Тайський громадянство, Бюрократія, Суд в Таїланді. Інтерв'ю.
Перша частина інтерв'ю з експертом з нерухомості на Пхукеті. Гість - Микита Щербина, директор агентства «East-West Нерухомість» і експерт з нерухомості Пхукета.
питання:
- Чому Таїланд і чому саме Пхукет?
- Чи тягне повернутися на Батьківщину?
- Як ви будете почуватися, ростити дитину на Пхукеті? Діти на Пхукеті.
- Тайський громадянство, як отримати?
- Бюрократія в Таїланді.
- Тайський суд і як проходять суди в Таїланді?
- Які бувають форми власності на нерухомість?
Микита - Добрий день, Сергій.
Основна тема сьогоднішнього інтерв'ю - це різні юридичні аспекти придбання і володіння нерухомістю. Але почати я хотів би з звичайних, буденних питань.
Сергій - Микита, ви так давно живете на Пхукеті і я хотів би запитати: Чому Таїланд? Чому Пхукет? Чому саме Пхукет?
Сергій - Скажіть, чи тягне вас на батьківщину? Чи були думки коли-небудь повернутися?
Микита - Безсумнівно думки були. Але коли зайнятий постійно якийсь улюбленою роботою, за великим рахунком, часу міркувати про те щоб повернутися, поки ще немає. Можливо, в деякому майбутньому ми повернемося до цього питання. Але зараз поки ніколи.
Сергій - Микита, я знаю, що у вас є дитина. Поділіться, будь ласка, якого це ростити дитину на Пхукеті?
Микита - Моїй дитині 3 роки, він народився тут на Пхукеті. Росте здоровим, міцним, сильним і розвиненим хлопчиком. Тут дуже комфортно з точки зору екології, з точки зору доступу до якихось свіжих фруктів, їжі. Природа дуже гарна, чиста. Люди дуже доброзичливі. Перехожі, тайські громадяни, підходять, цікавляться, розмовляють з дитиною, тобто вся атмосфера дуже позитивна.
Для дітей тут є дитячі майданчики, дуже багато, є куди піти, чим зайнятися. Є кілька шкіл, для дітей знову ж, тобто в 18-ти місяців можна віддавати дитину і не турбуватися про те що він не буде зайнятий і буде нудьгувати. Весь час є якесь заняття.
Сергій - Чи замислювалися ви коли небудь про тайський громадянство і як взагалі підійти до цього питання?
Микита - Безсумнівно, довгий час проживаючи за кордоном, ми думали, сім'єю, про те щоб придбати будь-яку громадянство для того щоб спростити візовий режим. На жаль, в Таїланді, так як це королівство, тобто тут питання громадянства не варто, тут стоїть питання підданства. А для того щоб отримати тайське підданство, необхідно виконати певні умови.
Однією з умов є - вільне володіння тайською мовою.
Друга умова - це необхідність внесення нікого вкладу в тайську життя, тайську економіку, тайський уклад, який буде розцінений комісією, яка розглядатиме питання про підданство в якості серйозного. І після чого, власне, таке підданство може бути дано громадянину.
Мабуть, це поки досить складний процес. Ми, поки, до нього не підійшли. Якщо ми будемо планувати довгий час в майбутньому проживання в Таїланді ми до цього повернемося, але поки що, напевно, рано.
Сергій - Що випливає з цього питання - тайська бюрократія. Ви щось можете про неї сказати? Чи стикалися з нею взагалі?
Микита - У Таїланді як і у всіх станах Азії існує бюрократія. Винятком може тільки є Сінгапур, в якому системно займалися цим питанням і викорінили, практично, повністю. Бюрократія тут є, але вона досить м'яка. Якщо порівнювати, скажімо, з тією ж Росією бюрократія тут більше не вимагає зайвих зусиль, не вимагає зайвих грошей в плані, скажімо, підкупу держчиновників або збору додаткових документів, ходіння по кабінетах.
