Для кожного інвестора дуже важливо знати рівень потенційного прибутку, яку він в майбутньому зможе отримати. У зв'язку з цим багато хто з них вдаються до допомоги так званого методу прибутковості в оцінці нерухомості. Саме такий підхід дає можливість оцінити ступінь її ліквідності і ефективність інвестованих коштів.
Для подібних розрахунків використовується наступна формула:
V - ціна придбання;
I - прогнозований прибуток;
R - ставка капіталізації.
Останнє значення відображає відношення операційного прибутку з нерухомості до її ціною.
У більшості випадків вартість придбаного об'єкта вже відома інвестору і визначається відповідно до ринкової ситуації. тому йому потрібно тільки розрахувати ставку капіталізації. Лише вона може показати ефективність вкладення грошей і вираховується за формулою:
Для визначення реального значення ставки, потрібно спрогнозувати дохід від об'єкта нерухомості, який можна отримати в майбутньому від нього. Зробити щось подібне можливо або на наявних показниках (наприклад, приміщення буде здаватися в оренду, приносячи фіксовану прибуток щомісяця), або на ринкових даних.
Варто відзначити, що, здійснивши розрахунок ставки капіталізації, з неї дуже часто віднімають прибуток, яка не була отримана, через падіння попиту на оренду, внаслідок чого повністю всю територію здати не вдалося. Даний показник виводиться на підставі динаміки розвитку ринку.
До першої групи витрат належать витрати на охорону, опалення, газ, електрику і так далі. До іншої - сплата податків, кредитів та інших фінансових зобов'язань. Тільки після цих розрахунків обчислюється чистий прибуток від нерухомості.
Отримавши всі необхідні дані, можна без проблем зробити розрахунок ставки капіталізації. Уявімо, що певне торгове приміщення коштує 70 мільйонів рублів. Заздалегідь відомо, що внаслідок здачі в оренду щороку воно приносить прибуток 15 мільйонів рублів. При простому обчисленні у нас виходить 15/70 = 0,21. Таким чином, отримуємо ставку капіталізації 0,21%. У цьому розмірі інвестору буде повертатися сума, яку він витратив на придбання. Приблизно через 5 років даний об'єкт нерухомості повністю окупиться. Після цього періоду буде приносити тільки чистий дохід.
З усього вищесказаного варто відзначити, що, не розрахувавши ставку капіталізації на об'єкт нерухомості, просто не представляється можливим отримати дані про ефективність інвестованого капіталу в нього. А дані показники потрібно прорахувати перед придбанням. Адже досвідчений, розсудливий інвестор не купувати «кота в мішку».