Укладення договору пайовика із забудовником, умови договору, на що звернути увагу

Тепер наше завдання, як Покупця новобудови - вивчення і укладення договору з Забудовником.

Які бувають типи договорів з Забудовниками. ми вивчили (див. про це попередній крок). і вибрали найбільш безпечний для нас варіант. Тепер потрібно розібратися з конкретними умовами обраного договору. Адже саме умови договору з Забудовником визначатимуть наші права і обов'язки у відносинах з ним, і саме формулювання договору будуть служити нам опорою у вирішенні спірних ситуацій.

Покупку квартири в новобудові через «вексельну схему» і ПДКп ми тут докладно розглядати не будемо, так як це не ті випадки, до яких слід прагнути розумного Покупцеві.

Вексель юридично дає нам право претендувати тільки на його погашення компанією, яка його випустила. Погашення, природно, грошима, а не квартирою. Передані під вексель гроші (фактично в борг) Девелоперу з квартирою ніяк не пов'язані. У разі ж банкрутства компанії, власники векселів встають в чергу разом з іншими кредиторами компанії, сподіваючись, що після ліквідації її майна їм що-небудь перепаде.

Купівля квартири через ЖБК - теж окрема тема, досить ризикова, і на ринку зустрічається відносно рідко. Покупець тут взагалі не пов'язаний юридично з Забудовником. а є пайовиком споживчого кооперативу. і укладає договір з цим кооперативом. До Забудовнику. відповідно, Покупець не може пред'явити ніяких вимог і претензій.

Варіантів договорів з кооперативом може бути безліч, тому тут нам слід взятькопіі договору і статуту кооперативу. і звернутися з ними за консультацією спеціалізованого юриста.

Якщо пропонують поступку прав вимоги

Договір поступки прав вимоги говорить про те, що ми маємо справу не з самим Забудовником. а з одним з його партнерів - підрядником, співінвестором або пайовиком, який може бути як юридичною особою, так і фізособою. Цей партнер, маючи сам права вимоги на квартиру, що будується. переуступає їх нам, щоб після добудови будинку ми вже могли вимагати право власності від Забудовника.

Для Покупця тут важливо визначити, чи дійсно партнер Забудовника сам володіє правами вимоги на потрібну нам квартиру. Іншими словами, ми дивимося його підставу для передачі їх корпорації Майкрософт. Такими підставами можуть бути як Договір пайової участі (чтопредпочтітельно для нас), так і різні типи підрядних або інвестиційних договорів з Забудовником.

Договір поступки прав вимоги. по суті, є похідною від початкового договору, укладеного між Забудовником і його партнером. Відповідно, юридичні наслідки по «поступку прав» багато в чому визначаються основним договором. права за яким переуступаются.

Якщо у нашого Продавця основним (первинним) договором є Договір пайової участі (ДДУ). то тут ситуація зрозуміла.

По-перше, цей договір пайовика з Забудовником (ДДУ) повинен бути зареєстрований в Росреестра - а значить, права вимоги на квартиру у нашого Продавця дійсно є (дивимося штампи реєстратора на ДДУ, замовляємо виписку з ЕГРП).

По-друге, в ДДУ (відповідно до закону ФЗ-214) прописуються можливість і умови передачі прав вимоги за цим договором іншій особі. Нам лише потрібно простежити, щоб ці «умови передачі прав вимоги» були дотримані в нашій угоді (зокрема, в ДДУ може стояти умова письмової згоди Забудовника на переуступку партнером своїх прав вимоги на квартиру).

Ще нам потрібно пам'ятати, що якщо наш Продавець поступається нам право вимоги на квартиру. за яку він сам ще не повністю розрахувався з Забудовником. то разом з поступкою права. відбувається також і переведення боргу. Тобто в цьому випадку, частина суми за квартиру ми віддаємо Продавцю, а іншу частину виплачуємо в рахунок його боргу Забудовнику.

До речі, на практиці деякі будівельні компанії, з метою оптимізації оподаткування, спеціально створюють окрему юрособу, на яке оформляють більшість споруджуваних квартир по ДДУ. А від цієї юрособи ті ж квартири продаються кінцевим Покупцям вже за Договорами поступки прав вимоги.

Якщо ж у нашого Продавця основним договором служить будь-якої іншої договір, укладений ним з Забудовником (НЕ ДДУ), то тут вже можуть бути варіанти - права вимоги самого Продавця можуть бути під питанням, і тут уже нам без допомоги профільного юриста не обійтися.

Укладання Договору пайової участі (ДДУ) з Забудовником

Разом, з усіх способів покупки квартири в новобудові. повністю легальним (спеціально створеним для цих цілей), і найбільш надійним для Покупця способом є висновок з Забудовником Договору пайової участі (ДДУ). На сьогоднішній день він є також і найбільш поширеним типом договору на «первинці». Тому ми будемо вивчати саме його.

