З введенням в дію нового Житлового кодексу дещо змінився правовий статус товариства власників житла (ТСЖ). Але головна зміна - розширилися можливості ТСЖ за рішенням поточних житлових проблем.
Товариством власників житла, згідно зі ст. 135 Житлового кодексу (ЖК), визнається некомерційна організація, що об'єднує власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження спільним майном.
ТСЖ засновується на загальних зборах власників житла даного багатоквартирного будинку. При цьому необхідно, щоб за створення ТСЖ проголосувала більшість голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Голосування на зборах здійснюється за пропорційним принципом: чим більше площа квартири, тим більше голосів у даного власника.
Власники вільні вступати чи не вступати в ТСЖ. Однак число його членів повинна перевищувати 50% голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Якщо будинок тільки будується, відповідно до ст. 139 ЖК майбутні власники вправі створити ТСЖ ще на стадії будівництва.
ТСЖ є юридичною особою з моменту його державної реєстрації і має печатку із своїм найменуванням, розрахунковий та інші рахунки в банку, інші реквізити. Державна реєстрація здійснюється за загальними для всіх юридичних осіб правилам. ТСЖ за рішенням загальних зборів може бути перетворено в житловий або житлово-будівельний кооператив (ст. 140 ЖК).
Згідно ст. 136 ЖК, власники приміщень в одному багатоквартирному будинку можуть створити тільки одне ТСЖ. Допускається створення одного ТСЖ, в якому складаються власники кількох багатоквартирних будинків із земельними ділянками, розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (що межують) земельних ділянках, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури. Крім того, власники кількох розташованих близько будинків, будівель або споруд-житлових будинків, призначених для проживання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (що межують) земельних ділянках об'єктами, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури також можуть створити ТСЖ. Два і більш товариства власників житла можуть створити об'єднання для спільного управління спільним майном.
Права і обов'язки ТСЖ
Згідно ст. 137, ТСЖ вправі:
- укладати договір управління багатоквартирним будинком з керуючою організацією, а також договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, договори про надання комунальних послуг та інші договори в інтересах членів товариства;
- встановлювати на основі прийнятої кошторису розміри платежів і внесків для кожного власника приміщення в багатоквартирному будинку відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку;
- виконувати роботи для власників приміщень у багатоквартирному будинку і надавати їм послуги;
- користуватися послугами, банками кредитами в порядку і на умовах, які передбачені законодавством;
- передавати за договором матеріальні і грошові кошти особам, які виконують для товариства роботи та надають товариству послуги;
- продавати і передавати у тимчасове користування, обмінювати майно, що належить товариству.
Крім того, якщо це не порушує права і законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, ТСЖ вправі надавати в користування або обмежене користування частину загального майна в багатоквартирному будинку; надбудовувати, перебудовувати частина загального майна в багатоквартирному будинку; отримувати в користування або отримувати або набувати у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель і їх подальшої експлуатації; здійснювати відповідно до вимог законодавства від імені та за рахунок власників приміщень у багатоквартирному будинку забудову прилеглих до такого дому виділених земельних ділянок; укладати угоди і здійснювати інші відповідають цілям і завданням товариства дії. У разі, якщо хтось із власників приміщень у багатоквартирному будинку, в якому зареєстровано ТСЖ, не вносить затверджені загальними зборами внески, ТСЖ вправі стягнути їх в судовому порядку, а також стягнути збитки, пов'язані з невиконанням зобов'язань по сплаті обов'язкових платежів і внесків.
До обов'язків ТСЖ відносяться, зокрема, забезпечення належного санітарного та технічного стану загального майна в багатоквартирному будинку, виконання всіма власниками приміщень обов'язків по утриманню та ремонту спільного майна, дотримання їх прав і законних інтересів при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю . ТСЖ має також вживати заходів щодо запобігання або припинення дій третіх осіб, що утруднюють реалізацію майнових прав власників приміщень щодо спільного майна, а також представляти законні інтереси власників приміщень у відносинах з третіми особами.
Що дає членство в ТСЖ
Членство в ТСЖ, якщо воно створено у вашому будинку, дозволяє вам брати участь в зборах і, відповідно, в прийнятті рішень, пов'язаних з управлінням будинком, визначенням внесків. Саме ТСЖ буде вирішувати, чи потрібен в будинку консьєрж, як будуть виглядати вестибюлі, коридори, сходові клітини. А це в чималому ступені впливає на ринкову вартість квартир в будинку. З огляду на, що саме ТСЖ розпоряджається приміщеннями загального користування, з його допомогою мешканці можуть вирішити, що робити з підвалом і / або горищем їхнього будинку. А закріплення за ТСЖ прилеглої території дозволить, наприклад, влаштувати парковку або дитячий майданчик - за вибором мешканців. В цілому ТСЖ дозволить істотно поліпшити якість життя, якщо власники квартир зможуть правильно підійти до організації та управління своїм товариством. Крім збору внесків власників джерелом коштів ТСЖ можуть бути державні субсидії. Не варто забувати, що муніципальна влада, формально є власниками неприватизованих квартир в будинку, також зобов'язані брати участь у витратах з утримання будинку, а в разі невиконання ними своїх обов'язків ТСЖ може стягнути їх частина внесків примусово.
Нарешті, відповідно до ст. 153 ТСЖ може ініціювати будівництво додаткових приміщень і об'єктів загального майна. Надалі додаткові приміщення можуть використовуватися для отримання прибутку. Наприклад, можна, якщо отримати відповідні дозволи, прилаштувати до житлового будинку приміщення під магазин, кафе, підприємство побутового обслуговування і т. П. Здача в оренду додаткового приміщення цілком може виявитися вигідною: орендні платежі можуть покрити значну частину загальних витрат. Зрозуміло, всі подібні проекти потребують ретельного прорахунку і затвердження членами ТСЖ на загальних зборах.
Брати участь в ТСЖ життєво важливо для кожного власника та з інших причин. В даний час влада проводить житлово-комунальну реформу, в ході якої збираються повісити на мешканців комунальні витрати в повному обсязі. Разом з тим владою практично нічого не робиться для демонополізації ДЕЗов - експлуатаційних організацій, які здійснюють зараз функції керуючих багатоквартирними житловими будинками. В результаті ДЕЗи можуть підняти і без того інколи дуже завищені ціни на свій вельми ненав'язливий сервіс. ТСЖ вправі відмовитися від послуг Деза і найняти, наприклад, власного сантехніка, електрика та інших фахівців, які будуть здійснювати догляд за будинком. Власники, об'єднані в ТСЖ, також можуть безпосередньо платити комунальні платежі, без посередництва ДЕЗов, і домовлятися про тарифи. Нарешті, власники, об'єднані в ТСЖ, можуть відмовитися від частини комунальних послуг, наприклад від опалення та гарячого водопостачання, поставивши в своєму будинку, наприклад, газовий бойлер. Є підстави вважати, що безперебійне, без літніх відключень, забезпечення гарячою водою і теплом в цьому будинку обійдеться дешевше, ніж послуги монополіста (у Москві - АТ «Мосгортепло»). Подібного роду управлінських рішень багато. Головне - щоб у вашому домі знайшлася людина, яка в змозі взяти на себе клопоти щодо поліпшення побуту. Втім, таку людину ви можете просто найняти.