Управління безпосередньо власниками приміщень в багатоквартирному будинку
Вибір цього способу управління будинком говорить про те, що власники готові самостійно здійснювати діяльність з управління спільним майном в будинку, без залучення керівників організацій і створення ТСЖ.
Власники приміщень не створюють ніякої управлінської надбудови для управління будинком, так як при безпосередньому управлінні не наймається штат для виконання управлінських функцій. Власники чи беруть функції на себе на добровільних засадах. Тому з фінансової точки зору даний спосіб є маловитратними. Однак це стосується тільки витрат на управління будинком, інші витрати, пов'язані з наданням житлово-комунальних послуг, власники несуть в обов'язковому порядку.
Неважко припустити, що реальна ефективність самостійного управління краще проявить себе в умовах невеликої кількості власників приміщень. Це пов'язано з тим, що ефективне планування, організація і контроль всіх процесів, спрямованих на управління будинком, можливі при наявності досить малу кількість власників, що мають спільні інтереси і достатня моральне стимулювання.
Переваги даного способу управління (відсутність необхідності нести управлінські витрати, спрощений порядок управління) особливо добре проявляються в сільській місцевості, коли відсутня багатоквартирних забудова, а в будинках налічується від 2 до 30 квартир.
Один з найсерйозніших недоліків управління безпосередньо власниками - відсутність права на отримання бюджетних коштів для проведення капітального ремонту. Найімовірніше, це пов'язано з відсутністю розрахункового рахунку, на який би перераховувалися цільові бюджетні кошти (колектив власників не може відкрити розрахунковий рахунок на всіх, а рахунок на одного з власників не викликає довіри), і відповідальної особи, яка могла б звітувати за витрачання бюджетних коштів (відповідальні всі, а значить, ніхто конкретно).
Незважаючи на це, безпосереднє управління може успішно працювати в умовах сільської місцевості, де невеликі будинки можливо ремонтувати за кошти власників приміщень.
Рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком безпосередньо власниками приймається на загальних зборах власників, які голосують більшістю голосів від присутніх. Потім вирішується питання про те, як буде організовуватися таке управління. У будь-якому випадку всі питання управління будинком вирішуються на загальних зборах, проте практична реалізація рішень і взаємодія з третіми особами можуть здійснюватися по-різному.
Можливі три способи розподілу обов'язків, представлення інтересів між власниками:
- всі обов'язки з управління будинком розподіляються між усіма власниками і виконуються ними на громадських засадах і добровільній основі, в тому числі і представництво у відносинах з третіми особами;
- рішенням загальних зборів уповноважується один із власників на ініціювання всіх рішень з управління багатоквартирним будинком, в тому числі з правом представляти інтереси власників перед третіми особами;
- на підставі рішення загальних зборів від імені власників вправі діяти інша особа, яка не є власником приміщення, але має довіреність від всіх або більшості власників. Слід звернути увагу, що ця особа є не керуючим, оскільки всі рішення приймаються загальними зборами власників приміщень, а представником інтересів власників перед третіми особами.
Для того щоб уповноважити третю особу (не власника приміщення) на представлення інтересів з питань управління багатоквартирним будинком, необхідно:
- наявність рішення загальних зборів власників приміщень про наділення особи повноваженнями діяти від їх імені у відносинах з третіми особами;
- довіреність, складена в письмовій формі, видана уповноваженій особі усіма або більшістю власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Етап для реалізації безпосереднього управління багатоквартирним будинком закінчується з моменту включення власниками договорів з підрядними організаціями, що надають послуги з утримання та виконання робіт по ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та надають комунальні послуги.
Відсутність таких договорів дозволяє зробити висновок про те, що обраний власниками приміщень спосіб управління не реалізований, отже, будинок може стати об'єктом для проведення конкурсу з відбору керуючих організацій відповідно до п. 4 ст. 161 ЖК РФ
Слід зазначити, що при цьому способі управління не може бути притягнутий керуючий або керуюча організація для того, щоб вирішувати питання управління будинком. Сама назва «безпосереднє управління» виключає таку можливість. В цьому випадку договори управління, укладені власниками з третіми особами, можуть бути визнані недійсними, оскільки суперечать вимогам чинного законодавства
Власники приміщень на підставі рішення загальних зборів вступають в договірні відносини з особами, що надають послуги з утримання та виконання робіт по ремонту загального майна в багатоквартирному будинку. При цьому в якості одного боку в договорах з постачальниками житлових послуг виступають всі або більшість власників.
У випадках, коли власники приміщень передали повноваження з представництва інтересів уповноваженій особі (одному з власників), така особа має право укладати від імені всіх або більшості власників приміщень договори з утримання та ремонту спільного майна.
Підрядні організації, які надають послуги з утримання та виконання робіт по ремонту спільного майна багатоквартирного будинку, вибираються узгоджено всіма власниками приміщень в будинку або їх більшістю, які беруть участь в безпосередньому управлінні, на загальних зборах власників.
Перед вибором підрядної організації власники визначають потребу в проведенні робіт з утримання та ремонту будинку.
Після ознайомлення з інформацією про підрядні організації власники вибирають організацію шляхом голосування.
Етап вибору підрядників завершується укладенням договорів.
Розмір плати кожного власника за надані за договором підряду послуги визначається розрахунковим шляхом, тобто вся сума договору повинна бути розподілена між усіма власниками приміщень, які уклали договір підряду, пропорційно їх датою у праві спільної часткової власності. Що стосується власників, які не беруть участі в укладанні договору підряду, то підрядники не має права вимагати з них будь-яких платежів, однак власники приміщень, які беруть участь в договірних відносинах з підрядником, має право вимагати з них відшкодування частини коштів, виплачених підрядникові.
Частина 2 ст. 164 ЖК РФ передбачає необхідність укладення договорів надання комунальних послуг з кожним власником приміщення в багатоквартирному будинку окремо. Тут уже не діє правило про те, що стороною договору є все або більшість власників приміщень.
Договори на надання комунальних послуг полягають кожним власником приміщення від свого імені. Однак відповідно до ст. 540 ГК РФ у разі, коли абонентом за договором енергопостачання виступає громадянин, що використовує енергію для побутового споживання, договір вважається укладеним з моменту першого фактичного підключення абонента в установленому порядку до приєднаної мережі. Таким чином, необхідність укладення окремого договору з кожним громадянином у письмовій формі немає.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку, керуючі будинком безпосередньо, вносять плату за комунальні послуги на підставі і відповідно до договорів, укладених з особами, які надають комунальні послуги. Розмір плати розраховується за тарифами, встановленими органами державної влади суб'єктів РФ, органами місцевого самоврядування.
Таким чином, безпосереднє управління багатоквартирним будинком - це діяльність власників приміщень, спрямована на забезпечення сприятливих і безпечних умов проживання. належного утримання спільного майна, вирішення питань користування цим майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають в такому будинку, в ході якої договори на поставку комунальних послуг полягають з кожним власником від свого імені, а договори надання послуг з утримання та виконання робіт по ремонту загального майна - з усіма або з більшістю власників приміщень в будинку на підставі рішення загальних зборів.
Споживання пам'яті: 0.5 Мб