Правове регулювання, ОБЛІК, ОПОДАТКУВАННЯ
Містобудівна кодекс РФ:
- визначає основи містобудівної діяльності з розвитку територій, в тому числі міст та поселень, яка здійснюється у вигляді територіального планування, містобудівного зонування, планування територій, архітектурно-будівельного проектування, будівництва, капітального ремонту, реконструкції об'єктів капітального будівництва;
- встановлює основні принципи законодавства про містобудівну діяльність;
- розмежовує повноваження органів державної влади Російської Федерації, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації, органів місцевого самоврядування в області містобудівної діяльності;
- вводить організаційні основи капітального будівництва, в тому числі щодо проведення інженерних вишукувань, архітектурно-будівельного проектування, експертизі проектної документації, оформлення дозволів на будівництво та введення об'єктів в експлуатацію і т.д.
Містобудівною кодексом передбачено обов'язок забудовника з оформлення дозволу на будівництво. Перелік документів, необхідних для отримання такого дозволу, визначено ст. 51.
Містобудівною кодексом встановлено новий документ - дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію, його також оформляє забудовник. У ст. 55 наведено склад документації, яку забудовник додає до заяви на видачу цього дозволу.
Цивільний кодекс РФ (далі - ГК РФ) регулює відносини замовника і підрядника при виконанні договорів підряду на проектування і будівництво об'єктів нерухомості, а також договорів на поставку обладнання та матеріалів, договорів на надання транспортних та енергопослуг і т.д. (Гл. 37 "Підряд").
Закон N 214-ФЗ регламентує діяльність забудовників по залученню коштів громадян і юридичних осіб на основі договорів участі в пайовому будівництві в цілях фінансування багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості, за винятком об'єктів виробничого призначення.
Закон N 214-ФЗ вводить в діловий обіг нові поняття: "пайове будівництво"; "Забудовник"; "Учасники" і "об'єкти" пайового будівництва; "Проектна декларація".
Вперше на рівні федерального закону застосовані істотні та інші умови договору участі в пайовому будівництві.
З метою реалізації положень Закону N 214-ФЗ був прийнятий ряд нормативно-правових документів, у тому числі:
ФСФР Росії наділена правомочностями по отриманню від забудовників щоквартальної звітності до визначення в установленому порядку контролюючого органу виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації, на території якого ведеться дане будівництво, щодо здійснення контролю і нагляду в області пайового будівництва;
Необхідно відзначити, що Закон N 214-ФЗ займає особливе місце в області законодавства про капітальне будівництво. Дія цього Закону не поширюється на відносини юридичних осіб та (або) індивідуальних підприємців, пов'язані з їх інвестиційною діяльністю з будівництва (створення) об'єктів нерухомості (в тому числі багатоквартирних будинків) і не засновані на договорі участі в пайовому будівництві.
Діяльність забудовників по залученню коштів учасників за договорами участі в пайовому будівництві не зізнається інвестиційною діяльністю. Законодавство Російської Федерації про інвестиційну діяльність, і зокрема Закон N 39-ФЗ, не поширюється на відносини забудовників і учасників пайового будівництва при виконанні договорів участі в пайовому будівництві.
Закон N 39-ФЗ регулює відносини інвесторів, замовників і підрядників при інвестиційній діяльності, яка не базується на договорі участі в пайовому будівництві.
Інвестиційна діяльність являє собою вкладення інвестицій і виконання практичних дій з метою отримання прибутку і (або) досягнення іншого корисного ефекту.
Розглянемо особливості застосування зазначених вище законодавчих актів.
Закон N 39-ФЗ є основоположним актом, який регулює взаємовідносини суб'єктів (інвесторів, замовників, підрядників) при здійсненні інвестиційної діяльності. Він визначає правові та економічні основи інвестиційної діяльності, а також заходи її державного регулювання, вводить державні гарантії прав суб'єктів інвестиційної діяльності та захисту капітальних вкладень.
Разом з тим Закон N 39-ФЗ носить рамковий характер, оскільки не містить механізму його застосування. Норми Закону в більшості своїй мають декларативний і "відсильний" характер.
Так, ст. 8 Закону N 39-ФЗ встановлено, що відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності здійснюються на основі договору і (або) державного контракту, що укладаються між ними відповідно до Цивільного кодексу РФ. Однак ГК РФ, як вказувалося вище, регулює тільки відносини між замовником і підрядником при виконанні договору будівельного підряду. Відносини між інвесторами при виконанні інвестиційних контрактів, а також між інвестором і замовником (забудовником) при виконанні договору на організацію та фінансування будівництва цивільним законодавством спеціально не регулюються.
Фінансування капітальних вкладень здійснюється інвесторами за рахунок власних і (або) залучених коштів (ст. 9 Закону N 39-ФЗ). Але Закон не містить понять і складу джерел фінансування.
