Держдума в другому читанні розмашисто внесла нові корективи в 214-ФЗ. Головна новина: у кожного забудовника буде по одному об'єкту. Будівництво піде під жорстким контролем держави і банків.
Сьогодні Держдума прийняла в другому читанні (а завтра розгляне «в цілому») законопроект, що регламентує роботу нового компенсаційного фонду пайової участі. Після першого читання ім'я у документа змінилося - тепер він називається «Про публічно-правової компанії по захисту прав громадян ...». Однак правила діяльності фонду відходять на другий план у порівнянні з іншими змінами.
Фонд публічний і всемогутній
Організаційно-правова форма Фонду змінилася, на нього буде поширюватися законодавство про публічно-правових компаніях. А це особливий внутрішній і зовнішній контроль, аудит Рахункової палати, необхідність проводити конкурси і т.д. Перетворення повинні завершитися через три місяці з дня набрання законом чинності.
«Ми включили вичерпний перелік активів, куди можна інвестувати кошти фонду, встановили прозорий механізм розрахунку внесків. Чи не буде варіативного підходу, всі забудовники будуть платити 1,2% від вартості договору пайової участі. Ця ставка зафіксована в законі і може змінюватися не частіше ніж раз на рік, федеральним законом », - пояснив голова Комітету з природних ресурсів, власності і земельних відносин Микола Ніколаєв. До документа надійшло 111 поправок, прийняті тільки 25, підготовлені паном Ніколаєвим і головою Комітету Держдуми з фінансового ринку Анатолієм Аксаковим і, мабуть, що включають пропозиції Мінбуду. Відзначимо, що деякі депутати все ж намагалися, наприклад, поширити можливість компенсацій на вже наявних ошуканих пайовиків, але ці популістські пропозиції відкинули.
Перераховувати гроші в Фонд забудовники повинні за три дні до подачі ДДУ на реєстрацію. Кошти на добудову проблемних об'єктів Фонд надасть тільки переможцю конкурсу, який бажає купити недобуд з ділянкою (відповідно до закону про банкрутство), щоб виконати зобов'язання перед пайовиками. Фінансове становище має бути достатнім для виконання зобов'язань, компанія також повинна відповідати нормативам фінансової стійкості, які встановить Уряд РФ. Чи отримають підтримку Фонду кооперативи, створені пайовиками, - велике питання.
А ось отримувати грошові виплати пайовикам стане невигідно. Встановлюється гранична сума відшкодування: загальна площа оплаченої квартири (але не більше 120 кв.м) множиться на регіональний ( «росстатовскій») показник середньої ринкової вартості квадратного метра на дату покупки.
Вибір за пайовиками: конкурсний керуючий зобов'язаний провести збори, де голосуванням вирішать, отримувати відшкодування або, наприклад, залучати іншого забудовника.
До речі, ті, хто купив квартиру після порушення провадження у справі про банкрутство забудовника, виплат позбавляються. А пайовики з числа юросіб взагалі не мають права вимагати передачі житлового приміщення. Їх грошові вимоги задовольняються в складі четвертої черги кредиторів (звичайні пайовики в третьої черги).
Фонд також буде проводити акредитацію арбітражних керуючих при банкрутстві забудовника. Претенденти повинні, крім іншого, мати стаж роботи на керівних посадах в сфері будівництва та реконструкції не менше трьох років або мати досвід в банкрутство забудовників (не менше трьох процедур). Акредитація діє три роки.
Фонд також отримує право звертатися до суду із заявою про визнання забудовника банкрутом, навіть якщо не є його кредитором (досить ознак неплатоспроможності та (або) недостатності майна). Також він може в суді оскаржувати угоди забудовника. Процедури спостереження і фінансового оздоровлення при банкрутстві не застосовуються, але перехід до зовнішнього управління можливий.
У законі змінилося саме поняття «забудовник». Тепер це господарське товариство, у якого стаж в будівництві багатоквартирних будинків (загальною площею від 10 000 кв.м) не менше трьох років. Довести це можна наявністю дозволів на введення в експлуатацію в якості забудовника, технічного замовника або генерального підрядника. Ділянка повинна знаходитися у власності або в оренді, а в найменуванні фірми повинні бути слова «спеціалізований забудовник».
При цьому забудовник не може одночасно зводити багатоквартирні будинки і (або) інші об'єкти нерухомості за кількома дозволами на будівництво. Будувати кілька будинків відразу можна - але тільки в рамках одного дозвільного документа.
Розмір власних коштів забудовника повинен становити не менше 10% від запланованої вартості об'єкта, зазначеної у проектній декларації. Порядок розрахунку власних коштів встановить Уряд РФ. Вимоги до розміру статутного капіталу втрачають актуальність. Зате в законі безліч інших вимог - відсутність заборгованостей, штрафів і т.д.
Визначеними критеріями повинні відповідати не тільки керівники і бухгалтери фірм-забудовників, а й власники більше 25% капіталу. Крім відсутності судимостей, вони не повинні були в попередні три роки володіти (прямо чи опосередковано) або керувати збанкрутілими компаніями.
Також забудовник, технічний замовник і генеральний підрядник зобов'язані відкрити банківський рахунок в одному з уповноважених державою банків і розраховуватися між собою тільки через нього. Забудовник може мати тільки один розрахунковий рахунок. А банк перед переведенням грошей повинен проконтролювати відповідність призначення і розміру платежу - договорами і актам здачі-приймання, накладних та інших документів. Їх зобов'язаний надати забудовник. Фактично банк отримає повний контроль за витратами забудовника, з усіма наслідками, що випливають. (Наприклад, співробітник банку, який буде ці документи перевіряти, може і «захворіти» на месяцок-другий ...)
В окремих випадках (більше 5000 ошуканих пайовиків і об'єкти в різних регіонах) нові норми банкрутства і «задоволення вимог» можуть застосовуватися і до діючих проектів. (Не інакше йдеться про ГК «СУ-155». - NSP.) Але тільки за рішенням суду.
думка NSP
Дробити великі холдинги на десятки «автономних» юросіб, одночасно посилюючи вимоги до керівників, - затія дивна. Звідки візьмуться кадри? Ще химерніше виглядає ідея поставити будівельний комплекс під контроль банків: «діра» в капіталі одного тільки Татфондбанка (97 млрд рублів) в рази перекриває збиток від банкрутства СУ-155. Держконтроль теж не вселяє особливих надій: вже як контролювали космодром «Східний» - а ти диви.
Загалом, толку не буде. Але головний біль будівельникам забезпечена надовго.