Методична допомога по створенню товариства власників нерухомості
Переваги способу управління - управління товариством власників нерухомості (далі - ТСН)
По перше. власники приміщень самостійно вирішують, яким способом управ-лять своїм будинком: власними силами або із залученням фахівців - професіоналів (керуючої організації). Якщо якість пре-доставляються послуг не буде відповідати вимогам мешканців (неякісна або несвоєчасне прибирання території, сходів, несвоєчасне вивезення твердих побутових відходів, не виконання робіт з обслуговування та ремонту інженерного обладнання будинку та ін.), ТСН має право розірвати договір і запросити для виконання робіт інші організації.
По-друге. ТСН самостійно планує ремонтні роботи в своєму будинку, визначає їх черговість. План робіт і кошторис витрат на рік затверджуються на загальних зборах членів ТСН. Не треба нікого ні про що просити, оббиваючи пороги різних інстанцій.
Будь-член ТСН має можливість здійснювати контроль за витрачанням коштів товариства. У ТСН діє ревізійна комісія. Прозорість бюджету - це привілей, якої позбавлені мешканці будинків, в яких не створені ТСН.
По-четверте. в ТСН створюються умови до економного витрачання води, тепла, електроенергії за рахунок установки вузлів обліку і застосування енергозберігаючих технологій.
У п'ятих. беручи участь в управлінні власним будинком, мешканці самі визначають, яке саме співвідношення в ціні і якості послуг для них є оптимальним.
Для виконання деяких робіт з утримання, ремонту, обслуговування житлового будинку товариством можуть залучатися на договірних умовах мешканці будинку (додатковий заробіток за місцем проживання), для боржників виконані роботи можуть враховуватися для відповідного зменшення платежів за житлово-комунальні послуги.
Об'єднання власників в товариство служить поліпшенню мікроклімату в будинку, так як люди, беручи участь в зборах, обговорюючи важливі питання діяльності товариства, краще пізнають один одного, привчаються діяти спільно і в загальних інтересах, створюючи тим самим сприятливу атмосферу в будинку і комфорт спільного проживання.
Створення ТСН в багатоквартирних будинках є перспективним напрямком розвитку реформи ЖКГ. ТСН дозволяє поліпшити якість роботи ЖКГ, надає велику кількість нових можливостей і вигод власникам приміщень.
- субсидії на відшкодування витрат з навчання голів ТСН;
- відшкодування витрат на реєстрацію товариств власників житла;
- субсидії з відшкодування витрат на проведення капітального ремонту окремих елементів загального майна багатоквартирного будинку, в тому числі ремонт покрівлі, ремонт фасаду, заміна обладнання теплового пункту або установка автоматизованого теплового пункту, заміна внутрішньобудинкових інженерних мереж (опалення, водопостачання, водовідведення, електропостачання), обладнання дитячих , спортивних та ігрових майданчиків, заміна ліфтового обладнання та т. д.
Алгоритм створення ТСН
1. Прийняття рішення про створення ТСН. Власники приміщень в одному багатоквартирному будинку можуть створити тільки одне товариство власників житла. Рішення про створення товариства власників житла приймається власниками приміщень в багатоквартирному будинку на їх загальних зборах. Таке рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, що володіють більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загального числа голосів власників приміщень у такому будинку.
Протокол загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, на якому прийнято рішення про створення товариства власників житла та про затвердження його статуту, підписується усіма власниками приміщень в багатоквартирному будинку, які проголосували за прийняття таких рішень.
2. Затвердження Статуту. На тих же зборах власників необхідно затвердити статут ТСН. У цьому документі розписуються всі аспекти діяльності ТСН: права, обов'язки мешканців та керівників, ревізія ТСН, початок і припинення роботи і т.д.
3. Вибір правління ТСН. Правління ТСН вибирається так само на загальних зборах мешканців до реєстрації ТСН. Правління товариства власників житла обирає зі свого складу голову товариства, якщо обрання голови товариства не віднесено до компетенції загальних зборів членів товариства статутом товариства.
Так само загальними зборами членів ТСН необхідно вибрати ревізійну групу, яка перевірятиме роботу правління.
4. Реєстрація ТСН. При державної реєстрації товариства власників житла видаються протокол загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, на якому прийнято рішення про створення товариства та про затвердження його статуту, і статут товариства, а також відомості про осіб, які проголосували на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку за створення товариства власників житла, про що належать цим особам частках у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку.
Товариство реєструється як юридична особа. Для його реєстрації необхідно надати:
- заяву про державну реєстрацію за формою № 11001;
- рішення про створення товариства власників житла у вигляді протоколу загальних зборів (оригінал або нотаріально завірену копію);
- 2 примірники статуту товариства власників житла (прошиті, пронумеровані і затверджені загальними зборами власників приміщень);
- квитанцію про сплату держмита за реєстрацію товариства (в розмірі 4000 рублів).
5. Відкриття рахунку в банку. Після реєстрації ТСН відкриваються розрахункові рахунки в банку, на які будуть надходити гроші від членських внесків та плата від власників приміщень за житлові та комунальні послуги.
