Купівля комерційної нерухомості за кордоном - головний тренд останніх років; але ресторанний бізнес - це не просто отримання доходу, це романтична сфера діяльності, для багатьох є справжньою мрією; що може бути краще, ніж жити в сонячній країні, готувати смачну їжу і подавати її відвідувачам? Однак саме відкриття ресторану експерти називають одним з найбільш складних і трудомістких бізнесів, пов'язаних з безліччю нюансів і підводних каменів. Спробуємо в них розібратися.
Цілі і ресурси
Замислюючись про придбання ресторану за кордоном, потенційному покупцеві насамперед потрібно правильно вибрати місце і чітко окреслити для себе мету такої інвестиції.
Придбати можна як просто приміщення, так і приміщення, яке вже здається під ресторан. А також - повністю готовий функціонуючий бізнес. Купівля приміщення буде вибором тих, хто хоче створити ексклюзивний дизайн, зробивши ремонт на свій смак і втіливши в життя цікаві задумки по організації простору, а також вибравши оптимальне для цього конкретного ресторану технічне оснащення. Безумовно, відкриття ресторану «з нуля» вимагатиме від інвестора максимальних вкладень.
У придбанні приміщення, яке здається під ресторан, є безсумнівний плюс - протягом терміну оренди інвестор має можливість придивлятися до бізнесу і отримувати стабільний (хоча і не дуже високий) дохід, а при бажанні - згодом викупити його.
Для того щоб вивчити всі нюанси ведення ресторанної справи за кордоном, також можна почати з оренди бізнесу - і вже після отримання належного досвіду думати про власний ресторан. Так, в Іспанії існує цікава практика «траспассо», що дозволяє на час орендувати ресторан, кафе або готель. Якщо все піде добре, можна занурюватися у справу серйозніше і брати на себе велику відповідальність.
Купівля готового бізнесу, з усім необхідним обладнанням, готовими дозволами на ведення діяльності, і в деяких випадках, з персоналом - хороший варіант для початківця ресторатора. Якщо він переслідує виключно мета отримання доходу - то експерти рекомендують розглядати придбання добре функціонуючого бізнесу з уже наявною керуючою компанією, оскільки самостійно - і тим більше дистанційно - налагодити настільки непроста справа практично неможливо. Вартість послуг керуючої компанії може бути абсолютно різною - головне, вибрати надійного і досвідченого партнера. Фахівці допоможуть зареєструвати компанію, знайти хороших співробітників (кухарів, офіціантів, менеджерів), визначитися з постачальниками, розповісти про тонкощі ведення бізнесу. А також - будуть вести бухгалтерію, готувати звіти і повністю контролювати роботу ресторану.
Якщо ж інвестор вирішив займатися бізнесом самостійно, він повинен бути готовий до того, що як мінімум перші півроку потрібно буде постійно перебувати в своєму ресторані, невпинно контролюючи всю його діяльність у всіх дрібницях.
Також експерти відзначають, що в тому випадку, якщо потенційний ресторатор вже вибрав країну і точку на її карті для постійного проживання, для початку, перед покупкою ресторану, можна спочатку придбати відповідне житло і провести в ньому якийсь час - і вже потім шукати варіанти ресторанів. В цьому випадку можна буде більш чітко промоніторити ринок і зрозуміти, які саме ресторани найбільш затребувані в цьому районі.
Важливою особливістю покупки як житлової, так і комерційної нерухомості, є звернення до фахівців - ріелторських агентств зі значним досвідом роботи. Грамотний ріелтор допоможе заощадити час і гроші, уберегти від шахраїв, нечесних угод і покупки неприбуткового бізнесу.
базові умови
Безумовно, необхідно враховувати особливості місцевого ринку нерухомості, загальну ситуацію в сфері туризму, економічну ситуацію в країні, а також податкову політику держави. Важливу роль відіграє і політична ситуація.
Перед здійсненням угоди потенційний покупець повинен максимально адекватно оцінити обсяги потенційної прибутковості ресторану, скласти грамотний бізнес-план. А також - з'ясувати реальні причини продажу закладу колишнім власником. Найчастіше продавці посилаються на складності ведення бізнесу через похилий вік, переїзду і т.д. в реальності ж причиною продажу, на жаль, може бути низька рентабельність або навіть збитки підприємства. Безумовно, варто ретельно перевірити стан об'єкта і зрозуміти, не обтяжений він боргами або іншими зобов'язаннями - це дуже важливий момент, в якому допоможе розібратися професійний ріелтор.