Тут бюрократія більше пов'язана з неспішним, розміреним способом життя. Вона дуже добре порахувати з тайської ментальністю і з буддійським світоглядом, які накладають на цю бюрократію, такий, я б сказав навіть «позитивний фюрер». Тобто можна деякі питання вирішувати навіть якщо в законі щось не передбачено, вони готові це вирішувати.
Проблема в тому, що якщо в законі щось передбачено, вони можуть і не вирішувати цього і переконати чиновника або будь-якої людини, що приймає рішення в тому, що він повинен зробити саме це досить складно. Якщо у нього є якесь уявлення про життя, уявлення про світ, то він це уявлення змінює вкрай складно.
Сергій - Теж питання пов'язаний - Судова система Таїланду. Чи стикалися ви з нею? І що можете сказати про процедурах? Тобто як це працює на практиці?
Микита - Я повинен зробити невеличкий відступ: На початку нашої розмови ви сказали, що у мене є юридична освіта, є досвід роботи в Росії. У Таїланді існують певні обмеження для іноземців в цій області і займатися юридичною практикою в Таїланді іноземцям заборонено.
Тобто, тут наша компанія займається нерухомістю, це агенство нерухомості, і ми в міру сил допомагаємо, консультуємо наших клієнтів, але вести юридичну практику я тут не маю право. Тому в якості юриста в суді я не виступав ніколи. Я перетинався, періодично, з деяких питань, коли до нас за допомогою звертаються клієнти, я можу допомогти організувати, скажімо, з нашої партнерської юридичною компанією, що б вони допомогли в плані вирішення питань в суді.
Зі свого боку я можу гарантувати тільки те, що документи, які будуть виходити від цієї юридичної компанії будуть попередньо проходити через мене. Тобто я їх перевіряю, я дивлюся на скільки якісно, грамотно, повноцінно, повноваго зроблено висновок в цьому, в тих документах, які готуються юристами, але самостійно документи не готую.
Що стосується суду - суд тут дійсно, як багато хто знає, він не нагальний. Як і багато чого в цій країні він робиться танцями, а відповідно має якийсь людський фактор пов'язаний з ментальністю, пов'язаний з релігійністю, буддизмом. Ставлення суду до розгляду справ не дивлячись на те, що існують певні правила, також як в Росії цивільно-процесуальний кодекс кримінально-процесуальний кодекс, до цього всього ставляться з певною часткою скептицизму. Тобто, суддя приймає рішення виходячи з власного уявлення про те як має бути і часто суперечки які, здавалося б за законом, за кодексом повинні вирішуватися в певному сенсі, суддя бачить, що одна зі сторін йому не симпатична і виходячи з цього він може прийняти рішення проти цієї сторони.
Такі випадки були, на жаль це говорить, в тому числі, і про, можливо, не високій частці професіоналізму деяких суддів. Тут немає професійного цензу. Для того щоб стати суддею немає необхідності мати якийсь стаж роботи професійний. Тобто, деякі судді приходять на цю посаду прямо з університету. Тому не маючи достатнього досвіду роботи вони можуть якісь рішення приймати необгрунтовано.
Якщо ми говоримо про суд і про рівень суду і про рівень рішень, які вони приймаються - я б сказав, якщо в двох словах, то це процес досить довгий і без гарантій позитивного рішення.
Сергій - До речі, з цього приводу я чув, що тут є таке поняття іноді, чиновники в Таїланді можуть приймати рішення в розріз із законом. Це так?
Микита - Як і скрізь в будь-якій країні чиновники можуть приймати рішення в розріз із законом. Але для цього існують вищі інстанції, вищестоящий суд, прокуратура. Тобто можна оскаржити. Тобто існує точно така ж процедура оскарження як і в Європі, в Росії.
