Іпотечна застава завжди має на увазі під собою операції з нерухомістю, під яку заставодавцю надається кредит. З грецького слово «іпотека» перекладається, як «стовп» - давньогрецькі кредитори вбивали такі стовпи на земельних ділянках своїх боржників. Якщо землевласник, що позичив якусь суму, не здатний виплатити її з відсотками кредитору, то у останнього виникає право компенсації своїх витрат шляхом продажу заставної нерухомості.
З деяких пір в Росії під терміном «іпотека» найчастіше розуміється не взяття кредиту під заставу нерухомості, а іпотечне кредитування на придбання нерухомого майна, яке і виступає в подальшому об'єктом застави.
Взагалі історія російської заставної іпотеки ведеться з 1754 року, із появою перших дворянських банків, що займаються іпотечними кредитами. Правова база іпотечного кредиту повністю була сформована в Росії в кінці XVIII століття і справно діяла до революції 1917 року. Через 77 років іпотечне кредитування знову стало користуватися попитом на території РФ.
Іпотечне кредитування - що це?
Найбільш популярний формат іпотеки в Росії для фізичних осіб - отримання кредиту на придбання квартири. Запорукою при цьому служать або придбані квадратні метри житлоплощі, або вже наявні у власності позичальника будинок або квартира.
Важливо. Нерухомість, яка виступає іпотечною заставою, знаходиться під обтяженням - держоргани, які беруть участь в реєстрації угод по іпотеці, вносять записи про це в документацію на право власності. Іпотечне кредитування є публічний заставу і при запиті осіб, зацікавлених в інформації про поточний стан прав на нерухомість, у виписці факт заставного обтяження буде обов'язково вказано.
Іпотечні кредити можуть бути цільовими і нецільовими. У першому варіанті сума під заставу береться з певними цілями, як-то:
- покупку завершеного об'єкта нерухомості. Це може бути квартира, житловий будинок або його частина, що включає в себе кілька ізольованих кімнат або одну. Також можна придбати дачу або гараж;
- покупку ділянки землі під забудову або з наявними на ньому будівлями;
- виплати за договором на будівництво житлового будинку, а також договором пайового будівництва будинку або квартири.
Під заставу наявної нерухомості нецільові кредити по іпотеці можна отримати для:
- використання на будь-які потреби позичальника;
- рефінансування кредиту, взятого раніше. Іншими словами, для сплати за вже існуючим іпотечним кредитом.
Розмір кредиту по іпотеці
Банківські та небанківські кредитні організації визначають допустимі розміри суми позики, виходячи з таких характеристик позичальника:
- сукупний дохід за календарний місяць;
- терміни, необхідні одержувачу кредиту на його повне погашення;
- вартість об'єкта нерухомості, що купується на позикові кошти;
- розмір суми, яка буде внесена в якості початкового внеску (накопичення, якими володіє потенційний позичальник).
Розглянемо на прикладі. допустимо, що розмір необхідного іпотечного кредиту становить три мільйони рублів на п'ятнадцятирічний термін. Чистий дохід здобувача кредиту дорівнює 50000 рублів на місяць, а розмір аннуитетного (однакового протягом всього кредитного терміну) щомісячного платежу - порядку 36000 рублів. Оскільки розмір платежу становить 72% від місячного доходу потенційного позичальника, що на 22% перевищує допустимий по іпотечному законодавству межа - 50% - то в наданні кредиту буде відмовлено. Оскільки збільшення терміну погашення кредиту в нашому випадку не вирішить проблеми (при меншому процентному відмінності збільшення кредитного терміну дозволить отримати необхідну суму), то залишається один варіант - залучення созаемщика, здатного брати участь у виплатах по кредиту. Нижче ми розглянемо, хто ж такий созаемщик, а поки повернемося до розмірів суми по іпотеці.
Крім прив'язки до доходу позичальника, іпотечний кредит знаходиться в жорсткій залежності з ціною нерухомості, яку одержувач кредиту має намір придбати у власність. Підсумкова сума кредиту, що надається кредитною організацією, розраховується так - від ринкової вартості нерухомості віднімається сума початкового внеску, що виплачується позичальником після укладання договору іпотеки кредитору.
