Проблеми, з якими стикаються при викупі часток
Однак судова практика показує, що власник здебільшого частки майна (наприклад, квартири або будинку) може, довівши в судовому порядку, що частка іншого власника незначна, придбати її без його згоди. Для цього потрібно пройти кілька етапів, і, природно, відшкодувати власнику меншої частки кошти, які йому належать, або запропонувати рівноцінну обмін в натурі.
Сучасне цивільне законодавство містить всього одну главу, в якій описується весь процес з розділення часткової власності майна. Згідно з нормами цивільного права, викупити меншу частку у власника, який не зацікавлений у її використанні, власник більшої частки може. Однак двояке трактування Цивільного Кодексу одночасно і не дозволяє цього зробити, якщо власник меншої частини майна не дає на це своєї згоди або не визнає суму відшкодування достатньою.
Поняття незначної частки
Згідно визнаним нормам, незначною вважається та частка майна, яка становить менше 1/4 всієї площі квартири або будинку, і при цьому становить по метражу менше, ніж найменше приміщення, яке ізольоване від інших. Тобто якщо в ході успадкування та перенаследованія майна власнику дісталася така площа, то його частка визнається незначною.
Оцінка вартості частки
При масовому потоці справ про визнання частки незначною з'явилися і колізії в оцінці вартості такої частки. Так, наприклад, оціночні експерти стали робити упор на те, що частина квартири розраховується не за формулою: Частка = Загальна вартість / кількість власників, а за принципом: 20-30% нижче цієї суми. Тобто, якщо квартира оцінюється в 3 мільйони рублів, а власників у неї два (в рівних частках), то, по ідеї, коштувати кожна частка повинна порядку 1,5 мільйона. На практиці ж, оціночні експерти стали ставити суму на порядок нижче, оскільки при покупці новий власник отримує не всю квартиру, а тільки її частину, та ще й сусідів. Така ж ситуація складалася раніше з тим майном, у якого більше трьох власників в рівних частках.
Частки ж, які були менше, ніж у всіх інших, оцінювали в найнижчі суми, які і отримували власники при примусовому продажу цієї самої частки. Після чого починалися зустрічні позови до судів, повторні перегляди справ. Саме на цьому тлі і було вирішено на законодавчому рівні, що примусовий продаж підлягають тільки ті частки, які неможливо виразити в натурі. Цієї ж думки дотримуються Верховні суди при розгляді справ про викуп незначних часток майна.
Аргументи для позову
Щоб переконати судові органи в необхідності викупу незначної частки без згоди на те власника цієї самої частки, потрібні суттєві аргументи. Як них можуть виступати:
- не проживання та невикористання власником цієї частки майна (він не живе, не бере ніякої участі в реалізації і навіть не вносить за неї відповідні витрати);
- не причетні пайовика до сім'ї інших власників (тобто він є абсолютно сторонньою людиною на момент розгляду позову);
- неможливість виділення в натурі частки власнику (виділити йому кімнату, яка дорівнює його частці, неможливо);
- пайовик, вступаючи в права власності, вже знав про спірної ситуації з нерухомістю і конкретної її частиною.
Тобто, по суті, власник меншої частки до того, як йому пред'явили позов, не користувався своїм майном жодним чином і не претендував на нього. Але, коли власник більшої частки вирішив через суд придбати меншу частку, її власник «згадав» і захотів скористатися своїм правом на власність і реалізувати його. З одного боку - відмовити йому не можна, з іншого - питання про викуп вже знаходиться на стадії судового розгляду.
В цьому випадку в судовому порядку встановлюється факт виділення в натурі цієї найменшої частки. Якщо її не вистачає на те, щоб виділити окреме приміщення, то судовий позов задовольняється на користь власника більшої частини нерухомості. При цьому останній зобов'язаний або надати рівноцінний обмін в натурі або ж відшкодувати збиток відповідачу. За основу розрахунку вартості незначною частки береться ринкова і кадастрова вартість всієї нерухомості, а потім виокремлення вже суми, в яку оцінюється частка. Найчастіше власник незначної частини залишається задоволеним отриманими коштами. При цьому свою ціну він встановити не має права.
Колізії в законодавстві
Незважаючи на усталений порядок у законодавстві зустрічаються деякі протиріччя. Так, згідно з Конституцією, яка є вищим нормативно-правовим актом прав і свобод громадян, виділити частку для викупу можна тільки за згодою власника цієї частки. Якщо він цього не бажає, зобов'язати його не має права. На ділі ж зустрічається зовсім інша практика.
Так, верховні ж суди дотримуються думки, що викуп незначної частки власником залишилася здебільшого нерухомості дозволяє йому повною мірою використовувати майна за його прямим призначенням, розпоряджатися їм і використовувати. Саме тому і практикується примусовий викуп.
Як правило, для розгляду справи і винесення обґрунтованого та задовільного для всіх рішення суд звертається до всіх наявних матеріалів. Наприклад, якщо власник незначної частки не сплачує за неї податок, жодного разу її не використав і не вносить своєчасно кошти на її обслуговування, то, по суті, він нею ще й не володіє. Вона є його лише номінально, тому власнику більшої частки і дозволяють в примусовому порядку викупити меншу частину за ринковою або кадастрової вартості. Оскаржити винесене рішення можливо на загальних підставах, однак це рідко змінює думку суду.
Порядок примусового викупу
Власник більшої частини майна подає позов до суду, де вказує всі свої дані, дані власника меншої частки, прикладає підтверджують цей факт документи, описує проблему і вимога. Судове засідання зазвичай проводиться за участю трьох сторін: позивача, відповідача та третьої сторони в особі представників Управління Росреестра.
Останні підтверджують факт неможливості виділення частки в натурі, передають документи по оцінці вартості всього майна і його часткою. Щоб підтвердити факт того, що власник меншої частки не володіє своєю частиною нерухомості в повній мірі, бажано додати документи-докази: податкові виписки, квитанції про сплату комунальних і інших послуг. Незайвим буде запросити і свідків, які підтвердять, що власник меншої частки в ній раніше не проживав і взагалі нею не користувався.
При винесенні рішення суд керується нормами чинного цивільного законодавства, тому враховує інтереси і позивача, і відповідача. Тому самостійно занижувати суму позову (викупу) суд не вправі, проте може її збільшити, якщо на те є підстави (як правило, показання представників Управління Росреестра). Якщо протягом десяти днів рішення не було оскаржене, воно вступає в силу. Власник вже всього майна (позивач) зобов'язаний оформити право власності з дотриманням всіх норм законодавства, виплатити зазначену суму, а відповідач відмовитися від свого права на незначну частку і взяти кошти.