Сьогодні багато громадян прагнуть придбати житло в новобудові. Недорога ціна, покращене планування, відповідна сучасним стандартам, нові комунікації - все це робить пайове будівництво привабливим для інвесторів. Взяти пайову участь в будівництві своєї майбутньої квартири можна, уклавши договір забудовником. Але є інший варіант, який актуальний в тому випадку, якщо вільних квартир на цікавить об'єкті вже не залишилося: придбати житло за договором поступки у пайовика, раніше вклав гроші в даний проект. Незважаючи на те, що кінцева мета обох угод - отримання квартири в новобудові, але є суттєва відмінність ДДУ від переуступки. У чому полягає їх різниця, будемо розбиратися.
Загальні риси угод
Як було відмічено вище, обидві угоди мають на меті отримання житла в даному об'єкті, що будується у конкретного забудовника. Крім цього, у них є й інші схожі риси:
- Предметом і ДДУ, і угоди про переуступку є одна і та ж квартира з незмінними характеристиками, яка на момент вчинення правочину ще не існує, а тільки будується.
- Обидва договори повинні пройти обов'язкову реєстрацію в органах Росреестра. Без цієї процедури і той, і інший договір вважаються неукладеними.
- Оплата по обидва операціях проводиться після проходження реєстрації.
Ось, мабуть, і все загальні риси даних угод.
Правова природа договорів
З цих двох договорів основним є ДДУ, який полягає безпосередньо із забудовником. Саме в договорі пайової участі відображаються всі ключові моменти угоди: докладний опис об'єкта будівництва, ціна житла і порядок оплати, термін його передачі пайовик, гарантії, що надаються забудовником. У момент підписання ДДУ боку можуть змінити умови договору і внести в нього певні корективи.
Переуступка полягає з учасником ДДУ і на його основі. При цьому учасником може виступати як особа фізична, так і юридична, яке на даний момент є правовласником ДДУ. Цесія не припиняє дію і не змінює умов основного договору, а лише фіксує перехід права на предмет основного договору (майбутню квартиру) від однієї особи до іншої. Новий учасник, вступаючи в ДДУ, жодним чином не може вплинути на його положення. Таким чином, цесія закріплює зміну учасників в ДДУ, залишаючи незмінними всі його умови.
Договір участі в будівництві на конкретний об'єкт полягає тільки один раз, на відміну від цесії. Права вимоги на квартиру в період її будівництва можуть переуступатися безліч разів. Головна умова, щоб цедент (продавець) реально володів правами, які він передає цессионарию (покупцеві). Це є основним і найважливішим умовою договору переуступки, саме за дійсність своїх прав він несе всю повноту відповідальності перед покупцем, але більше ні за що.
В які терміни можуть укладатися угоди
Договір переуступки також може оформлятися в будь-який момент будівництва об'єкта, але тільки після того як ДДУ буде зареєстрований в Росреестра. При цьому крайнім терміном, після якого переуступка неможлива, є підписання пайовиком приймально-передавального акта. Виходить, що поступка може проводитися і після введення об'єкта в експлуатацію, тому що між здачею будинку держкомісії і передачею об'єкта пайовик проходить від декількох місяців, до двох років.
Відмінності у вартості і оплаті
ДДУ і договір поступки відрізняються один від одного своєю вартістю і способами оплати. Як правило, вартість цесії завжди вище, ніж ціна основного договору. І цьому є кілька причин. Ціна ДДУ дорівнює вартості квартири. Вона є фіксованою і незмінною весь період дії договору. Договір переуступки практично завжди відбувається на оплатній основі і крім ціни ДДУ включає в себе вартість самої поступки. Покупець оплачує винагороду продавцеві за можливість отримати його права на житло, що будується.
Крім того, при наявності боргів у відносини між колишнім і новим учасником втручається забудовник, від якого потрібно отримати згоду на операцію. Воно також є обов'язковим. Згода, як правило, є платним, це негласне правило забудовників, які зазвичай беруть від 1 до 5% від вартості квартири. Дана сума, природно, ніде в документах не фігурує.
Потрібно відзначити, що за загальноприйнятими правилами при відсутності боргів по оплаті угоду можна здійснювати без дозволу забудовника. Однак в законі також присутня обмовка, що якщо в договорі є умова, що зобов'язує надати згоду девелопера, то його необхідно отримати, навіть якщо пайовик повністю розплатився за квартиру. Практика показує, що дана умова є практично в кожному ДДУ.
Підстави для розірвання договорів
- якщо даний порядок розірвання передбачений договором цесії;
- за судовим рішенням, яке прийнято на підставі заяви, що надійшов від однієї зі сторін у зв'язку з невиконанням своїх зобов'язань іншою стороною договору;
- за рішенням судового органу, якщо обставини, при яких було укладено договір, кардинально змінилися. При цьому дана зміна неможливо було передбачити заздалегідь, а також неможливо подолати.
ДДУ з забудовником також може бути припинений або в односторонньому порядку. або за судовим рішенням з підстав, передбачених 9 статтею 214 ФЗ. До таких належать:
- затримка будівництва на два місяці і більше, а також при повній зупинці будівництва;
- істотне порушення якісних характеристик об'єкта;
- не виправлення в термін дефектів будівництва;
- припинення поручительства по ДДУ;
- зміна площі об'єкта більш ніж на 5% в будь-яку сторону.
Покупцеві поступки потрібно врахувати, що він не зможе розірвати ДДУ просто за своїм бажанням, якщо будівельна компанія сумлінно виконує всі його умови і не допускає ніяких порушень. Слід також мати на увазі, що при анулюванні договору із забудовником гроші, сплачені за поступку, а також відсотки, віддані забудовнику за його згоду на угоду, дольщику не повернуться. Назад він зможе отримати тільки ціну договору, а також стягнути з будівельної фірми покладену за законом неустойку.
Участь у пайовому проект - довгий і складний процес. Нерідко на шляху до новосілля пайовика чекає чимало неприємних подій, передбачити які можливо на самому початковому етапі. Уникнути проблем в пайовому будівництві допоможуть досвідчені адвокати Товариства захисту прав пайовиків, які підкажуть, порадять і проконсультують по будь-яких питань. Зв'яжіться з нами за координатами, залишеним в розділі «Контакти».
Як правильно скласти і направити забудовникові повідомлення про розірвання ДДУ в односторонньому порядку застосування ПСП.
Укладаючи ДДУ, громадяни автоматично підпадають під захист 214 ФЗ, який передбачає настання відповідальності забудовника за будь-яке порушення умов договору. Найчастіше порушення, з яким стикаються приватні
Більшість будівельних компаній, що працюють на пайову ринку Москви, передають квартири пайовикам значно пізніше встановлених термінів. З подібними порушеннями зіткнулися пайовики, які передали свої кошти на будівництво ЖК
Сьогодні в нашу організацію за допомогою звертаються пайовики, які вирішили ініціювати стягнення неустойки з забудовника Норд Вей, які протягом багатьох місяців чекають своїх квартир в ЖК
Андрій. Віктор, для початку роботи з нами Вам необхідно ви »
Віктор. Я зрозумів, спасибі. Ось ви отримаєте неустойку і штра »
Андрій. Добрий день, Віктор! Дякую за Ваш питання. арб »
Віктор. Там де скорочені рішення суду, там де немає біль »