Розглянемо на прикладі: припустимо, що оцінна вартість квартири, яку має намір придбати одержувач кредиту, дорівнює 4,5 мільйона рублів. Він має у своєму розпорядженні сумою для початкового внеску в 2 мільйони рублів (приблизно 44% від загальної вартості квартири), про що і повідомляє кредитору. Відповідно, йому нададуть іпотечний кредит розміром не більше 2,5 мільйонів рублів.
Терміни іпотечного кредиту
На розмір кредиту також впливає термін його дії - чим більше часу позичальник бере на погашення кредиту, тим на більшу суму він може претендувати. Причин цьому дві: зменшується розмір щомісячного платежу; збільшується дохід кредитора.
Тепер про дохід кредитної організації. Відсоток за іпотечним кредитом нараховується щорічно і чим довше період погашення кредиту, тим більша сума надійде кредитору. За умов, описаних в прикладі вище, переплата по кредитній сумі за 15-ти річний термін погашення іпотеки при річній процентній ставці в 12% складе 2355000 крб. (Практично плюс 118% до суми кредиту), а за 20-ти річний термін - вже 3330000 руб. (Плюс 166,5% до суми кредиту). Звичайно, фактична прибутковість іпотеки для фінансово-кредитних організацій буде приблизно вдвічі нижче через інфляційних процесів - ці ризики закладаються ними в процентну ставку.
Обмеження щодо граничного терміну виплат по іпотеці завжди пов'язані з віком позичальник. Найчастіше тривалість кредитного терміну визначається періодом з моменту укладення договору на кредитування по виходу позичальника на пенсію (досягнення нею пенсійного віку). Пенсійний вік, найчастіше, різко знижує затребуваність працівника на російському ринку праці, а значить, знайти роботу з достатнім доходом, що дозволяє платити по кредиту, йому буде непросто.
Розглянемо на прикладі. граничний термін дії іпотеки, як правило, не перевищує 30 років - більше збільшення тривалості періоду розрахунків позичальника з кредитором збільшує ризики невиплати. У разі якщо здобувачем кредиту є чоловік у віці 40 років, то кредитна організація надасть суму на термін не більше 20 років, якщо ж це буде 30-річний чоловік - термін може бути більше, аж до максимальних 30 років.
Созаемщик по кредиту
Їли чистий дохід здобувача кредиту не дозволяє йому виплачувати щомісячні платежі в межах відсоткової пропорції (максимум 50% від доходу), то фінансово-кредитна організація запропонує йому знайти ще одного або декількох осіб, які розділять тягар виплат по іпотеці в якості созаемщика.
Зазвичай співпозичальників не більше п'яти, їх вибирає банк-кредитор серед кандидатур, представлених потенційним позичальником. Умови, на яких та чи інша людина підходить в якості созаемщика, не дуже відрізняються від вимог до позичальника - відповідний вік і рівень доходів, «чиста» кредитна історія. У більшості випадків созаемщиками одержувача іпотечного кредиту стають його близькі родичі - батьки, дорослі діти, сестри і брати. Розподіл сум щомісячних виплат по кредиту між його пайовими учасниками проводиться на підставі числа позичальників, рівня їх доходу і родинного відношення до основного позичальника. За участю в іпотеці кожен созаемщик набуває право на спільне володіння житловою нерухомістю, що є метою отримання кредиту.
У тексті договору на іпотечний кредит вказується ступінь відповідальності кожного з позичальників. Як варіант, це можуть бути зобов'язання виплати щомісячних сум рівного розміру або перехід оплати до Созаємщиков лише в ситуації, коли погашення кредиту позичальником не проводиться вчасно.
Розглянемо на прикладі. допустимо, що позичальникові необхідний кредит у розмірі півтора мільйонів рублів на 15 років. Його дохід дорівнює 30000 рублів на місяць, а розрахункові щомісячні виплати на погашення кредиту - близько 18000 рублів, тобто 60% від місячного доходу позичальника, що занадто багато. Навіть якщо існує можливість збільшити термін повного розрахунку по іпотеці до 20 років, сторона-кредитор все одно не піде на укладення договору, оскільки розмір виплат виявляється неприпустимо високим (більше 50% від доходу позичальника). Щоб все ж отримати іпотечний кредит в необхідному розмірі, його здобувач може задіяти співпозичальника. Їм, наприклад, може виступити рідний брат, який заробляє за місяць 25000 рублів. Таким чином, загальний щомісячний дохід позичальника з созаемщиком буде дорівнює 55000 рублів і місячні виплати по кредиту в розмірі 18000 рублів складуть приблизно 33% від суми загального доходу, що дозволить без проблем отримати кредит у необхідному розмірі.
