Поняття орендних відносин та їх нормативно-правова база
В юридичному аспекті оренда визначається нормами договору оренди. Якщо окремі питання оренди в цілому вивчені досить повно, то цього не можна сказати щодо оренди земельних ділянок. Основна причина цього - суттєва унікальність об'єкта відносин і необхідність одночасного застосування норм земельного законодавства.
Орендні відносини регламентуються Цивільним Кодексом Російської Федерації (ГК РФ), а саме гл. 34 "Оренда". [2]
Традиційно, орендні відносини - це передача орендодавцем майна за плату в тимчасове володіння або користування орендарю.
Метою оренди є користування орендованим майном, а також вилучення з речі її корисні властивості, включаючи отримання плодів, продукції та доходів.
Згідно п. 2 ст. 606 ГК РФ, плоди, продукція та доходи, які отримані в процесі використання орендованого майна - власність орендаря. [2]
Але в деяких випадках плоди, продукція та доходи переходять у власність орендодавця або ж третьої особи. Це передбачено ст. 136 ГК РФ. [2]
Залежно від виду і цілей використання орендованого майна, орендні відносини поділяються на такі види:
· Оренда будинків та споруд;
· Фінансова оренда (лізинг);
· Оренда транспортних засобів;
· Оренда земельних ділянок;
Орендні відносини оформляються договором оренди (майнового найму) (ст. 606 ЦК України). [2]
· Орендодавець. Як свідчить ст. 608 ГК РФ, орендодавцем може бути власник майна, переданого в оренду, або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду;
· Орендар. Відповідно до цивільного законодавства, до орендаря не пред'являється ніяких особливих вимог, це може бути будь-яка дієздатна фізична або юридична особа.
У договорі оренди повинен бути точно визначений об'єкт орендних відносин (предмет договору). У п. 1 ст. 607 ГК РФ згадується, що в якості об'єктів орендних відносин можуть виступати: будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби, підприємства та інші майнові комплекси, земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, а також інші неспоживна речі, не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання. В даному пункті визначаються види майна, які можуть бути передані в оренду. Але законом також може вводитися обмеження або заборона на оренду окремих видів майна. Це може відноситися до тих видів майна, які вилучені з обігу або оборотоздатність яких обмежена.
П. 3 ст. 607 ГК РФ підкреслює необхідність чіткого визначення предмета договору, тобто в договорі повинні бути прописані дані, які дозволяють встановити майно, яке передається в оренду. Якщо ці дані відсутні, договір вважається неукладеним. Предмет договору є істотною умовою договору. [2]
Ст. 608 ГК РФ визначено, що, якщо договір оренди укладається на термін, більше одного року, то договір повинен бути укладений у письмовій формі це ж правило застосовується, якщо однією зі сторін є юридична особа. Якщо інше не встановлено законом, договір нерухомого майна підлягає державно реєстрації. [2]
Договір оренди - двосторонній, так як права і обов'язки виникають у обох сторін. Також договір є консенсуальним, тобто встановлює між сторонами зобов'язальні відносини з моменту підписання договору.
Згідно ст. 610 ГК РФ, договір оренди укладається на термін, який визначений у договорі. Якщо термін в договорі не прописаний, значить, договір укладено на невизначений термін. Від такого договору кожна зі сторін має право відмовитися, попередньо сповістивши про своє бажання розірвати договір іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. [2]
Орендодавець повинен надати майно орендарю в стані, відповідному договору і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК України). Майно повинно бути передано в оренду з усіма його приладдям і документами. Якщо документи або власності не були передані і без них орендар не може використовувати майно відповідно до його призначення, він має право вимагати надання йому цих документів і приладдя або розірвання договору, а також відшкодування збитків. Орендодавець повинен попередити орендаря про всі права третіх осіб на це майно, право застави і т. П. (П. 2 ст. 611 ЦК України). [2]
Майно повинно бути передано орендарю в обумовлений у договорі термін, а якщо цей термін не обумовлений - в розумний строк. Якщо орендодавець цього не зробив, орендар має право вимагати від нього це майно, як свідчить ст. 398 ГК РФ, або зажадати розірвання договору оренди та відшкодування всіх збитків, заподіяних затримкою (п. 3 ст. 611 ЦК України). [2]
На підставі ст. 612 ГК РФ, орендодавець відповідає за недоліки майна, переданого в оренду, які повністю або частково перешкоджають користуванню цього майна, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки.
