Відтепер, купивши квартиру, ви зможете її продати без необхідності платити податок на прибуток лише після закінчення п'яти років з часу її покупки. Податок, звичайно, буде накладатися не на всю суму, а тільки на ті гроші, які ви захочете отримати понад витрачених на придбання цих квадратних метрів спочатку.
Винятки та лазівки
По-друге, термін в три роки залишається в силі для тих продавців, яким квартира дісталася не за їхні кревні гроші, а перейшла у спадок, дісталася за договором дарування від найближчих родичів, або право на власність було отримано в результаті приватизації. Таку квартиру без необхідності виплачувати податок можна буде продати вже через три роки. Якщо ж ви захочете зробити це раніше, то податком буде обкладатися вся сума операції за вирахуванням мільйона рублів - своєрідний подарунок з боку держави. Продавши таку квартиру за 5 мільйонів рублів, ви будете платити 13% від 4 мільйонів, тобто 520 тисяч рублів.
З огляду на все це, АіФ.ru звернувся до експертів ринку нерухомості з питанням, чи здатні нові правила якось вплинути на рівень попиту і пропозиції і ціни на квартири? Думки трохи розійшлися, але більшість фахівців все ж схиляється до того, що нові правила навряд чи здатні кардинально змінити ситуацію.
Стара життя за новими правилами
Світлана Бирине, керівник департаменту вторинної нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість»:
Ми не очікуємо катастрофічних наслідків для ринку, проте деякі власники згодом можуть знімати житло з продажу заради економії, так як сума податку, що підлягає до сплати, може бути дуже істотною.
Подібна ситуація скоректує обсяги пропозиції, що в поточних умовах можна розглядати з позитивної точки зору, адже зараз кількість продаваних квартир значно перевищує попит.
Важливо розуміти, що нові правила податку на прибуток виключають заниження вартості при продажу житла. Але ринок вторинної нерухомості дуже ємний, не у всіх випадках сума податку буде дуже суттєвою. Звичайно, багато хто не готовий платити податки і чекатимуть, але життєві ситуації ніхто не відміняв, тому альтернативи, термінові продажу та інші операції проводитимуться на ринку.
Марія Литинецкая, керуючий партнер «Метріум Груп»:
Сьогодні частка інвесторів в більшості проектів становить не більше 10%. Основна частина покупок здійснюється не з метою подальшого перепродажу, а для власного проживання. Для центральної частини покупців, по суті, не має значення, три роки або п'ять років потрібно чекати для звільнення від податку на прибуток.
Нечисленні інвестори теж знайдуть лазівку. Як правило, більшість інвестиційних квартир продається на завершальній стадії будівництва з переуступкою прав вимог ДДУ. Щоб піти від податку на прибуток, в договорі вказується та сума, за яку інвестор придбав квартиру у забудовника, інша частина грошей віддається під розписку.
Незважаючи на те, що це порушення закону, практично всі інвестиційні угоди між фізособами проходять за такою схемою. Так, держава вже вжив заходів¸ перешкоджають заниження вартості продажу в договорі. Якщо зазначена сума угоди нижче 70% від кадастрової вартості об'єкта, при оподаткуванні буде враховуватися саме кадастрова вартість, помножена на коефіцієнт 0,7.
Тепер власники не зможуть знизити вартість, щоб зовсім не платити податки. Однак не варто забувати, що це правило не поширюється при перепродажі недобудованого житла, так як воно не поставлено на кадастр, а значить, і кадастрова вартість не визначена.
Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку «ІНКОМ-Нерухомість»:
Нові законодавчі норми вводяться під приводом захисту «пересічного покупця» від «спекулянта на нерухомості», і один з наслідків, безумовно, зниження інвестиційної привабливості житла. Однак не впевнений, що заходи адекватні сьогоднішньому масштабу проблеми (з урахуванням падіння попиту) і принесуть очікуваний результат.
В принципі, і раніше інвестори не горіли бажанням чекати 3 роки, щоб підрахувати доходи від продажу нерухомості, і знаходили вихід з положення. При необхідності знайдуть і зараз - наприклад, можна припустити, що на ринку різко збільшиться кількість угод «дарування». При цьому реальність така, що в даний момент ринок житла перебуває фактично на дні інвестиційної привабливості (в сегменті вторинного житла інвесторів, по суті, немає), тому спочатку заявлена мета закону - боротьба зі спекулянтами - сьогодні не є актуальною.
Максим Морозов, керуючий партнер девелоперської компанії M9 Development:
На ринку виразно стане менше спекулятивних угод, а угоди інвестиційні зараз і так не мають сенсу, якщо нерухомість купується менш ніж на 3 роки. 5 років - це вже велике збільшення терміну, звичайно, і це буде означати, що не тільки спекулянтів, а й інвесторів стане менше.
Я б оцінив скорочення обсягів спекулятивних і інвестиційних угод на ринку житла відсотків на 30-50%, плюс побачимо зниження цін на 5-7% в цьому році. З іншого боку, професійні інвестори ніколи особливо і не займалися квартирами, по крайней мере, з метою покупки і здачі їх в оренду. Вони можуть піти в сегмент комерційної нерухомості, невеликих офісних приміщень, і це буде більш ліквідне і однаково вигідно з точки зору оподаткування, у порівнянні з квартирами, що знаходяться у власності до 5 років.
Тетяна Манакова, керівник юридичного відділу юридичного бюро «Падва і Епштейн»:
Можна припустити, що зміни податкового законодавства не торкнуться істотно ринок первинного житла. Відносно ринку вторинного житла можна вважати, що великим попитом будуть користуватися саме квартири, що знаходяться у власності продавця більше п'яти років, так як саме цей фактор буде вирішальним при вказівці в договорі купівлі-продажу ціни відчужуваної нерухомості, повністю відповідає реальним домовленостям продавця і покупця.
У той же час вказівку в договорі повної вартості квартири найбільшим чином гарантує права покупця на повернення сплачених грошових коштів в разі подальшого розірвання договору або визнання його недійсним в судовому порядку.
При вторинному продажі квартир, які не відповідають вказаному критерію, даний фактор може бути втрачено, так як продавець, який не хоче нести фінансові витрати по сплаті податків, може наполягати на вказівці в договорі купівлі-продажу вартості квартири, значно нижчою, ніж реально узгоджена сума.
У свою чергу, зазначена ситуація вплине на загальне зменшення оподатковуваної бази. В цілому ж, зниження обсягу продажів як на первинному, так і на вторинному ринку нерухомості в зв'язку з даним зміною податкового законодавства представляється малоймовірним.
Світлана Матвєєва, заступник генерального директора з правових питань «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості»:
І звичайно, необхідно враховувати, що всі вищевказані норми застосовуються до фізичних осіб, які є податковими резидентами РФ, і вони не поширюються на доходи, одержувані фізичними особами від продажу майна, безпосередньо використовуваного у підприємницькій діяльності.