У ведення ресторанного бізнесу є величезна безліч тонкощів, і всі вони повинні враховуватися при покупці і організації цього цікавого, але вельми непростої справи. Перш за все, потрібно мати на увазі, що діяльність ресторанів у багатьох країнах ретельно регулюється законом. Тобто просто встановити в місці, що сподобалося столики, приготувати щось на кухні і запропонувати страви за допомогою офіціанта відвідувачам не вдасться. На роботу ресторану потрібно цілий список ліцензій, а його співробітникам знадобляться спеціальні дозволи.
Як і в Росії, до діяльності ресторанів за кордоном пред'являється маса санітарних вимог: підприємство повинно повністю відповідати встановленим нормам. Тому, якщо інвестор подумує про покупку першого ресторану в своєму житті, можливо, йому варто задуматися про придбання діючого ресторану з повним пакетом необхідних ліцензій і дозволів. Якщо ж початківець ресторатор вирішив привезти за кордон власного шеф-кухаря, йому потрібно бути готовим до того, що процес отримання дозволу на роботу для нього буде дуже непростим.
Для ведення повноцінного ресторанного бізнесу власник закладу повинен бути на короткій нозі з постачальниками, знати особливості місцевих ринків і супермаркетів, щоб вибирати найсвіжіші продукти за максимально вигідними цінами, вміти складати технологічні картки страв. Навіть якщо всім цим займається шеф-кухар, власник повинен вміти здійснювати професійний контроль діяльності свого закладу.
Безумовно, бюджет для відкриття і покупки ресторану залежить від масштабу бізнесу, країни і регіону і ряду інших чинників. Початкова ціна - це приблизно € 150 000 для відносно невеликого ресторану або бізнесу в Східній Європі. Середній цифрою для Західної Європи (великі міста, туристичні курорти) експерти називають суму в € 300 000- € 600 000. Очевидно, що верхня межа бюджету може обчислюватися десятками мільйонів євро. Хоча, на ринку зустрічаються і такі цікаві пропозиції, як частка ресторану в Парижі ціною € 70 000. До речі, покупка частки ресторану завжди вимагає меншого бюджету і пов'язана з меншим набором ризиків. Але вигідні пропозиції потрібно ретельно шукати за допомогою перевіреного ріелтора.
Сума додаткових витрат буде залежати від обсягу та концепції бізнесу, стану об'єкта і планів ресторатора. А прибутковість багато в чому обумовлена умінням власника вести ресторанний бізнес - або бездоганністю роботи керуючої компанії. При неправильному підході ресторан може легко стати збитковою справою.
прибутковість
Прибутковість ресторанного бізнесу, безумовно, залежить від таких базових факторів, як вдале розташування і прохідність закладу. Ключову роль відіграють бізнес-навички власника або чіткість виконання функцій керуючою компанією, сума постійних «вливань» на ремонт і вдосконалення і т. Д. А також - то, в якій формі власності знаходиться ресторан. Якщо власник добре знайомий з бізнесом і веде його самостійно, то максимальна річний прибуток може перебувати на рівні 7-15% річних. Але ризики в цьому випадку також великі. У тому випадку, якщо ресторан знаходиться в оренді, сума доходу може бути нижче 5%.
Ресторанний бізнес в Європі - це найчастіше сімейна справа, що передається з покоління в покоління. У ньому, як правило, задіяні всі члени сім'ї, самостійно займаються закупівлею продуктів, приготуванням, подачею, веденням бухгалтерії і т. Д. Що стосується знакових ресторанів або іменитих закладів при готелях, то вони рідко є предметами торгу - і, як правило, продаються серед «своїх».
Так, на Сицилії є відомий грибний ресторан, розташований біля самого підніжжя вулкана Етна. Кожне виверження руйнує його, і що володіє їм сім'я спішно покидає своє дітище, фактично упакувавши все начиння в валізи. Проте, власник кожного разу відбудовує будинок заново і продовжує займатися улюбленою справою. Саме тут, можливо через наявність лави в складі грунту, гриби мають виняткові смакові якості - і відвідати ресторан приїжджають люди з усього світу, круглий рік. Можна припустити, що доходи бізнесу покривають всі збитки після вивержень!