6. Укладання договорів з обслуговуючими і ресурсоснабжающими організаціями.
Примітка. повідомлення про перехід на спрощену систему оподаткування (ССО) можна подати одночасно з документами на реєстрацію ТСН.
Роз'яснення щодо порядку створення товариства власників житла.
Спосіб управління багатоквартирним будинком вибирається на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку і може бути обраний і змінений в будь-який час на підставі його рішення. Рішення загальних зборів про вибір способу управління є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Звертаємо увагу на те, що якщо управління будинком на момент проведення загальних зборів власників приміщень здійснює керуюча організація, то власники приміщень повинні перед розглядом питання про вибір способу управління внести до порядку денного питання про відмову від виконання договору управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до ст. 13 Житлового кодексу РФ (далі - Кодекс) ТСН визнається некомерційна організація, об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження спільним майном в багатоквартирному будинку. Статут є єдиним установчим документом ТСН.
Порядок створення ТСН визначено ст. ст. 135-142 Кодексу. Згідно ч. 1 ст. 136 Кодексу рішення про створення ТСН і затвердження його статуту вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники приміщень у відповідному багатоквартирному будинку, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів власників приміщень у такому будинку. Відповідно до ч. 3 ст. 135 Кодексу число членів ТСН, створили товариство, має перевищувати 50% відсотків голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводиться в порядку, встановленому ст. ст. 45-48 Кодексу.
Згідно ч. 4 ст. 45 Кодексу власник, з ініціативи якого скликаються загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, зобов'язаний повідомити всім власникам приміщень в даному багатоквартирному будинку про проведення загальних зборів не пізніше, ніж за десять днів до дати його проведення, шляхом направлення кожному власнику приміщення повідомлення рекомендованим листом або вручення повідомлення кожному власнику приміщення в даному будинку під розпис, якщо рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку не предусмот ен інший спосіб напрямки такого повідомлення в письмовій формі, або таке повідомлення повинно бути розміщено в приміщенні даного будинку, визначеному таким рішенням і доступному для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Згідно ч. 1 ст. 47 Кодексу у разі, якщо загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку, проведене шляхом спільної присутності власників приміщень у даному будинку не відбулося через відсутність кворуму, тобто в загальних зборах взяло участь менше п'ятдесяти відсотків голосів власників від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку, в подальшому ініціатором загальних зборів може бути скликано повторні загальні збори з такою ж порядком денним в формі заочного голосування.
Які брали участь у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку, що проводиться у формі заочного голосування, відповідно до ч. 2 ст. 47 Кодексу вважаються власники приміщень у даному будинку, вирішення яких отримані до дати закінчення їх прийому.
Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку оформляються протоколом загальних зборів. Відповідно до ч. 1.1. ст. 136 Кодексу протокол загальних зборів підписується всіма власниками приміщень у багатоквартирному будинку, які проголосували за прийняття рішень про створення ТСН і про затвердження його статуту.
У разі вибору власниками приміщень способу управління багатоквартирним будинком у формі ТСН, загальними зборами членів товариства обирається правління ТСН. Правління ТСН обирає зі свого складу голову товариства, якщо обрання голови товариства не віднесено до компетенції загальних зборів членів товариства статутом товариства. Порядок організації та проведення загальних зборів членів ТСН визначено в ст. 146 Кодексу.
Також загальними зборами членів товариства обирається ревізійна комісія (ревізор) ТСН. Ревізійна комісія ТСН зі свого складу обирає голову ревізійної комісії. До складу ревізійної комісії ТСН не можуть входити члени правління товариства.
Державна реєстрація ТСН здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб.
Вважаємо за доцільне включення до порядку денного загальних зборів власників приміщень (загальних зборів членів ТСН) відповідно до ч. 6 3 (ч. 7 1) Кодексу питання затвердження порядку внесення плати за комунальні послуги ресурсопостачальних організаціям (за винятком комунальних послуг, що споживаються при використанні загального майна в багатоквартирному будинку). Основна ідея переходу на «прямі» платежі полягає в тому, щоб платити за індивідуальне споживання безпосередньо постачальнику ресурсів, виключаючи можливість нецільового використання коштів виконавцем комунальних послуг.
Відшкодування витрат на реєстрацію ТСН
Відшкодуванню підлягають наступні витрати, пов'язані зі створенням товариства власників житла:
- оплата державного мита;
- витрати, пов'язані з видачею податковими органами копій статуту (не більше двох примірників);
- витрати, пов'язані із запевненням у встановленому порядку підписів голови та бухгалтера ТСН;
- витрати, пов'язані з відкриттям рахунку в банку;
- витрати, пов'язані з виготовленням друку.
Виділення товариствам власників житла фінансових коштів на відшкодування витрат, пов'язаних зі створенням товариств власників житла, з бюджету муніципального освіти місто Мурманськ виробляється на підставі:
- заяви голови ТСН, в якому вказується сума проведених витрат, реквізити для перерахування зазначених коштів;