Заставна за іпотечним кредитом
Процедура отримання кредиту по іпотеці супроводжується підписанням позичальником спеціального фінансового документа - заставної. Її власником є кредитор, який отримує право вимагати від одержувача кредиту дотримання умов по його своєчасного погашення, відображених в договорі на іпотеку.
Організація, яка надала іпотечний кредит, може залучити до обслуговування виплат свого повноважного представника, іменованого сервісний агент. Він діє в інтересах і за дорученням власника кредитної заставної - відстежує поточні платежі з погашення суми кредиту, займається обслуговуванням інших умов договору по іпотеці (наприклад, вирішує питання з необхідними для позичальника довідками, дає дозвіл на внесення змін до планування об'єкта житлової нерухомості і т .п.). При виникненні проблем щодо кредитних виплат, сервісний агент може займатися їхнім вирішенням, а також займатиметься питаннями реструктуризації, рефінансування та ін.
Права і обов'язки учасників договору на іпотеку
Квартира або будинок, куплені на кошти за іпотечним кредитом, надходять у власність позичальника. Але вільно розпоряджатися правом власності на житло, з огляду на його знаходження в заставі у кредитора, він не може.
У іпотечної житлової нерухомості, наприклад, можна проводити реєстрацію родичів зі складу своєї сім'ї, можна оформити в спадщину за заповітом, але при цьому всі зобов'язання щодо виплат по кредиту перейдуть до спадкоємця.
У випадках, коли власник заставного житла захоче змінити в ньому планування, зареєструвати на постійній основі не є її членом сім'ї, здати частину і все приміщення в оренду, виставити на продаж - йому доведеться перш отримати письмове схвалення власника заставної.
Представники організації, що володіє заставної на придбане по іпотеці житло, мають повне право проводити час від часу перевірку поточного стан об'єкта застави, вимагати від одержувача кредиту вжиття заходів щодо забезпечення належної схоронності заставної нерухомості. При невиконанні позичальником зобов'язань, що стосуються оплати кредиту, кредитор має право наполягти на продажу заставного будинку або квартири з метою повного погашення решти суми боргу. Грошові кошти від продажу заставної нерухомості, що залишилися після повної сплати за кредитом, надходять в розпорядження колишнього позичальника і созаемщиков, якщо такі є.
Кредитор, на якого оформлена заставна на житлову нерухомість, має право передати фінансові розрахунки і супровід по кредиту обраному сервісному агенту. Він може продати або переоформити заставну на організацію, яка не є учасником первинного договору іпотеки - в такій ситуації новий власник заставної набуває право вимагати від позичальника своєчасних кредитних виплат.
Інші статті по цій темі:
Будинок багато в чому схожий з живим організмом, він може бути здоровим і хворим, причому в самому прямому сенсі. Фарби низької якості, токсичні оздоблювальні матеріали, слабка вентиляція і ряд інших негативних факторів в комплексі здатні серйозно впливати на самопочуття домочадців. Адже в стінах свого будинку ми проводимо більше часу, ніж за його межами, а атмосфера в ньому нерідко виявляється більш забрудненої, ніж на вулиці.
Об'єкти нерухомості вважаються найбільшими капіталовкладеннями приватних інвесторів. При їх продажу можна як виграти, так і втратити пристойну суму. Тут діють принципи ринку. Однак далеко не кожен домовласник є природженим продавцем.
Дозвіл на будівництво приватного будинку видається органами місцевого самоврядування. Цей документ для влади є гарантією дотримання існуючих стандартів щодо технічних і санітарних норм, а забудовнику дозволяє в подальшому зареєструвати будинок як об'єкт нерухомості і виконувати властиві такому об'єкту операції.