можливості кредитування
Ресторан - це об'єкт комерційної нерухомості, тому в країнах, банки яких надають кредити на придбання комерційних об'єктів, можна отримати і займ на покупку ресторану. Безумовно, інвестор повинен дотримати всі необхідні умови: надати довідки про достатньому обсязі і стабільності доходів, доказ оформлення об'єкта на юридичну особу, мати добре продуманий бізнес-план і т.д. Серед країн, в яких сьогодні легко отримати іпотечний кредит на ведення ресторанної справи, фахівці називають Іспанію та Чехію.
напрями
Експерти відзначають, що для ведення ресторанного бізнесу цікаві європейські столиці або великі туристичні приморські міста, які користуються стабільною популярністю у місцевих жителів і туристів. Безумовно, ніж економічна ситуація в країні стабільніше, тим стабільніше буде і дохід ресторану - але вище виявляться і витрати. Так, в Швейцарії, на яку не дуже впливає світова економічна криза, відвідування ресторанів як туристами, так і місцевим населенням в останні роки нітрохи не зменшилася. Ймовірно, прибуток тут не буде занадто великий, але і ризики залишаться мінімальними.
В Іспанії до таких напрямків відносяться Барселона, Мадрид, Бенідорм, Аліканте. У Франції - Париж, Лазурний Берег, гірськолижні курорти в зимовий сезон. В Італії - Рим, Флоренція, Портофіно. На Кіпрі - Лімассол, Ларнака, Пафос, Фамагуста.
Якщо говорити про країни Східної Європи, сьогодні вигідним напрямком є Чеська республіка. Безліч туристів приїжджають до Чехії для того, щоб насолодитися красою місцевої кухні, і гастрономічний туризм набирає тут все більшу і більшу популярність, а ресторанний бізнес є одним з найпопулярніших видів бізнесу в країні.
В Угорщині - це, безумовно, регіон Хевиза. У Чорногорії - Будва, Бар, Тіват, Бечічі. Як і ці держави, популярне у росіян напрям Болгарія може подарувати радість ведення невеликого бізнесу, доходи якого будуть, нехай не надто високі, але дозволять проживати в улюбленій країні.
10 порад інвесторам, які вирішили придбати ресторан за кордоном:
1. Знайдіть надійну ріелторську компанію з професійними юристами, які допоможуть грамотно оформити угоду.
2. Самостійно вникати в усі нюанси ведення ресторанного бізнесу, навіть якщо поточний дохід знаходиться на гідному рівні, а рестораном управляє надійний менеджер або керуюча компанія. Все дуже швидко змінюється, і без належних навичок можна потрапити зненацька в момент настання раптової кризи.
3. Перед здійсненням операції уважно вивчіть всю внутрішню документацію, дозволи на ведення ресторанного бізнесу та податкові документи підприємства. Ретельно спостерігайте за діяльністю ресторану протягом декількох місяців. З'ясуйте реальні причини його продажу.
4. Оцініть середу і конкурентів. Вивчайте меню і ціни сусідніх ресторанів ще перед покупкою, а також містобудівні плани міста. Можливо, місце через пару років виявиться поруч зі станцією метро, що може як позитивним, так і негативним чином позначитися на початковим задумом.
5. Звертайте увагу на чистоту і якість роботи персоналу. Клієнтів можна легко втратити через будь-який, навіть самої маленької промашки.
6. Якщо ви роздумуєте про покупку ресторану виключно для його подальшої здачі в оренду, придивіться до інших бізнес-форматам: складських приміщень, супермаркетам. Вони можуть приносити велику прибутковість.
7. У разі самостійного ведення ресторанного бізнесу, уважно вивчіть структуру господарських зв'язків поточного власника, контакти і контракти з постачальниками. Це може дуже стати в нагоді в подальшому.
8. Пам'ятайте, що розкручені і прибуткові ресторани, як правило, не продаються. Продається те, що потрібно в тій чи іншій мірі покращувати. Найчастіше оптимальним рішенням для власника є покупка міні-готелю з рестораном, де постояльці також є постійними клієнтами ресторану.
9. При пошуку і здійсненні угоди не слухайте порад знайомих, довіряючи тільки професіоналам ринку.
10. Якщо досвід ведення ресторанного справи відсутній, почніть з оренди бізнесу.
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Олену Невської (Aдріоніка), Юлію Титову (RentSale), Олену Денисенко (NaMoreDom Real Estate) і Наталія Завалішина (Distant Property).