Основні мотиви суду:
- Для укладення ДДУ забудовник, який уже отримав банківський кредит під заставу об'єкта пайового будівництва, повинен мати згоду банку.
- Наявність поруки за зобов'язаннями забудовника перед банком не скасовує умови про згоду банку на залучення інших пайовиків, оскільки порука має бути не перед банком, а перед пайовиками (таке тлумачення суд дав ч. 6 ст. 13 Закону № 214-ФЗ).
- Після дозволу на введення будинку в експлуатацію ДДУ бути не може - це буде вже купівля-продаж майбутньої нерухомості. У такій ситуації ДДУ є прикриттям ДКП і тому удаваною угодою (п. 2 ст. 170 ЦК України).
- Висновок ДДУ було зловживанням правом, оскільки покупець квартир не здійснював господарської діяльності, його директором був співробітник забудовника, ДДУ передбачали відстрочку платежу майже на рік, тобто розумної економічної мети угода не мала. Крім того, покупець через два місяці продав квартири, отримані по ДДУ і оформлені у власність, керуючої компанії ПІФу.
У справі два основних питання, здатних вплинути на розвиток практики:
- В який момент можна зробити висновок ДДУ, а необхідно укладати ДКП?
- Яке співвідношення заставних прав учасників ДДУ і банків, що кредитують забудовника?
Співвідношення ДДУ і ДКП
Висновок про те, що ДДУ може полягати тільки на етапі будівництва (тобто до введення об'єкта в експлуатацію), сумнівів не викликає. Ризики для учасників ДДУ можуть виникнути в «прикордонній зоні», коли будівництво завершується або фактично завершено, але дозволу на введення будинку в експлуатацію ще немає. Ситуація ускладнюється тим, що ДДУ вимагає держреєстрації, яка відбувається не одночасно з укладенням ДДУ. Можливі також випадки підписання ДДУ «заднім числом».
Припустимо, дозвіл на введення будинку в експлуатацію видано між двома датами - підписання ДДУ і його реєстрації. Які ризики визнання ДДУ недійсним, застосування правил про ДКП і про право слідування застави? Очевидно, що ризики істотні, оскільки для третіх осіб (в т.ч. банку, що кредитував забудовника) значення матиме реєстраційний запис і її дата.
Отже, купувати по ДДУ квартиру в побудованому або майже побудованому будинку ризиковано. Чи означає це, що потрібно завбачливо укладати ДКП майбутньої речі? Тут ризиків, швидше за все, не менше. Забудовник повинен буде зареєструвати право власності на себе і тільки потім передати квартиру покупцеві, проте в цьому випадку правила 214-ФЗ про очищення майна від заставних обтяжень діяти не будуть.
Якщо у забудовника залишаться зобов'язання перед банком, забезпечені заставою, то квартира, за загальним правилом, перейде до покупця з заставним обтяженням. Більш того, є ризик, що покупець заздалегідь не зможе побачити наявність обтяження: реєстрація права власності забудовника і права застави банку навряд чи відбудуться одночасно. Відомості про заставу можуть з'явитися в період здійснення / держреєстрації ДКП або навіть після. Покупець, звичайно, зможе доводити свою сумлінність (для звільнення майна від застави) або вимагати розірвання ДКП, але проблеми в будь-якому випадку будуть серйозні.
Співвідношення заставних прав щодо об'єкта пайового будівництва
Норми 214-ФЗ в цій сфері дуже казуистичность: конкуруючими заставоутримувачами є учасники ДДУ і банки, що кредитують забудовника, старшинство застав не встановлено, ряд положень закону фрагментарно змінювалися і доповнювалися, формулювання вимагають тлумачення.
Умови договорів забудовника з банками громадянам-пайовикам зазвичай невідомі. Серед умов, однак, вкрай важливим є згода банку на припинення застави на побудовані квартири, що передаються учасникам ДДУ (частини 6 і 7 ст. 13 Закону № 214-ФЗ). З тексту 214-ФЗ не слід однозначного висновку, чи є норма ч. 8 ст. 13 про припинення застави імперативною і чи може умова договору з банком її скасувати (або, навпаки, договір з банком при відсутності умови про згоду повинен вважатися неукладеним). До сих пір проблем начебто не було - пайовики отримували квартири, вільні від застави. Тепер, однак, питання виникає, оскільки в справі «Комерчні банку» суд надав згоди банку істотне значення.
В якості альтернативи згодою банку ч. 6 ст. 13 Закону № 214-ФЗ передбачає поручительство, але тут формулювання ще більш казуистичность. Перед ким має бути поручительство? У справі «Комерчні банку» було поручительство перед банком, але арбітражний суд касаційної інстанції сказав, що поручительство має бути не перед банком, а перед пайовиками. Якщо над тлумаченням формулювання закону ламають голову суди, то як можуть розібратися в цьому громадяни-пайовики?
Виходить, що учасники ДДУ, є по 214-ФЗ заставоутримувачами, конкурують з банками і далеко не завжди можуть цю конкуренцію виграти. Тим більше що в тонкощі відносин забудовника з банками громадяни не посвячені. При цьому ризики, пов'язані з датою держреєстрації ДДУ можуть впасти на громадян в повній мірі. Як зазначалося вище, ДДУ можна розглядати як обтяження, істотну роль для якого грає публічність.