Але навіть якщо ми укладаємо саме ДДУ з Забудовником. це зовсім не означає, що такий договір буде однаковим у всіх Забудовників.

Суть в тому, що кожен Забудовник на основі закону 214-ФЗ розробляє свій власний варіант договору ДДУ. проявляючи незвичайну «творчість» у формулюваннях. Адже «що не заборонено, то дозволено», а значить, додаючи від себе деякі пункти в договір, Забудовник може маніпулювати положеннями закону в своїх інтересах.

Для нас важливо розуміти, які саме прийоми використовуються в договорах пайовика з Забудовником. і чим це може нам загрожувати.

«Шоб я так жив, як все ви брешете», - заявив би корінний одесит за часів Ісаака Бабеля. Але в наш час свою недовіру до Забудовника ми висловлюємо більш делікатно.

У кожному типі договору є обов'язкові або істотні умови (без яких договір вважається неукладеним), і додаткові ( «інші») умови. які сторони можуть вставляти на свій розсуд.

Кожен Девелопер. маючи у себе взвод штатних юристів, очевидно, не забуде перерахувати всі істотні умови ДДУ (інакше цей договір не пройде реєстрацію). Але нас будуть цікавити саме додаткові умови. що не узагальнюють, а конкретизують наші відносини з Девелопером.

- Про різних хитрощах Застрощика, які вони використовують в своїх Договорах пайової участі, розповідає досвідчений адвокат.

На що звернути увагу в Договорі пайової участі (ДДУ)?

У договорі з Забудовником нам потрібно звернути увагу на наступні пункти:

• На чітку ідентифікацію конкретної квартири, яку ми купуємо (секція будинку, поверх, площа, кількість кімнат, балкон / лоджія, планування і номер на поверховому плані проекту - в додатку до договору);
• На формулювання і перерахування конкретних зобов'язань Девелопера;
• На термін виконання зобов'язань Девелопером (в т.ч. термін передачі готової квартири Покупцю - саме з цього моменту буде розраховуватися пеня за порушення строків);
• На гарантійний термін для переданої Покупцеві квартири (відповідно до закону, на конструктивні елементи - не менше п'яти років, на інженерне обладнання - не менше трьох років);
• На відповідальність Девелопера за порушення своїх зобов'язань (в т.ч. штрафи, пені і т.п.);
• На забезпечення виконання зобов'язань Девелопера за договором, і захист інвестицій пайовика (в т.ч. заставу земельної ділянки, страхування відповідальності. Відрахування в компенсаційний фонд. Або розрахунки через ескроу-рахунки);
• На ціну договору (з умовою, що ціна є остаточною, і зміні не підлягає);
• На умови взаємних доплат / виплат, у разі, якщо фактична площа квартири виявиться більше або менше проектної, зазначеної в договорі (на підставі обмірів БТІ після завершення будівництва);
• На порядок перерахування пайовиком грошей за договором (в т.ч. суми, терміни та етапи платежів, типи платіжних документів);
• На порядок передачі побудованої квартири Покупцю (в т.ч. терміни заселення, підписання Акту прийому-передачі квартири. Порядок усунення дефектів і недоробок);
• На можливість для пайовика переуступки своїх прав за договором (в т.ч. з переведенням боргу, при ще не виплачену суму за договором), і на умова такої переуступки (можливо, Забудовник потребують грошей за свою згоду на неї);
• На терміни і порядок оформлення і реєстрації прав власності на нову квартиру;
• На порядок / механізм пред'явлення претензій до Девелоперу. і спосіб вирішення спорів, в разі порушення ним строків будівництва, або невідповідності якості квартири заявленому рівню;
• На можливість і умови розірвання договору в односторонньому порядку пайовиком, з поверненням йому внесеної суми і виплатою відсотків або вирахуванням неустойки - в залежності від причини розірвання (таке право пайовик дає закон ФЗ-214).

Всі ці пункти можуть бути виражені в різних формулюваннях, але наше завдання - розуміти які саме умови мають бути відображені в договорі з Забудовником. щоб наші інтереси були захищені.

Зразок Договору пайової участі можна завантажити тут.

Різні нюанси в формулюваннях договорів вимагають вже спеціальної освіти. Тому для обліку всіх тонкощів при укладенні договору з Забудовником. настійно рекомендується взяти у нього проект договору. і разом з цим папером звернутися за додатковою консультацією юриста.

