Комунальні служби при тепло-, енерго- і водопостачання споживачів на вартість своїх послуг нараховують ПДВ. Не є винятком і частка послуг, що споживаються орендарем, коли приміщення здано в оренду. Тобто, відшкодовуючи власнику витрати на комуналку, орендар у складі компенсації оплачує і суму податку. Чи вправі він претендувати на відрахування комунального ПДВ? Спробуємо розібратися, в якому випадку це буде можливо.
Право на відрахування ПДВ з'являється при одночасному виконанні трьох умов (ст. 171, 172 НК РФ):
- прийняття послуг до обліку;
- участь орендованого приміщення в оподатковуваних ПДВ операціях;
- наявність у орендаря рахунки-фактури на спожиті послуги.
Якраз останнім з вимог і є камінь спотикання. Тобто питання про можливість відрахування комунального ПДВ по суті зводиться до питання про наявність у орендаря відповідного рахунку-фактури. Зрозуміло, що при укладенні прямих договорів з комунальниками проблема вирішується сама собою. Адже постачають організації складуть і пред'являть орендарю всі необхідні документи. Однак подібна схема комунальних відносин при оренді приміщення зустрічається досить рідко.
Реалізація та компенсація
Якщо рахунок-фактуру на комунальні послуги орендодавець перевиставити від свого імені, орендар не має права використовувати такий документ як підстава для ПДВ-вирахування
Отже, якщо рахунок-фактуру на комунальні послуги орендодавець перевиставити від свого імені, орендар не має права використовувати такий документ як підстава для ПДВ-вирахування. Адже вказівку власника приміщення в якості продавця комунальних благ не відповідає реальній господарській ситуації.
Орендодавець-посередник
На окрему увагу заслуговує варіант, при якому орендодавець виступає в ролі посередника (ст. 1005 ЦК РФ). Тобто сторони укладають окрему угоду або вказують безпосередньо в орендному контракті, що власник приміщення (агент) за завданням орендаря (принципала) набуває за його рахунок, але від свого імені комунальні послуги у постачальних організацій.
При такому підході у орендодавця, без сумнівів, є всі підстави перевиставляє рахунки-фактури, отримані від комунальників, орендарю. Відповідно останній зможе безперешкодно застосувати ПДВ-відрахування за витратами на комуналку після прийняття даних послуг до обліку.
Тут єдиною проблемою на шляху до відрахування може бути претензія інспекторів до самої правомірності посередницьких відносин в даному випадку. На жаль, ні офіційної позиції, ні арбітражної практики щодо застосування описаного способу на сьогодні немає. Тому сторонам орендного договору, які вирішують використовувати подібну конструкцію правовідносин, не завадить мати на увазі податкові ризики по прибутку і ПДВ.
Власник приміщення може виставити комунальний рахунок-фактуру від свого імені, якщо набуває послуги у постачальних організацій в якості посередника за агентським договором для орендаря-принципала
Маскуємо комуналку для вирахування ПДВ
Розглянувши більшу частину способів оформлення комунальних розрахунків при оренді приміщень, можна констатувати, що їх використання не надто вигідно орендарю в податковому сенсі. Або загрожує цілком обгрунтованими претензіями з боку інспекторів.
Втім, впадати у відчай і прощатися з ПДВ-вирахуванням по комуналці орендарю все ж не варто. Важливо пам'ятати, що всі озвучені висновки відносяться до випадку, коли комунальні платежі він компенсує понад суму орендної плати. Таким чином, в пошуку відповідного у всіх сенсах варіанту ми знову неминуче приходимо до способу обліку комуналки в складі орендної плати. Адже для вирахування комунального ПДВ в орендаря він так само сприятливий, як для обліку відповідних витрат у його податкових витратах.
Отже, за умовами орендного договору в суму щомісячної плати за приміщення входить вартість комунальних послуг, які споживає безпосередньо орендар. Організувати це можна двома способами.
Константа ...
Комуналку можна включити в орендні платежі фіксованою сумою. Орендодавець при цьому розраховує бажаний розмір компенсації на підставі діючих тарифів і передбачуваного обсягу споживання орендарем комунальних послуг. Робить це він, як правило, з урахуванням сезонних змін тарифів, тобто обчислюючи середню за рік величину щомісячного платежу.
Правда, згадувати в договорі про комунальні витрати в даному випадку не варто. На їх розрахункову вартість потрібно просто збільшити суму орендної плати і зафіксувати в контракті з орендарем отриману величину. Саме вона повинна фігурувати в рахунку-фактурі, який власник приміщення буде виставляти орендарю за підсумками місяця. При такому підході орендар зможе прийняти до відрахування весь ПДВ, пред'явлений власником нерухомості (як звичайний «вхідний» податок, що нараховується на суму орендної плати).
Інша справа, що орендодавець не завжди чітко уявляє собі суму комуналки, яку хотів би бачити відшкодованої. Адже неможливо заздалегідь визначити точний обсяг послуг, який буде потрібно орендарю. Тому деякі власники воліють робити розрахунок за фактом реального споживання послуг. Для таких випадків більше підходить такий варіант обліку комунальних витрат в складі орендної плати.
... або змінна
Оптимальні податкові наслідки орендарю забезпечить варіант, згідно з яким комуналка включена в суму орендної плати у вигляді змінної складової
При використанні даного способу слід звернути увагу ще на один суттєвий момент. Як правило, документи на надані послуги від комунальників надходять з деяким запізненням, вже в наступному місяці. Тому якщо орендна плата за поточний місяць вноситься в його перших числах, то у орендодавця не буде можливості розрахувати в термін змінну складову платежу. Таким чином, комунальна частка буде входити до його складу із запізненням на місяць. Щоб повністю убезпечити себе від претензій інспекторів, цей факт можна зафіксувати в орендному договорі.
ТОВ «Арсенал» орендує приміщення під магазин. Фіксована частина орендної плати за договором становить 70 800 руб. (В тому числі ПДВ - 10 800 руб.), А змінна відображає суму комунальних платежів за місяць по послугах, спожитим орендарем. «Арсенал» перераховує орендну плату щомісяця не пізніше 10-го числа поточного місяця.
Орендодавець виставив «Арсеналу» рахунки-фактури на останнє число: