Актуальні проблеми визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок).
Визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок) розглядається як один із способів захисту прав і законних інтересів «ошуканих пайовиків». Іноді - це єдиний варіант, в інших випадках - потенційно можливий в сукупності з іншими методами. Наскільки ж з правової точки зору обгрунтована така можливість і наскільки вона необхідна?
В Огляді спеціально зазначено, що рішення про визнання права на частку в праві спільної часткової власності на багатоквартирний будинок, відповідну квартирі або іншому приміщенню, передбачуваному до передачі, виносяться судами, якщо на час розгляду справи забудовником в установленому порядку не отримано дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку або будівництво будинку не завершено. Іншими словами, таке спосіб захисту порушених прав, однозначно, підходить для «ошуканих пайовиків».
Для пред'явлення цих вимог не обов'язкова наявність саме договору пайової участі в будівництві. Дія Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» поширюється також на відносини, що виникли при здійсненні операцій із залучення грошових коштів громадян іншими способами (укладення попередніх договорів купівлі-продажу житлових приміщень в об'єкті будівництва, договорів про інвестування будівництва багатоквартирного житлового будинку або іншого об'єкта нерухомості, договорів про спільну діяльність з метою здійснення будівництва багатоквартирного жило про будинку або іншого об'єкта нерухомості і т.д.) у випадках, якщо судом з урахуванням суті фактично сформованих відносин буде встановлено, що сторонами дійсно мався на увазі договір участі в пайовому будівництві.
Порушення забудовником положень Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» про укладення з громадянами договорів участі в пайовому будівництві не є підставою для відмови в задоволенні вимог про визнання права власності на квартиру (частку в праві власності на багатоквартирний будинок) .
Таким чином, навіть якщо між громадянином і забудовником укладено інший договір не в рамках Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості», громадянин має право на визнання за ним права власності на частку в об'єкті незавершеного будівництва.
У яких випадках необхідно визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва в судовому порядку?
Забудовник має заборгованість перед третіми особами і є велика небезпека звернення стягнення на даний об'єкт незавершеного будівництва в рамках виконавчого провадження або процедури банкрутства.
Будівництво будинку заморожено, про подальші наміри забудовника нічого не відомо, а об'єкт незавершеного будівництва в правовому полі не існує, тобто він не поставлений на кадастровий облік, про нього немає відомостей в органі, що здійснює технічну інвентаризацію, на нього не зареєстровано право власності.
Земельна ділянка під об'єктом незавершеного будівництва належить (надано на праві оренди) НЕ забудовнику, а іншій особі.
При укладанні договору не в відповідність з Федеральним законом «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості», за відсутності державної реєстрації договору, при підписанні договору представником за дорученням тощо.
Що робити після отримання рішення суду про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва?
Уявити рішення суду арбітражному суду як доказ при розгляді обгрунтованості вимог про передачу житлових приміщень у справі про банкрутство забудовника (ст. 201.6 ФЗ «Про неспроможність (банкрутство).
Внести в якості пайового внеску частку в праві власності на об'єкт незавершеного будівництва в Житлово-будівельний кооператив, який створюється для подальшого будівництва багатоквартирного будинку і введення його в експлуатацію.
Який порядок дій?
Попередній збір доказів.
На даному етапі необхідно підготувати правовстановлюючий документ (договір пайової участі будівництві або інший документ), платіжні документи, що підтверджують оплату, виписку з ЕГРП (при наявності державної реєстрації), кадастровий / технічний паспорт (при наявності) та інші.
Підготовка позовної заяви.
На цьому етапі необхідно визначитися з предметом позовних вимог. Позов про визнання права власності на квартиру слід заявляти в випадках, якщо багатоквартирний будинок фактично завершено будівництвом, проте не введений в експлуатацію або якщо багатоквартирний будинок фактично завершено будівництвом, отримано дозвіл на введення будинку в експлуатацію, однак забудовник ухиляється від передачі дозволу в реєструючий орган і оформлення акта прийому-передачі квартири (п. 14 Огляду).
Позов про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва у вигляді квартири слід заявляти в разі, якщо багатоквартирний будинок ще не добудований (наприклад, ступінь готовності складає 80 або 90%), але об'єкт пайового будівництва був фактично переданий дольщику (п. 16 Огляду).