Микита - Дане питання дуже широкий і ми могли б з вами розмовляти кілька годин про це. Але якщо постаратися укласти це в невеликий період часу, якусь коротку вичавку зробити, то існує два основних способи володіння нерухомості в Таїланді для іноземців. Це лізхолд і Фріхолд. Лізхолд, якщо говорити по-російськи, це оренда.
Фріхолд - це власність. Фріхолд для іноземців передбачений для об'єктів нерухомості в Таїланді, таких як квартири в кондомініуму і будинки, розташовані на земельних ділянках. Земля, з тайського законодавству, іноземцям належати на праві власності не може. Тому виходить з цього становища, не може будинок зависнути просто так, тобто він повинен на чомусь розташовуватися. І земельну ділянку, на якій розташовується будинок найчастіше здається в оренду.
Тобто довготривала оренда, максимальний, граничний термін, який допускається тайським законодавством для реєстрації оренди, це 30 років. І в договорі відразу передбачається про те, що ці 30 років будуть продовжені ще на кілька періодів по 30 років. В цілому, звичайно, частіше за все це 90 років, в деяких проектах пропонують 120 років або нескінченне продовження, особливих проектів, в яких є такі можливості.
Якщо ми говоримо про квартирах, то квартири, як я вже згадав, про те, що якщо квартира знаходиться в кондомініумі вона може належати на праві власності іноземцю. Квартира, яка розташована в будинку не має статус кондомініуму, так звані апартаменти, може належати іноземцеві тільки на праві оренди.
Отже, коли оренда оформляється вона точно так само як і щодо землі, полягає найчастіше на 30 років з правом продовження ще на кілька періодів по 30 років. У нашій практиці найчастіше звичайно російські покупці купують у власність, тому що вважається цей спосіб володіння найбільш безпечний, безризиковий. Отже, ми пропонуємо в першу чергу квартири у власність, у вріфолде. Або будинку, в яких можна будинок придбати у Фріхолд і землю в довгострокову оренду.
Такий спосіб володіння як володіння через тайську компанію теж існує. Я, в своїй практиці, не рекомендую його використовувати. Є крайні випадки коли неможливо по-іншому оформити, тоді, теоретично, можна зробити і такий спосіб оформлення. Але володіння тайською компанією має як плюси так і мінуси. Плюси - це можливість оплати за об'єкт нерухомості без контролю з боку держави, без перереєстрації.
Якщо ми говоримо про реєстрацію нерухомості на іноземця, то в цьому випадку діє законодавство про протидію відмиванню доходів здобутих злочинним шляхом. Отже, ті гроші, які приходять в оплату за об'єкт нерухомості вони повинні проходити офіційно з рахунку покупця за кордоном на рахунок продавця тут в Таїланді. Ну, або на рахунок покупця тут в Таїланді. Тобто повинні перетинати кордон в безготівковому порядку і з призначенням платежу на покупку нерухомості.
Це викликає деякі складнощі у частині наших покупців. Різної природи складності, ми завжди йдемо на зустріч і намагаємося знайти спосіб яким чином можна все-таки оформити. Так ось, якщо оформляти по-іншому не можливо, оформляється компанія тайська.
Є обмеження щодо володіння акціями в тайській компанії. Іноземець не може володіти більше ніж 49% акціями. Отже, 51% належить тайцам. У цьому випадку компанія володіє нерухомістю, тобто у неї виникають зрозумілі ризики. Якщо раптом тайські акціонери захочуть щось зробити з нерухомістю вони це, теоретично, можуть зробити. Тому, знову ж таки, існують юридичні виверти як цього можна уникнути. Кілька ступенів захисту, яким чином можна володіти нерухомістю на Пхукеті через тайську компанію, але на 100% уникнути цього неможливо і потрібно відразу розуміти, що володіння нерухомістю через компанію це використання лазівки в тайському законодавстві, яка рано чи пізно може бути закрита.
Це були Микита Щербина і Сергій Шаляпін. Гарного дня, поки.
Хочете отримувати актуальну інформацію про нерухомість Пхукета? Підпишіться на нашу розсилку!