Після реформи ЖКГ в силу вступив новий Житловий кодекс РФ, згідно з яким мешканці самостійно вибирають спосіб управління своїм будинком. У цій статті ми розглянемо варіант об'єднання мешканців з утворенням ініціативного спільноти. Їх буває декілька типів: ТСЖ, ЖБК, ЖНК (ЖК) і ПК.
ТСЖ - товариство власників житла
Товариство власників житла - це добровільне об'єднання власників житла з метою управління, експлуатації та підвищення благоустрою власного будинку. ТСЖ оформляється як юридична особа і є некомерційною організацією. Органами управління є загальні збори членів ТСЖ і правління, яке обирається членами ТСЖ на термін не більше двох років.
Іншими словами, товариство власників житла виконує функції ЖЕУ, але своїми силами. ТСЖ збирає квартплату, займається задоволенням житлових потреб, наймає електриків, сантехніків і т.п. Члени ТСЖ вправі найняти і обслуговуючу компанію (ДЕЗ або приватну компанію, що управляє), точніше, укласти з нею договір як юридична особа.
Навіщо? Завдяки такому способу управління члени ТСЖ точно знають, за що платять і наскільки якісні надаються дому послуги. Це регулярно перевіряється заснованої ТСЖ комісією. Крім того, члени товариства мають право заснувати накопичувальний фонд ТСЖ, кошти з якого можна витрачати на благоустрій будинку.
ЖБК - житлово-будівельний кооператив
Найголовніша відмінність житлово-будівельного кооперативу від ТСЖ: якщо ТСЖ організовується з уже існуючих власників житла, то житлово-будівельний кооператив - з громадян, які житлом не володіють, але набувають право на нього в міру будівництва і виплати пайового внеску.
Що це означає? Грубо кажучи, члени ЖБК будують свій будинок на власні гроші. Члени ЖБК об'єднують свої кошти (членів ЖБК має бути не менше п'яти і не більше планованого кількості квартир, ст. 112 ЖК РФ) і замовляють будівництво багатоквартирного будинку безпосередньо у будівельній компанії.
Кожен член ЖБК стає повноцінним власником квартири після того, як виплатить в повній обсязі свій пай. Пай дорівнює сумі будівельної вартості його квартири. До того, як всі мешканці будинку виплатять свої паї, власником будинку вважається ЖБК.
Що стосується коштів на будівництво, то тут є два варіанти:
разова і одноразова оплата будівництва усіма членами ЖБК, здійснена в повному обсязі;
довготривалий банківський іпотечний кредит, що укладається з банком ЖБК як юридична особа. Виплачується усіма членами ЖБК.
Після того, як всі пайові внески будуть виплачені, ЖБК перестає бути власником будинку, а його функції стають ідентичними ТСЖ (саме тому ТСЖ і ЖБК так часто плутають). Єдина відмінність - всі доходи, одержувані від підприємницької діяльності (наприклад, здача порожніх приміщень в оренду), можуть розподілятися між членами ЖБК.
Найголовнішою перевагою ЖБК є те, що пайовики отримують квартири не за комерційними цінами, а за собівартістю. На даний момент влада Москви виділили кооперативам під забудову понад 200 тис. Кв. метрів.
ЖНК - житлово-накопичувальний кооператив
Єдина відмінність ЖНК від ЖБК - вони створюються не для будівництва, а для придбання, реконструкції та подальшого утримання вже готового багатоквартирного будинку. Правове становище, а також всі функції, ідентичні ЖБК.
Що стосується покупки, то члени ЖНК створюють «загальний казан», з якого кожна наступна квартира «старих» членів оплачується за рахунок надходять внесків «нових». Тому перед отриманням квартири припадає деякі час постояти в черзі, давши можливість кооперативу оплатити попередні квартири (це може зайняти кілька років).