Зокрема, для дачних товариств має діяти правило про те, що єдиним доказом існування права на нерухоме майно є державна реєстрація. Отже, власникам індивідуальних житлових будинків буде необхідно окремо реєструвати право спільної часткової власності на спільне майно.
Що таке спеціальний режим спільної власності?
Спеціальний правовий режим для багатоквартирних будинків (далі МКД) передбачає, що право на спільне майно в МКД виникає з момент переходу права власності на саме житлове / нежитлове приміщення в МКД і не вимагає окремої реєстрації права на спільне майно (ст. 289 ЦК РФ, ч . 1 ст. 36 Житлового кодексу РФ). Крім того, частка з такого загального майна безпосередньо пов'язана з правом власності на квартиру / нежитлове приміщення і не може бути виділена в натуральному вираженні (п. 2 ст. 290 ЦК України).
Чи поширюється на дачні товариства та інші об'єднання громадян спеціальний режим власності на спільне майно?
Що послужило підставою для таких висновків?
Однак заявник вважаючи, що на майно ТСЖ повинен поширюватися спеціальний правовий режим спільного майна МКД, в обгрунтування своєї позиції посилається норми Житлового законодавства, яке говорить про те, власниками яких об'єктів може бути створено ТСЖ. Зокрема, згідно з п. 2 ст. 123.13 ГК РФ, об'єкти загального користування в садівничих, городницьких товариствах належать членам відповідного товариства на праві спільної часткової власності.
Чим відрізняється правовий режим спільного майна багатоквартирного будинку?
Спеціальний правовий режим спільного майна МКД характеризується рядом особливостей. Таке майно належить власникам приміщень у відповідному будинку на праві спільної часткової власності, причому частка на нього може бути відчужена власником тільки разом з правом власності на квартиру або нежитлове приміщення (ст. 290 ЦК України, ст. 36 ЖК РФ).
Однак, саме важливо, що не потрібно окремої реєстрації права спільної часткової власності на спільне майно - вона відбувається автоматично при реєстрації виникнення, переходу, обмеження або припинення права на житлове або нежитлове приміщення в МКД.
Спеціальний правовий режим для об'єктів спільного майна власників приміщень у МКД обумовлений їх особливостями. Конституційний суд РФ вказав на їх службове призначення і підкреслив, що вони покликані забезпечувати надійність і безпеку багатоквартирного будинку, належну експлуатацію елементів будівлі, необхідних для підтримки постійної готовності інженерних комунікацій, приладів обліку і т. Д.
Таким чином, технічні та економічні характеристики спільного майна в багатоквартирному будинку зумовлюють обмеження його оборотоздатності, а значить, його не можна передати третім особам, оскільки це порушило б властивості такого будинку як об'ємної будівельної системи.
Чому спеціальний правовий режим загального майна не може бути застосований до дачних ТСЖ?
Конституційний Суд РФ зазначив, що вишеозвученние технічні та економічні характеристики не можна застосувати до дачних і іншим об'єднанням громадян, в зв'язку з цим Конституційний Суд РФ, порахував справедливими положення закону, відповідно до яких правовий режим майна загального користування власників індивідуальних житлових будинків, діє за загальними принципам.
Освоєння і забудова земель, відведених під індивідуальне житлове будівництво, здійснюється відповідно до принципу вільних ринкових відносин, в тому числі в частині комунальної інфраструктури. Такі об'єкти комунальної інфраструктури. як пояснив Конституційний Суд РФ, передаються власниками житлових будинків і землі у володіння третіх осіб, що в підсумку призвело до виникнення майнових прав громадян і юридичних осіб на окремі об'єкти інфраструктури, яка обслуговує дачні та інші ТСЖ, навіть якщо власники таких об'єктів і не є безпосередньо власниками самих житлових будинків.
Застосування спеціального правового режиму спільного майна до дачних або іншим об'єднанням громадян може порушити справедливий баланс інтересів, тобто поставити інтереси власників індивідуальних житлових будинків вище інтересів осіб, які зазнали витрати на створення, придбання, реконструкцію і відновлення працездатності об'єктів інфраструктури.