Позов про визнання права на частку в праві спільної часткової власності на багатоквартирний будинок, відповідну об'єкту пайового будівництва у вигляді квартири, слід заявляти в разі, якщо багатоквартирний будинок недобудований, в експлуатацію не вводився і об'єкт пайового будівництва пайовик не передавався (п. 17 Огляду ).
Оплата державного мита.
Зазвичай, державне мито за такими вимогами розраховується виходячи з ціни договору, але в цьому випадку витрати на її оплату будуть досить серйозними. Так, наприклад, при вартості квартири в 1 500 000 рублів, розмір державного мита складе 15 700 рублів.
В цьому випадку, для зменшення витрат на оплату держмита, можна скористатися наступними правовими можливостями:
Оцінити реальну ринкову вартість приміщення станом на дату подання позовної заяви. Безумовно, що вартість квартири і вартість частки в об'єкті незавершеного будівництва не можуть бути рівнозначними. І розрахувати держмито, виходячи з ринкової вартості.
Сплатити державне мито в розмірі 300 рублів як за немайнове вимога (Ст. 333.20 НК РФ).
Обгрунтувати застосування Закону «Про захист прав споживачів» до даних правовідносинами (Ст. 333.36 НК РФ).
Клопотати про застосування пільг при наявності (Ст. 333.36 НК РФ)
Клопотати про надання розстрочки / відстрочки по сплаті держмита (Ст. 333.41 НК РФ).
Подача позовної заяви до суду.
Дане позовну заяву необхідно пред'являти до районного суду за місцем знаходження об'єкта незавершеного будівництва згідно ст. 30 ЦПК РФ. До позовної заяви необхідно додати всі наявні документи, зібрані на першому етапі, платіжний документ, що підтверджує оплату держмита (при необхідності, в залежності від обраного варіанту). В даному випадку варто звернути увагу на ст.ст. 130,131 ЦПК РФ, що встановлюють вимоги до форми і змісту позовної заяви, а також до документів, що додаються до позовної заяви.
Можливо пред'явлення, так званого, колективного позову при об'єднанні «пайовиків» одного багатоквартирного будинку. Даний варіант навіть кращий, тому що суд в будь-якому випадку буде залучати до участі в справі в якості третіх осіб всіх учасників пайового будівництва, відомості про яких у нього будуть в матеріалах справи.
Суддя протягом п'яти днів з дня надходження позовної заяви до суду зобов'язаний розглянути питання про його прийнятті до провадження суду. Про прийняття заяви до провадження суду суддя виносить ухвалу, на підставі якого порушується цивільна справа в суді першої інстанції.
Необхідно звернути увагу на те, що подача такої позовної заяви до суду загальної юрисдикції можлива тільки до винесення арбітражним судом ухвали про введення спостереження щодо забудовника в справі про банкрутство. В іншому випадку дані вимоги розглядаються тільки в рамках справи про банкрутство в арбітражному суді.
Судовий розгляд.
В процесі судового розгляду суд повинен встановити такі юридично значимі обставини, як факт укладення договору між забудовником та громадянином, факт сплати останнім грошових коштів в повному обсязі, причини, за якими будинок не введено в експлуатацію, ступінь готовності об'єкта незавершеного будівництва, факт здійснення будівництва з дотриманням будівельних норм і правил.
Варто звернути увагу, що в рамках судового розгляду може знадобитися проведення судової будівельно-технічної експертизи для визначення розміру частки позивача і, як наслідок, в подальшому уточнення позовних вимог.
Отримання рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на апеляційне оскарження (1 місяць), якщо вона не була оскаржена (ст. Ст. 209, 321 ЦПК РФ).
У разі подання апеляційної скарги рішення суду набирає законної сили в день розгляду судом цієї скарги (ч. 5 ст. 329 ЦПК РФ).
Дане рішення суду необхідно отримати в двох примірниках з відміткою про набрання законної сили. Державне мито за видачу рішення не оплачується.
Таким чином, з метою максимального захисту прав та законних інтересів «ошуканих пайовиків» необхідно розглядати всі правові варіанти в сукупності, не виключаючи, в тому числі, можливість визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва в судовому порядку.