Профільний юрист. подивившись конкретний договір, підкаже, які небезпеки / ризики містять ті чи інші формулювання. а також порадить, які умови, і в якому вигляді слід додати або відхилити в договорі, щоб захистити свої права (ФЗ-214 дозволяє дольщику вимагати зміни умов ДДУ).

На практиці, щоправда, далеко не кожен Девелопер гнучко підходить до складання договору, і з радістю приймає на себе додаткові зобов'язання. Набагато частіше Девелопер діє за принципом «не подобається - не їж», і пропонує шаблонний договір всім Покупцям, іноді дозволяючи підкоригувати лише окремі пункти.

Проте, наполегливість Покупця укупі з підтримкою профільного юриста цілком може переінакшити деякі умови договору в свою користь.

Якщо трапилося так, що Забудовник залучає гроші на будівництво будинку під інший тип договору (НЕ ДДУ), то в цілому рекомендації будуть ті ж. Але відмінність в тому, що більшість пунктів Забудовник вже не зобов'язаний буде виконувати, і їх взагалі може не бути в договорі.

В такому випадку, ризики Покупця зростають, і додаткова консультація юриста стає ще більш актуальною.

Отже, запропонований нам договір ми вивчили, за порадою юриста змінили в ньому пару формулювань, посперечалися, для пристойності, з Девелопером і, перехрестившись, вирішили-таки підписати договір.

Для Забудовника важливо, щоб його варіант ДДУ враховував всі обов'язкові вимоги ФЗ-214, інакше такий договір не пройде реєстрацію і / або буде визнаний недійсним. Але як саме будуть враховуватися вимоги закону в договорі (трактування закону), залежить від кваліфікації юристів Забудовника.

Зокрема, в ДДУ можуть застосовуватися такі «хитрощі» в рамках закону:

• Ціна в договорі може виражатися в у.о. за квадратний метр. Відповідно, при поетапній оплаті, курс у.о. може підвищитися і, як наслідок, вартість «квадрата» зростає.
• Увеліченнийразмер неустойки для пайовика при його одностороннє рішення про розірвання договору. Наприклад, якщо в процесі будівництва пайовик не задоволений якістю будівництва, і бажає розірвати договір, вклавши гроші в інший проект. Але розмір неустойки в 10-15% від ціни договору робить невигідним його розірвання для пайовика, прив'язуючи його насильно до проекту, в якому він розчарувався.
  Стандартна неустойка в такому випадку повинна бути в рази менше (близько 3-5%).
• Термін здачі будинку може бути позначений в договорі (як того вимагає ФЗ-214), але доповнений умовою про можливість його збільшення в односторонньому порядку Забудовником.
  Це, по суті, зводить нанівець зобов'язання Забудовника про дотримання термінів будівництва.
• При перевищенні фактичної площі квартири (по обмірами БТІ) над проектною, Забудовник вимагає з пайовика відповідної доплати.
  Але, відповідно до закону «Про захист прав споживачів», який передається товар повинен точно відповідати зазначеним в договорі характеристикам. Простіше кажучи, збільшена площа - це проблеми самого Забудовника.
  Але якщо за фактом здачі будинку, площа квартири зменшилася. то пайовик має права вимагати компенсацію, спираючись все на той же закон про захист прав. Якщо, звичайно, хитрий Забудовник не вказав в договорі допустимість такого зменшення площі без будь-яких компенсацій зі свого боку.
• Пункт, згідно з яким комунальні платежіпосле здачі будинку в експлуатацію відразу «вішаються» на пайовиків.
  Насправді, пайовик зобов'язаний оплачувати комуналку тільки після підписання Акту прийому-передачі квартири.
• Пункт в договорі, що змушує пайовика прийняти квартиру при дострокової здачі будинку. Але в житті бувають різні ситуації, коли пайовик невигідно завчасно отримувати квартиру (і вносити залишок платежів, відповідно).
• Пункт в договорі, згідно з яким можливі судові суперечки з Забудовником повинні розглядатися в іншому місті / регіоні.
  Якщо пайовик з цим погодиться, то в разі конфлікту, йому доведеться їздити в інше місто для ведення судових тяжб (що дуже незручно і невигідно).

Ще один істотний момент у відносинах з Девелопером.

При підписанні Договору пайової участі (ДДУ) ми повинні розуміти з ким саме ми укладаємо договір. Це може бути велика девелоперська компанія. а може бути її «дочка». з схожим, не менше звучним ім'ям, і з мінімальним статутним капіталом.

У разі фінансових проблем, або форс-мажору, Девелопер може без особливих втрат для себе довести до банкрутства свою «доньку», в той час як пайовики будуть пред'являти претензії саме до неї.

Схожі статті

• Ризики перекваліфікації цивільно-правового договору в трудовій на що звернути увагу