Чим загрожує угода з «психом» і чому
Основна небезпека, що виходить від таких громадян, полягає в тому, що статус не цілком психічно здорової людини дає їм право згодом оскаржити угоду - мовляв, не відав, що творю ...
Офіційні дані виглядають сильно заниженими, але нам іншого і не потрібно. Адже опротестувати угоду може тільки людина, що володіє офіційним статусом «психа», а таких вкрай небагато. Ті ж, хто не потрапив в мережі офіційної медицини, будь вони хоч тричі алкоголіками і наркоманами, на ситуацію вплинути не можуть. І це хороша новина для покупців нерухомості.
А тепер - погана. Вона полягає в тому, що в деяких складних, багатоходових обмінах (наприклад, при розміні комуналки) бере участь велика кількість людей. І варто хоча б одному з них опинитися недієздатним, як вся схема летить в тартарари. Крім того, оспорювання угоди дає можливість заробити не тільки самим алкоголікам і ігроманам, але і безлічі юридичних і адвокатських контор, які цим годуються. Найчастіше вони розкручують подібні справи з єдиною метою - добитися мирової угоди між сторонами, звичайно, з фінансовою вигодою для себе. Як то кажуть, «і вовки ситі, і вівці цілі». А якщо страждає залежністю або психічним розладом пацієнт сам не здогадається використовувати свій діагноз для організації шахрайства, то напевно знайдуться «доброзичливці», які допоможуть йому «заробити».
немассовое явище
Офіційної статистики, яка б фіксувала випадки розірвання договорів купівлі-продажу з причин неосудності однієї зі сторін, ясна річ, не ведеться, але експерти стверджують, що від 5% до 10% угод мають «підозрілих» учасників. На практиці ж подібні справи виникають нечасто.
За словами адвоката Олега Сухова, щороку в Росії анулюються кілька тисяч угод, визнаних недійсними саме через недієздатність продавця. На Московський регіон з цієї кількості припадає трохи більше сотні прецедентів. Бувають і зовсім кричущі випадки багаторазових продажів однієї і тієї ж квартири з подальшим оскарженням угоди на підставі неосудності продавця. Саме так надходив колишній співробітник одного з НДІ, який, перебуваючи на обліку в ПНД, примудрився продати свою квартиру 4 рази, і кожного разу повертав її назад, залишаючи собі «бонус» у вигляді 30-40% її вартості. Такі горе-покупці раді були повернути хоча б частину грошей.
Вимагаємо довідку, причому справжню
Ріелтори, які мають великий досвід роботи з людьми, навчилися визначати «дивакуватого» можливого учасника угоди з поведінки і іншими зовнішніми ознаками. У цьому їм допомагають інтуїція і спостережливість, які служать гарною підмогою професійним якостям. Однак справжній діагноз може поставити, звичайно, тільки кваліфікований лікар.
І саме довідка, видана у відповідному медичному закладі, є тим «єдиним і неповторним» документом, який потрібен професіоналам ринку для укладення угоди. Скажемо відразу, що такими довідками повинні обзавестися всі продавці нерухомості, за винятком громадян, які мають водійські права і мисливські посвідчення, бо для отримання цих документів вони вже проходили перевірку психічного здоров'я.
Фальшива довідка - теж документ?
Що ж робити покупцеві, якщо все ж виявиться, що продавець представив фальшиву довідку? І чи може цей документ, хоч і підроблений, служити доказом сумлінності покупця? Адже він отримав від продавця довідку, і не його вина, що той приніс замість неї липову папірець, а значить, скоїв злочин! Чи повинен суд у цьому випадку встати на сторону покупця?
На жаль, незважаючи на переконливість цієї аргументації, реальне життя часто розбиває стрункі теорії. Наприклад, суд може порахувати, що покупець не зробив все від нього залежне, щоб забезпечити законність угоди, або, того гірше, мав сумніви в стані здоров'я продавця, однак ... І так далі.
Так що готової відповіді на це питання немає, як немає і гарантованого вирішення в кожному конкретному випадку.
Що робити, якщо…
Звичайно, не всі з «психів» - явні авантюристи. Адже стати на облік в психоневрологічний диспансер легко, а «відмитися» потім дуже складно. Розповідають історію про хлопчика, який в дитинстві дуже мучився головними болями. Мама відвела його до фахівців, в тому числі до психіатра. Тривога виявилася марною, болі незабаром пройшли, і історія забулася. Але ближче до 18-річчя про неї згадав військкомат, і призовнику довелося пролежати кілька днів на лікарняному ліжку у відповідному диспансері. Висновок: щоб потрапити на облік, необов'язково відчувати себе Наполеоном або людиною-чайником.
Уявімо тепер, що такий громадянин вирішив продати свою квартиру. З чим він зіткнеться на цьому шляху, і взагалі - чи можливо це? Експерти ринку одностайно стверджують, що можливо, поки продавець не позбавлений дієздатності, а таке рішення приймає тільки суд. З іншого боку, жоден з них не став би рекомендувати купувати таке житло своїм клієнтам.
Шляхів вирішення цієї проблеми трохи. Якщо відкинути варіант фальшивої довідки, їх залишається всього два. Можна сповістити потенційних покупців про свої проблеми і зробити істотну знижку в надії, що вона допоможе їм подолати обережність. Другий спосіб - пройти процедуру офіційного зняття з обліку. Вона тривала і клопітно, але більш перспективна, так як допомагає вирішити багато питань, і не тільки пов'язані з продажем нерухомості.
висновок
Наші громадяни мають дуже слабке уявлення про можливе шахрайство з боку продавців, що стоять на обліку в НД і ПНД. За результатами опитування, 79% москвичів навіть не знають про те, що перш ніж укладати угоду від продавця потрібно вимагати довідку про психічне здоров'я.
Громадянам, яке трапляється з квартирою, власник якої має подібні проблеми, можна порадити не розглядати такий варіант покупки, незважаючи ні на які знижки. А продавцю нерухомості найкраще спробувати домогтися офіційного зняття з обліку.