Стягнення заборгованості по іпотеці, в зв'язку з забезпеченням такого роду кредитів заставою нерухомого майна, має цілий ряд особливостей в порівнянні як з беззаставними кредитами, так і заставними, але мають предметом застави інше майно або майнові права.
Ключовий аспект стягнення боргу по іпотеці - вилучення і продаж застави з торгів, що розглядаються в якості основного способу погашення боргу і збитків банку при неналежному виконанні позичальником своїх зобов'язань. Такий підхід є загальносвітовою практикою і обумовлений взаємозв'язком ринку іпотечного кредитування і ринку нерухомості.
Звернення стягнення на іпотечну нерухомість - крайня, але ефективний захід. І тільки якщо продаж застави не здатна покрити весь борг, неустойку і збитки банку, стягнення здійснюється за рахунок іншого майна і грошових коштів позичальника-боржника. При недостатності і цих заходів стягнення може бути звернено на майно і інші активи співпозичальника, а потім - поручителя.
На особливості стягнення іпотеки також впливають:
- наявність договору страхування і можливість погашення всього або частини боргу в рамках страхових виплат;
- статус придбаної нерухомості - на кого саме і як оформлено право власності, які обмеження накладені на об'єкт умовами іпотеки, в якому технічному стані знаходиться об'єкт застави до моменту стягнення, інші особливості.
Основні напрямки стягнення боргу по іпотеці з позичальника
Сформована на сьогоднішній день світова і російська практика стягнення боргів по іпотеці, в тому числі банківська, судова практика і нормативно-правова база, передбачає такі напрями розв'язання боргової проблеми:
- Досудові заходи врегулювання, орієнтовані на створення умов та реалізацію плану рефінансування (реструктуризації) заборгованості. На цьому етапі банк і позичальник спільними зусиллями в рамках проведення переговорів розробляють взаємовигідну програму реструктуризації, що дозволяє боржникові самостійно справлятися з борговим тягарем і увійти в рамки належного виконання кредитного договору.
- При недостатності одних тільки заходів з рефінансування (реструктуризації) заборгованості банки в якості додаткової міри пропонують зменшення виплат по неустойку або повне виключення з сукупного обсягу заборгованості різного роду штрафних санкцій.
- Якщо всі заходи, спрямовані на врегулювання боргової проблеми з найменшими для сторін витратами, спочатку виглядають безперспективними або не привели до очікуваного результату, починається процес оперативного і повного «позбавлення» банку від проблемного боргу, позичальника і застави.
Заходи, що вживаються банком крайні заходи зазвичай розробляються індивідуально, стосовно до конкретного кредитного договору, позичальникові і нерухомості, тому деякі універсальні підходи тут практично не використовуються. Враховується при розробці плану дій і стан ринку нерухомості.
Як правило, процес звернення стягнення на що знаходиться в заставі нерухомість, здійснюється за трьома основними напрямками:
Найбільш проблемні ситуації для всіх учасників кредитного правовідносини виникають, коли застави недостатньо для погашення всього обсягу заборгованості. У такій ситуації банк буде змушений пред'являти вимоги созаемщиками, а потім - поручителям.
Стягнення з співпозичальника і поручителя
Порядок стягнення заборгованості з співпозичальника і поручителя по іпотеці практично нічим не відрізняється від інших кредитів. Він здійснюється в порядку позовного провадження і, в разі неможливості відповідачів добровільно виконати зобов'язання, передбачає можливість порушення виконавчого провадження з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками.
Стягнення з колишнього чоловіка позичальника
Можливість стягнення іпотечного боргу з колишнього чоловіка позичальника допускається тільки, якщо:
- він був созаемщиком або поручителем за кредитним договором;
- згідно з розділом майна до колишнього чоловіка перейшли зобов'язання за кредитним договором в повному обсязі або в частині, пропорційній перейшов до нього майна.
При певних обставинах чоловік, погасив борг, може отримати право регресної вимоги до колишнього чоловіка. У такій ситуації значення матимуть статус чоловіка, погасити борг, в кредитному правовідносинах (позичальник, созаемщик, поручитель), і порядок розділу спільно нажитого майна, включаючи і розділ боргового зобов'язання.
Якщо у вас є які-небудь питання з приводу звернення стягнення по іпотеці, то наш черговий юрист онлайн готовий оперативно на них відповісти.