Текст: Олексій Резенков Фото: Олексій Александронок
Якщо угода з нерухомістю зачіпає інтереси неповнолітніх власників, для її проведення потрібен дозвіл органів опіки та піклування. Отримати його часом непросто. А оскаржити відмову можна тільки в суді.
На органи опіки та піклування (ООП), відділення яких є в кожному муніципальному освіті Санкт-Петербурга, покладено завдання уберегти дитину від погіршення житлових умов (зрозуміло, це не єдина їхня функція, але в даному випадку нас цікавить тільки вона). Тому батькам, які планують здійснити будь-яку операцію з житлоплощею, яка належить - повністю або частково - неповнолітньому, доведеться звертатися за відповідним дозволом. Кореспондент БН розбирався в темі і підготував для читачів кілька корисних порад.
Згідно з чинним законодавством, неповнолітніми громадяни вважаються до досягнення ними 18-річного віку. При цьому до 14 років дитина фактично недієздатний. За нього приймають рішення і підписуються в документах батьки (або опікуни, якщо батьків немає або ж вони позбавлені батьківських прав).
Починаючи з 14 років, отримавши паспорт, громадянин отримує і право брати участь в угодах, але з письмової згоди законних представників - батьків або тих, хто їх заміняє (над неповнолітніми встановлюється вже не опіка, а піклування; піклувальник не замінює особа повністю, а лише допомагає йому приймати розумні рішення).
Добре, якщо ці рішення дійсно розумні. Тим часом трапляється, коли батьки - навмисне чи ні - вплутуються в угоди, які можуть не тільки погіршити житлові умови дитини, а й зовсім залишити його без даху над головою. На заваді цьому і покликані ООП.
У тих випадках, коли дитина просто зареєстрований в квартирі і не є власником, ніяких узгоджень з органами опіки не потрібно. Навіть якщо його фактично виписують «в нікуди».
Дозвіл від органів опіки та піклування потрібно не тільки при продажу житлоплощі, але і при виділенні часток в квартирі, приватизованій у спільну сумісну власність, при оформленні батьками відмови від права переважної купівлі частки в квартирі, де дитина є співвласником, і в ряді інших випадків
ЄДНІСТЬ І РІЗНОМАНІТТЯ
Для того щоб отримати дозвіл на операцію, доведеться підготувати певний пакет паперів. Експерти попереджають, що, на жаль, не існує ніяких нормативних актів, які встановлювали б перелік необхідних документів. Тому в різних відділеннях ООП вимоги будуть відрізнятися.
До обов'язкових належать правовстановлюючі документи на продавану і нерухомість, що купується, а також технічні - описують об'єкт нерухомості (технічний паспорт, виписка з Єдиного державного реєстру прав про відсутність арештів і заборон на нерухомість, що купується, кадастровий паспорт земельної ділянки - якщо купується індивідуальний будинок).
Інші документи співробітники органів опіки можуть самі запросити в тих чи інших державних структурах через загальну інформаційну базу.
Громадянам дозволено не надавати органам опіки такі документи, як форма № 9, свідоцтво про народження, свідоцтво про укладення шлюбу або його розірвання, - їх інспектор може запросити самостійно. Але краще принести ці документи самому, заощадите дорогоцінний час
Чи потрібно присутність обох батьків при подачі документів? Ні Сімейний, ні Цивільний кодекс цього не вимагають - там сказано, що достатньо присутності одного законного представника неповнолітнього. На практиці, однак, можуть зажадати явки обох. Особливо якщо сім'я, що називається, неблагополучна (зазвичай в адміністративних регламентах, про які йшла мова вище, є вимога присутності двох батьків).
Втім, кожна ситуація розглядається індивідуально. Припустимо, місцезнаходження батька невідомо. В цьому випадку матері, яка отримує дозвіл на операцію за участю неповнолітнього, по ідеї, потрібно через суд доводити, що людина цей є безвісти зниклим. Правда, експерти говорять, що органи опіки в більшості випадків йдуть назустріч: наприклад, задовольняються письмовою заявою, що місце розташування батька визначити неможливо, аліменти не виплачуються і т. Д.
Коли необхідний пакет документів сформований, інспектор передає його на розгляд комісії при муніципалітеті. Підсумком обговорення стає підписаний главою МО розпорядження, в якому вказується, при яких умовах може бути укладена ця угода
ДОБРЕ ЧИ НА НОВОМУ МІСЦІ?
Ріелтори розповідають випадок, коли батьки хотіли продати квартиру і купити будинок в садівництві. Площа нового об'єкта була, звичайно, більше. Але оскільки сім'я була неблагополучною, ріелтор розумів, що їм не вдасться утримувати такий будинок, оплачувати опалення та інше. У підсумку в угоді було відмовлено.
З іншого боку, бувають ситуації, коли сім'я переїжджає в квартиру, площа якої трохи менше (навіть з двокімнатної в «однушку»), але якість на порядок вище. Наприклад, старий об'єкт розташовувався в убитої хрущовці, а купується знаходиться в будинку недавніх років будівництва. В цьому випадку угоду цілком можуть схвалити. Але тут, звичайно, багато що залежить і від батьків, які повинні пояснити всі нюанси інспектору і надати максимум інформації.
При покупці новобудови батьки ризикують отримати відмову від ООП. По-перше, будинок повинен бути готовий не менше ніж на 70%. По-друге, якщо в договорах дольової участі не буде вказано дитина, це також може стати перешкодою для угоди
ЗУСТРІНЕМОСЯ В СУДІ
На думку ріелторів, угоди за участю неповнолітніх досить складні. Особливу специфіку представляють ланцюжки з об'єктів, власниками яких є інші неповнолітні. Порушення прав дитини в останньому ланці призведе до скасування всіх цих угод.
Ріелтори радять громадянам, які відправляються до органів опіки за дозволом на проведення операції, не конфліктувати, а домагатися свого шляхом розумних переговорів - максимально повно і відкрито окреслити інспектору свою ситуацію, показати, що у вас є чіткий план поліпшення житлових умов. Людський фактор відіграє в даному випадку вельми важливу роль.
Чи не кожен покупець житла з «дитячим обтяженням» готовий чекати близько 30 днів, поки буде отримано дозвіл органів опіки
Редакція БН буде вдячна, якщо читачі, яким близька ця тема, поділяться своїм досвідом і розкажуть про інші нюанси, на які теж варто було б звернути увагу при укладанні угод за участю неповнолітніх дітей.