При виявленні таких недоліків орендар може зажадати від орендодавця усунення недоліків, або зменшення орендної плати, або дострокового припинення договору
Згідно п. 2 ст. 612 ГК РФ, орендодавець не відповідає за недоліки, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю.
Права і обов'язки за договором оренди визначаються ст.ст. 615, 616 ЦК України.
· Надання майна в стані, обумовленому в договорі і відповідно до призначення майна з усіма його приладдям і документами;
· Передати майно в зазначений у договорі термін, а якщо цього терміну немає - в розумні терміни;
· Попередити орендаря про права третіх осіб на передане в оренду майно;
· Здійснення капітального ремонту майна за свій рахунок, якщо інше не передбачено законом;
· Відшкодування витрат на вироблені орендарем поліпшення майна, якщо вони були зроблені за згодою орендодавця.
· Використовувати здане в оренду майно згідно з договором і призначенням майна;
· Виробляти за свій рахунок капітальний ремонт майна;
· Після закінчення договору повернути орендоване майно орендодавцю в тому стані, в якому воно було отримано, з урахуванням нормального зносу;
· Своєчасно вносити орендну плату.
Деякі правомочності орендар може реалізувати тільки за згодою орендодавця. До них можна віднести:
· Здачу орендованого майна в суборенду (договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди);
· Передача своїх прав і обов'язків третім особам (перенаем);
· Передача майна в безоплатне термінове користування;
· Передача належить орендарю права оренди в заставу;
· Внесення належних йому за договором прав в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив.
Ці права орендаря в певних випадках можуть бути обмежені законом.
До прав орендодавця відносять: своєчасно отримувати від орендодавця орендну плату, інформацію про стан майна, достроково розірвати договір, якщо орендар протягом двох термінів поспіль не вносить орендну плату, порушує умови договору, погіршує якість майна.
Згідно ст. 606, 614 ЦК України, в договорі оренди повинні визначатися порядок, умови і строки внесення орендної плати. Розмір орендної плати так само визначається договором. Він може змінюватися за згодою сторін у строки, обумовлені договором, але не частіше, ніж один раз на рік. [2]
Орендна плата може встановлюватися у вигляді:
· Певній сумі платежів, що вносяться одноразово або періодично;
· Встановленої частки плодів, доходів або продукції, отриманих в результаті користування орендованим майном;
· Певних послуг, що надаються орендарем;
· Покладання на орендаря витрат на поліпшення орендованого майна;
· Передачі орендарем орендодавцеві визначеної договором речі у власність або оренду.
У договорі можна передбачати поєднання зазначених форм орендної плати. Договір оренди, який укладено на певний строк, може бути, розірваний тільки з підстав, визначених у договорі або передбаченим законом. Згідно ст. 619 ГК РФ договору оренди може бути розірваний на вимогу орендодавця у випадках, коли орендар:
· Використовує майно з істотним порушенням умов договору;
· Істотно погіршує майно;
· Більш ніж двічі поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після того, як направить орендарю письмове попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
Орендар, який виконував свої обов'язки належним чином, після закінчення терміну оренди має право переукласти договір на це майно на новий термін. У такому випадку він повинен повідомити про своє бажання переукласти договір орендодавця в письмовій формі в передбачений у договорі термін, а якщо цей строк не зазначений, то в розумний термін. Якщо орендодавець не заперечує, то договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
Бувають випадки, коли орендодавець відмовляється укладати договір на новий термін, але при цьому укладає його протягом року з дня закінчення строку договору з іншою особою. При подібному розкладі орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків.
Після закінчення терміну оренди орендар зобов'язаний повернути орендоване майно орендарю в тому стані, в якому він його отримав або в стані, обумовленому договором. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його невчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення.
Орендар також має право вимагати дострокового припинення договору, якщо:
· Орендодавець не надає майно, передбачене договором, в користування орендарю, або створює перешкоди для користування майном відповідно до його призначення;
· Майно має недоліки, які перешкоджають його використанню, не обумовлені при укладенні договору, які не були відомі орендарю при огляді майна;
· Орендодавець не виробляти капітальний ремонт майна;
· В силу обставин, за які орендар не відповідає, орендоване майно виявиться в непридатному стані.
Згідно зі статтею 617 ЦК РФ перехід права на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або припинення договору оренди. Так, наприклад, в разі смерті орендаря, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця. У цьому випадку орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю на оренду майна на термін дії договору. Але орендодавець має право відмовити спадкоємцю померлого орендаря на надання майна в оренду на термін, що залишився, якщо це обумовлено особистими якостями орендаря. [2]