Визначення понять окремих суб'єктів інвестиційної діяльності, наявні в Законі N 39-ФЗ, не збігаються з наведеними в більш пізніх законодавчих актах, зокрема новому Містобудівний кодекс РФ.
Так, згідно зі ст. 4 Закону N 39-ФЗ замовниками можуть бути фізичні та юридичні особи, уповноважені інвесторами здійснювати реалізацію інвестиційних проектів.
Тим часом по Містобудівній кодексу ключовою фігурою в організації капітального будівництва є забудовник. Це фізична або юридична особа, яка забезпечує на належному йому земельній ділянці будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт об'єктів нерухомості. В силу ст. 52 Містобудівного кодексу забудовник на підставі договорів залучає осіб (замовника, підрядника), які здійснюють будівництво.
Таким чином, інвестор, який володіє правами забудовника, не мав права залучати замовника для реалізації інвестиційного проекту.
Наведені вище недоліки Закону N 39-ФЗ не сприяють його практичного застосування при проведенні капітального будівництва.
Капітальне будівництво регулюється також законодавчими актами та нормативно-правовими документами в сфері ліцензування, кошторисного нормування і ціноутворення, фінансів і статистики, адміністративного регулювання, обліку та звітності, оподаткування та ін.
- проектування будівель і споруд I і II рівнів відповідальності відповідно до державного стандарту;
- будівництво будівель і споруд I і II рівнів відповідальності відповідно до державного стандарту;
- інженерні вишукування для будівництва будівель і споруд I і II рівнів відповідальності відповідно до державного стандарту.
- Положення про ліцензування діяльності з проектування будівель і споруд I і II рівнів відповідальності відповідно до державного стандарту;
- Положення про ліцензування діяльності з будівництва будівель та споруд I і II рівнів відповідальності відповідно до державного стандарту;
- Положення про ліцензування діяльності з інженерних вишукувань для будівництва будівель і споруд I і II рівнів відповідальності відповідно до державного стандарту.
Для виконання своїх функцій підрядники і замовники повинні мати державну ліцензію, яка видається згідно з чинним порядком.
Інвестиційна діяльність організацій ліцензуванню не підлягає.
У статистиці організації використовують інструкції про порядок заповнення форм федерального державного статистичного спостереження, а також уніфіковані форми первинної облікової документації, затверджені Росстатом.
Обліку в капітальному будівництві присвячені:
Необхідно відзначити, що дані Положення, за свідченням Мінфіну Росії, повинні застосовуватися до їх заміни в частині, що не суперечить пізнішим нормативним документам з бухгалтерського обліку.
Так, забудовниками відповідно до Положення N 160 є підприємства, що спеціалізуються на організації будівництва об'єктів, контроль за ходом ведення бухгалтерського обліку вироблених при цьому витрат, зокрема підприємства з капітального будівництва в містах, дирекції споруджуваних підприємств, а також діючі підприємства, що здійснюють капітальне будівництво. Таке визначення відповідає поняттю "замовник-забудовник", яке містилося в Положенні про замовника-забудовника (єдиному замовнику, дирекції споруджуваного підприємства) і технічному нагляді (затв. Постановою Держбуду СРСР від 02.02.1988 N 16). Поняття "забудовник" в той час законами встановлено не було.
Таким чином, Положення N 160 спочатку призначалася для ведення бухгалтерського обліку капітальних витрат замовниками по організації будівництва. Разом з тим воно не містить вказівок по утворенню і використанню джерел фінансування, а також за розрахунками забудовника з інвесторами і замовниками при здійсненні інвестиційної діяльності та пайового будівництва.
Чи не затверджені правила бухгалтерського обліку і бухгалтерської звітності забудовників, розробка яких була доручена уповноваженому органу з державного регулювання у сфері пайового будівництва (ст. 23 Закону N 214-ФЗ).
Питання оподаткування при проведенні капітального будівництва регулюються Податковим кодексом РФ.
Глава 21 "Податок на додану вартість" НК РФ містить норми щодо нарахування і відрахування ПДВ інвесторами, забудовниками та замовниками при здійсненні капітального будівництва та виконанні будівельно-монтажних робіт (БМР) для власного споживання.
Відрахування податку при капітальному будівництві виробляються відповідно до п. 6. ст. 171 і п. 5 ст. 172 НК РФ.
Нарахування та відрахування ПДВ при виконанні СМР для власного споживання здійснюються на підставі пп. 3 п. 1 ст. 146 (об'єкт оподаткування), п. 10 ст. 167 (момент визначення податкової бази), п. 2 ст. 159 (податкова база), абз. 2 п. 5 ст. 172 (відрахування нарахованого ПДВ), абз. 1 і 2 п. 1 ст. 172 НК РФ (відрахування ПДВ по товарах, роботах, послугах, використаним при виконанні СМР).
У гл. 25 "Податок на прибуток організацій" НК РФ наведені норми, що звільняють інвестиції від податку на прибуток, а також визначають цільове використання інвестиційних коштів.