний платіж позичальника з урахуванням встановлених коефіцієнтів.
Розрахунок співвідношення витрат до доходів позичальника
З огляду на критерії банку щодо коефіцієнтів П / Д і 01 / Д. визначаємо максимально допустиму суму щомісячних витрат по виплаті іпотечного кредиту (ануїтетний платіж) в сукупному щомісячному доході позичальника, вибираючи при цьому найменшу з сумами, що діють з наступних співвідношень (1) і (2 ):
Максимально допустима сума щомісячного (аннуитетного) платежу по іпотечному кредиту = Сума сукупного щомісячного доходу П / Д
Тобто максимально допустимий платіж за іпотечним кредитом:
Так як середньомісячний чистий дохід позичальника дорівнює 1200 дол. (30000 руб.) І потрапляє в межі від 900 дол. До 2100 дол. (Від 22500 до 52500 руб. Відповідно), що дають можливість банку використовувати підвищення значення коефіцієнтів, то при розрахунку даного прикладу слід керуватися увеліченіемна 5% значеннями коефіцієнтів П / Д (40%) і 01 / Д (60%):
Максимально допустима сума щомісячного (аннуитетного) платежу по іпотечному кредиту = Сума сукупного щомісячного доходу позичальника 01 / Д - Сума щомісячних зобов'язань
Тобто максимально допустима сума щомісячного (аннуитетного) платежу:
01 / Д (60%) 2100 дол. - 250 дол. = 12000,60 - 250 = 470 дол. (11750 руб.)
Визначення максимального розміру щомісячного (аннуитетного) платежу по кредиту
Вибираємо найменшу з сум, отриманих в результаті розрахунків співвідношень (2.5) і (2.6) - 470 дол. (11750 руб.). Виходячи з встановлених критеріїв, сума в розмірі 470 дол. Є максимально допустимою сумою щомісячних витрат на платежі в рахунок погашення основного боргу та сплати відсотків для даного позичальника.
Розрахунок довідкового коефіцієнта Ж / Д
Виходячи з визначеного вище максимального розміру щомісячного платежу по кредиту (аннуитетного платежу по основному боргу і відсоткам), необхідно визначити суму загальних щомісячних витрат за іпотечним кредитом, що включає не тільки платежі по основному боргу і відсоткам, а й платежі за договорами страхування, оплату технічного обслуговування , а також сум податків та інших регулярних платежів.
Найменша з сум, отриманих в результаті розрахунків-470 долл. (11750 руб.)
Сума щомісячних податків на майно - 3 дол. (75 руб.)
Сума щомісячних платежів по страхуванню майна, життя і працездатності, титулу власності - 35 дол. (875 руб.)
Платежі за послуги з технічного обслуговування (збір за кондомініум і інші регулярні - щомісячні або річні в перерахунку на щомісячні обов'язкові внески, пов'язані з експлуатацією, управлінням, охороною і підтримкою (ремонтом) житлових приміщень) - 15 дол. (375 руб.)
Загальна сума житлових витрат по приобретаемому житла:
470 + 3 + 35 + 15 = 523 дол. (13075 руб.)
Визначаємо значення довідкового коефіцієнта Ж / Д з формули:
Ж / Д = 523 дол. 1200 дол. = 43,58 = 1089,5 руб.
Таким чином, довідковий коефіцієнт Ж / Д в цьому прикладі буде дорівнює 43,58%.
Розрахунок довідкового коефіцієнта 02 / Д
Виходячи з певної загальної суми житлових витрат по приобретаемому житла рівну 523 дол. Необхідно визначити частку загальних зобов'язань позичальника в його бюджеті.
Загальна сума житлових витрат по приобретаемому житла - 523 дол. = 13075 руб.
Сума щомісячних зобов'язань позичальника - 250 дол. = 6250 руб.
Загальна сума довгострокових зобов'язань позичальника:
523 дол. + 250 дол. = 773 дол. = 19325 руб.
Визначаємо значення довідкового коефіцієнта 02 / Д з формули:
02 / Д = 773 дол. 1200 дол. = 64,42. = 1610,5 руб.
Таким чином, довідковий коефіцієнт 02 / Д в цьому прикладі буде дорівнює 64,42%.
Розрахунок максимальної суми кредиту
За формулою ануїтетних платежів визначаємо максимально доступну для позичальника суму кредиту:
Сума кредиту = (2.7)
Щомісячний аннуїтетний платіж - 470 дол. = 11750 руб.
Термін кредиту - 10 років і 2 місяці (122 місяці).
База для розрахунок ануїтету - 10 років (120 місяців).
Відсоткова ставка - 12% річних.
Сума кредиту, розрахована за вказаною формулою, - 29 132 дол. = 728 300 руб.
Визначення максимально допустимої суми кредиту для позичальника, виходячи з вартості заставного майна
Максимально допустима сума кредиту розраховується на основі встановленого коефіцієнта К / 3, при цьому сума вартості заставного майна визначається як мінімальна з двох величин: продажної ціни нерухомого майна та оціночної вартості цього майна, встановленої оцінювачем коефіцієнт К / 3 = 70%.
Оціночна вартість майна = Сума кредиту:
38 0000,7 = 26 600 долл. = 665000 руб.
Для спрощення даного прикладу оціночна вартість майна дорівнює продажній ціні майна (контрактної вартості).
Виходячи з платоспроможності позичальника, максимально допустима сума кредиту для даного позичальника становить 29 132 дол. (728 300 руб.)
Разом з тим, виходячи з вартості наявного заставного майна, гранична сума кредиту становить 26 600 долл. (665000 руб.).
Оскільки АК СБ РФ повинен видавати кредити на підставі меншою із зазначених сум, максимально допустимий розмір кредиту в даному випадку становить 665000 крб.
3. Перспективи розвитку іпотечного кредитування в АК СБ РФ (ВАТ)
3.1 Основні проблеми та способи поліпшення умов іпотечного кредитування в АК СБ РФ (ВАТ)
Іноді в іпотеку, на жаль, включається і четверта сторона. Відбувається це в критичних ситуаціях, коли позичальник не в змозі до кінця виконати договір. Якщо виникає проблема повернення кредиту, то спочатку, природно, відбувається робота з пошуку взаємоприйнятного рішення. Можлива зміна графіка погашення платежів, відстрочка в погашенні основного боргу. Але коли з'ясовується, що у позичальника настільки змінилася ситуація і повернення кредиту неможливий в принципі, то знову-таки для обох сторін краще виробити рішення в добровільному порядку. Найбільш вірогідний варіант продажу житла і придбання на решту грошей менше комфортабельного житла або його оренда. І все це можна зробити в досудовому порядку. Іноді все-таки виникає сама небажана ситуація, коли проводиться судове звернення стягнення.